No Brasil, quase 90% das Convenções Condominiais adotam a regra de que cada unidade condominial tem direito a um voto. Isto se deve a uma permissão legislativa de adequação a cada instituição condominial, em que o voto para as deliberações dá-se de acordo com a fração ideal do bem imóvel, de modo a melhor adequar a sua realidade. Na ausência de disposição contrária na Convenção do Condomínio, portanto, aplicam-se os preceitos básicos da Lei 4.591/64 e do Código Civil, os quais estabelecem um norte para as regras de vivência em condomínio.
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Dessa forma, cada unidade tem direito a um voto, independente da sua metragem, contribuição no rateio ou destinação, o que ocasiona a ausência de disparidade entre o voto de uma unidade com 100 m2 e o voto de uma unidade com 30m2.
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1. O que é uma unidade condominial ou autônoma?
Tem-se que observar, contudo, que quando se fala de unidade autônoma (condominial), estamos nos referindo à unidade instituída na origem da convenção, da instituição condominial. Esse cuidado na leitura e analise é de suma importância, pois uma interpretação desviada pode fazer com que aquele condômino que pretende transgredir as regras, burlar o quórum para aprovação de mudanças, consiga atingir seu objetivo. Vejamos, portanto:
Imaginemos uma edificação residencial e comercial, que quando da sua instituição estabeleceu-se as unidades da seguinte forma:
- 2 (dois) apartamentos;
- 9 (nove) pavimentos com 360 m² (cada); e
- 5 lojas, cada uma com 100 m².
Essas unidades, que totalizam 16, devem, obrigatoriamente, seguir algumas regras estabelecidas na convenção, entre elas a de que a atividade desenvolvida nas lojas não fosse ofensiva ou causasse qualquer constrangimento aos moradores, já que as lojas se encontram dentro da área interna da construção.
Na convenção desse edifício, estabeleceu-se que cada unidade terá um voto, totalizando 16 votos nesse condomínio. O proprietário de duas lojas, no entanto, resolveu estabelecer nos seus imóveis um empresa do ramo funerário. Quando apresentou, então, tal pedido à assembleia, não obteve o quórum necessário para alterar a convenção afim de que houvesse a alteração da destinação do seu imóvel. Sendo assim, o proprietário insatisfeito, resolve fracionar suas duas unidades, ou seja, o proprietário compareceu ao órgão municipal, competente para determinar as diretrizes de uso e ocupação do solo, código de obra e afins e apresentou uma planta, fez um requerimento e fracionou as suas duas unidades, gerando assim 10 (dez) novos índices cadastrais para fins de IPTU.
2. Fracionamento da unidade autônoma
Munido dessa autorização de fracionamento, ele promove a averbação junto ao Cartório de Registro Imobiliário e transforma, suas duas matriculas imobiliárias em dez matrículas, cada uma com sua especificação, área, índice cadastral distinto. Diante disso, na assembleia seguinte, o mesmo proprietário, retoma o tópico para alteração da destinação das unidades e informa que agora não tem dois votos e sim dez votos, pois agora tem dez matrículas que equivalem a dez unidades.
Agora, portanto, é também proprietário de dez unidades autônomas, razão pela qual tem direito, quase que num passe de mágica, a 10 (dez) votos.
Aproveita, enfim, da ausência de conhecimento técnico sobre a questão da maioria dos condôminos, em especial de unidades residenciais e comerciais de pequena monta. E de forma ardilosa, absurda, imoral, pressiona os demais condôminos para que, diante da interpretação capadócia da legislação e da convenção, normalmente acompanhado por argumentação jurídica desprovida de qualquer lastro legal e sequer doutrinário, impõe sua vontade sobre os demais, obtendo o proveito ilegal que almejava, ou seja, a alteração da destinação do uso da suas duas unidades.
O fracionamento de unidade condominial com este intuito ocorre com muita frequência em Belo Horizonte, em especial nos condomínios comerciais edificados há décadas e que não promoveram as adequações contemporâneas. Um condômino com a intenção de se manter como dono do prédio para proveito ilegal e macular obscuridades na administração, obter sempre o quórum favorável aos seus pleitos, utiliza dessa embromação. E ocorre em especial com aqueles que são instituídos com as individualizações por loja, pavimento e apartamento.
3. Contradição com a Convenção Condominial
O condômino utiliza-se desse artificio da seguinte maneira: Promove o fracionamento da unidade original, instituída como pavimento e obtém 10 matriculas, 10 índices cadastrais distintos, por exemplo, e tenta impor sua autoridade sob o argumento de que unidade é sinônimo de matricula. É, assim, um ABSURDO JURÍDICO e ABSURDO MORAL!
Unidade condominial, é aquela definida na instituição do condomínio, é aquela definida quando da convenção, e não aquela criada posteriormente, por comodidade para melhor uso, locação, utilização como escritório compartilhado ou com o intuito de obter proveito ilícito pelo proprietário.
Não se admite que um pavimento com 360 m², que conforme instituição e convenção tem direito a um voto, passe, após a comodidade visualizada do proprietário que o fracionou, a ter 10 votos referente a 10 salas com 36 m², tal conduta é imoral e deve ser prontamente rechaçada, seja internamente na assembleia ou no judiciário, que prontamente irá espantar tal conduta lesiva e absurda.
4. Convenção do condomínio: segurança jurídica e estabilidade
O município pode, a pedido do proprietário, fracionar a unidade condominial para gerar maior ocupação e comodidade, para possibilitar o melhor uso do bem, de forma compartilhada. Entretanto, novamente esclareço que tal compartimentação, não gera alteração na quantidade de votos.
Em momento algum, pode-se deixar de lado que a unidade é aquela que esta na instituição e convenção e não aquelas que foram geradas a posteriori por comodidade do proprietário.
O voto não pode ser inovado por causa do artificio criado pelo proprietário. Não é possível que um pavimento que assim foi determinado pela instituição e convenção, em, especial em prédios comerciais, após o fracionamento feito a critério do proprietário por comodidade, passe a adquirir a mesma quantidade de votos equivalente a sua discricionariedade.
A convenção é feita para gerar a segurança jurídica e estabilidade. E não se presta, dessa maneira a servir como artificio para obtenção da vontade de um proprietário que se vê insatisfeito diante da negativa ou insurgência dos demais.
Se assim fosse, a cada assembleia teríamos uma quantidade diferente de votos, cada condômino fracionaria sua unidade visando obter o maior número de votos para atingir o quórum necessário para o seu objetivo. Seria uma baderna, uma afronta a segurança jurídica que é indispensável nas relações jurídicas e muito especialmente nas relações condominiais.
Portanto, não se cria unidade condominial, geram-se matrículas imobiliárias e tais conceitos não são sinônimos.
Utilizar desse artificio malicioso, por fim, só pode decorrer de quem é capadócio no assunto ou quem pretende obter proveito ilícito.
Escrito por:
Lívia de Paula Alves Martins Vieira. OAB/MG 101.245
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