Despejo liminar: requisitos, prazos e jurisprudência

Despejo liminar é a ordem judicial provisória que determina a desocupação do imóvel antes da sentença, nos termos do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991. Na prática, permite ao locador recuperar a posse com urgência quando a lei autoriza e os requisitos processuais estão comprovados.

A locação urbana envolve obrigações recíprocas: o locador entrega o uso do bem, e o locatário paga aluguel, encargos e preserva o imóvel. Quando o contrato se rompe e a saída voluntária não ocorre, a ação de despejo concentra o debate judicial sobre retomada, cobrança e eventual purgação da mora.

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• Como funciona o aluguel no Brasil?
• Como é a Lei nº 8.245/91 de contratos de locação?
• Qual o tipo de ação necessária para reaver o imóvel por parte do locador em qualquer hipótese?
• Quais os requisitos da ação de despejo liminar?
• Como fazer despejo liminar por falta de pagamento?
• É possível dispensar a caução ?
• Qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?

Como funciona o aluguel no Brasil?

A locação de imóvel urbano funciona por contrato escrito ou verbal, mas o instrumento escrito facilita prova de prazo, valor, garantias, encargos, multa e condições de devolução. A Lei 8.245/1991 regula a maioria das locações residenciais e não residenciais urbanas, enquanto o Código Civil incide de forma subsidiária.

Em 2018, a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua, do IBGE, apontou 12,9 milhões de domicílios alugados entre cerca de 71 milhões de lares brasileiros. O dado ajuda a dimensionar o impacto social e econômico das disputas locatícias, sobretudo quando há inadimplência ou resistência à devolução das chaves.

Na prática, o contrato costuma prever aluguel mensal, índice de reajuste, data de vencimento, responsabilidade por IPTU, condomínio, consumo de água e energia, além de vistoria inicial e final. Para reduzir risco de inadimplemento, o locador pode exigir fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária, conforme art. 37 da Lei 8.245/1991.

O imóvel urbano, para fins da Lei do Inquilinato, não depende apenas da localização geográfica. A finalidade da locação orienta o enquadramento. Por isso, um imóvel situado em área rural pode receber tratamento de locação urbana quando serve a moradia, comércio, prestação de serviços ou atividade empresarial não rural.

O art. 1º da Lei do Inquilinato delimita esse campo de aplicação e exclui situações específicas, como imóveis públicos, vagas autônomas de garagem, espaços publicitários, apart-hotéis e arrendamento mercantil. Nessas hipóteses, o Código Civil ou leis especiais podem prevalecer.

Como é a Lei nº 8.245/91 de contratos de locação?

A Lei 8.245/1991 organiza direitos e deveres de locadores e locatários, disciplina garantias, denúncia do contrato, ação renovatória, consignação de aluguel, revisional e despejo. A Lei 12.112/2009 atualizou pontos relevantes, inclusive a liminar de desocupação no art. 59, § 1º, que segue vigente até 2025.

Art. 1º. A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais as locações de imóveis da União, Estados, Municípios, autarquias e fundações públicas; vagas autônomas de garagem; espaços destinados à publicidade; apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados; e o arrendamento mercantil.

A lei combina proteção à moradia, preservação da propriedade e segurança do crédito locatício. O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, responder por vícios anteriores e fornecer recibos. O locatário deve pagar pontualmente, usar o bem conforme a destinação contratada e restituí-lo ao final.

O art. 79 da Lei 8.245/1991 determina a aplicação subsidiária do Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015, no que for compatível. Por isso, conceitos como tutela provisória, citação, intimação, contestação, produção de prova e cumprimento de mandado dialogam com o rito locatício.

Qual o tipo de ação necessária para reaver o imóvel por parte do locador em qualquer hipótese?

O locador que pretende retomar imóvel submetido à Lei 8.245/1991 deve ajuizar ação de despejo, independentemente do fundamento do término da locação. O art. 5º da Lei 8.245/1991 concentra essa via processual, salvo quando a posse passa ao expropriante em desapropriação.

Na locação, a posse se divide. O locador conserva a posse indireta e o locatário exerce a posse direta durante o contrato. Por isso, a resistência do locatário à devolução do imóvel de aluguel não autoriza, em regra, autotutela, troca de fechaduras ou retirada unilateral de bens.

Art. 5º da Lei 8.245/1991. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

A doutrina de Luiz Antonio Scavone Junior e Tatiana Bonatti Peres reforça que a ação de despejo opera como medida judicial coercitiva quando o locatário resiste à desocupação voluntária, tanto em locações residenciais quanto comerciais, inclusive em hipóteses de alienação, usufruto ou fideicomisso.

O procedimento, em regra, segue rito comum com adaptações da Lei do Inquilinato. O pedido liminar não substitui a ação principal: ele antecipa a desocupação quando a lei presume urgência e exige prova documental robusta. Se o juiz negar a liminar, o processo continua até sentença.

Quais os requisitos da ação de despejo liminar?

A ação de despejo liminar exige fundamento exclusivo enquadrado no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, prova documental do contrato ou da relação locatícia, demonstração do fato que autoriza a retomada e, como regra, caução equivalente a três meses de aluguel.

O art. 59, § 1º, permite liminar para desocupação em quinze dias, independentemente de audiência da parte contrária, em hipóteses taxativas. Entre elas estão descumprimento de acordo escrito de desocupação, término de locação por temporada, morte do locatário sem sucessor legítimo e permanência indevida de sublocatário.

A norma também abrange necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público, término do prazo para substituição de garantia previsto no art. 40, parágrafo único, término de locação não residencial e falta de pagamento quando o contrato está sem qualquer garantia do art. 37 da Lei 8.245/1991.

Até 2025, a redação relevante do art. 59, § 1º, decorre principalmente da Lei 12.112/2009, que ampliou hipóteses de retomada célere. O inciso correto para falta de pagamento sem garantia é o IX, embora materiais antigos possam reproduzir numeração incorreta.

Na petição inicial, o advogado deve juntar contrato, aditivos, comprovantes de propriedade ou legitimidade do locador, planilha do débito quando houver cobrança, notificações enviadas, prova da extinção da garantia ou do prazo contratual e comprovante de recolhimento da caução, se exigida.

O juiz examina a aderência entre fundamento legal e prova. Um contrato com fiador vigente, por exemplo, normalmente impede liminar por falta de pagamento com base no art. 59, § 1º, IX, porque a lei reserva essa hipótese à locação sem garantia contratada, extinta ou exonerada.

Como fazer despejo liminar por falta de pagamento?

O despejo liminar por falta de pagamento começa pela verificação de que a locação não possui garantia vigente prevista no art. 37 da Lei 8.245/1991. Depois, o locador deve demonstrar inadimplência, calcular aluguéis e acessórios, formular pedido de desocupação em quinze dias e observar a caução legal.

A falta de pagamento pode envolver aluguel, condomínio, IPTU, contas vinculadas ao uso do imóvel, multa e encargos contratuais, conforme previsão do contrato. A planilha deve separar principal, correção, juros e multa, porque o locatário pode discutir excesso e porque o pedido cumulativo de cobrança exige liquidez mínima.

Quando existem garantias como caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, o pedido liminar por inadimplência encontra limitação específica. A lógica da lei é simples: se há garantia ativa, o locador conta com reforço patrimonial para mitigar o risco do crédito.

O art. 62 da Lei 8.245/1991 disciplina a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. O locatário e o fiador podem evitar a rescisão mediante pagamento integral do débito atualizado, desde que observados os requisitos legais, inclusive aluguéis vencidos, encargos, custas e honorários.

Um exemplo recorrente ocorre quando o contrato residencial vence todo dia 10, não tem fiador nem seguro, e o locatário deixa de pagar três aluguéis e condomínio. Nessa situação, o locador pode pedir despejo liminar com base no art. 59, § 1º, IX, além da cobrança dos valores.

Outro cenário envolve exoneração do fiador. Se o fiador comunica exoneração nas hipóteses admitidas e o locatário não apresenta nova garantia apta no prazo legal, o locador pode avaliar pedido de retomada, conforme art. 40, parágrafo único, combinado com art. 59, § 1º, VII, da Lei 8.245/1991.

É possível dispensar a caução ?

A dispensa da caução no despejo liminar gera discussão porque o art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991 exige caução de três meses de aluguel como regra. Parte da jurisprudência admite flexibilização em casos específicos, sobretudo quando aplica subsidiariamente o art. 300, § 1º, do CPC.

A caução protege o locatário contra danos de uma desocupação provisória que, ao final, possa se revelar indevida. Por isso, muitos juízes exigem depósito em dinheiro, seguro-garantia ou outra modalidade idônea. A escolha depende da prática local, do risco do caso e da decisão judicial.

O art. 300, § 1º, do CPC, Lei 13.105/2015, autoriza o juiz a exigir caução real ou fidejussória para ressarcir danos, mas também admite dispensa quando a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. Em matéria locatícia, essa regra atua apenas de forma subsidiária e compatível.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO. DESNECESSIDADE. Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode exigir caução real ou fidejussória idônea, podendo dispensá-la se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

TJ-MG, AI 10000190269324001, Rel. Alexandre Santiago, julgamento em 12/06/2019, publicação em 12/06/2019.

Esse precedente não trata, de modo específico, de ação locatícia de despejo, mas ilustra o fundamento processual usado por decisões que afastam caução em tutelas urgentes. Para o advogado, a estratégia segura consiste em pedir a liminar com caução e formular, subsidiariamente, pedido fundamentado de dispensa.

Qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?

Quando o juiz concede o despejo liminar, o locatário tem prazo de quinze dias para desocupar o imóvel, contado da intimação ou do cumprimento do mandado, conforme a prática do juízo. O prazo decorre do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991.

O mandado de despejo deve identificar o imóvel, as partes, a decisão liminar e o prazo de saída. Se o locatário não desocupa voluntariamente, o oficial de justiça pode cumprir a ordem com arrombamento e reforço policial, desde que o juiz autorize essas medidas e observe cautelas patrimoniais.

Na prática, o locatário pode apresentar defesa, discutir a presença dos requisitos legais, impugnar a caução, comprovar garantia vigente, demonstrar pagamento ou alegar vícios de citação e intimação. A concessão da liminar não elimina o contraditório; ela apenas desloca parte da discussão para momento posterior.

Para o locador, a decisão liminar não encerra a demanda. O processo segue para citação, contestação, eventual produção de prova, julgamento e cobrança dos valores pendentes. Se a sentença julgar improcedente o pedido, a caução pode servir para reparar prejuízos causados ao locatário.

Para reduzir litígios, contratos bem redigidos devem prever garantias adequadas, critérios de reajuste, encargos, vistoria, multas, forma de notificação e entrega das chaves. O despejo liminar atua como instrumento de equilíbrio contratual, mas depende de documentação consistente e enquadramento estrito na Lei 8.245/1991.

Perguntas frequentes sobre despejo liminar

Como concluir a análise sobre despejo liminar?

O despejo liminar exige mais do que inadimplência ou término contratual: requer hipótese legal expressa, prova documental consistente, atenção à caução e observância do prazo de quinze dias. Para locadores, locatários e departamentos jurídicos, a leitura integrada da Lei 8.245/1991 e do CPC reduz riscos processuais e melhora a tomada de decisão.