Principais cláusulas de um contrato de compra e venda de imóveis

Confira algumas cláusulas que sempre devem existir nesses tipos de contratos.

A maioria de nós já se deparou com vários casos no mercado imobiliário em que os proprietários de casas à venda voltaram atrás em um contrato de compra e venda de imóveis. 

Por causa disso, aconselha-se que estes tipos de contrato sejam celebrados com todas as cláusulas relevantes para proteger o interesse das partes, o que pode ser feito através da contratação de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Confira a seguir algumas das principais cláusulas que envolvem o mercado de imóveis no Brasil.

Direito de cancelar o negócio

O comprador deve obter uma cláusula incorporada de que o negócio será cancelado sem que ele seja punido monetariamente, se:

1. Os documentos fornecidos pelo vendedor não tiverem validade legal; 

2. Houver um vício jurídico no contrato antes da efetivação da venda. Uma cláusula a respeito disso deve ser inserida em relação à conclusão da transferência de propriedade;

3. Hoje em dia, a maioria dos compradores toma um empréstimo para fazer a compra de uma casa. Pode acontecer que o pedido de empréstimo seja rejeitado por algum motivo. É importante adicionar uma cláusula de que, se o empréstimo for rejeitado, o comprador não será responsabilizado. É por isso que os especialistas sugerem a assinatura de um acordo somente após o banco pré-aprovar o financiamento;

4. Se, no momento da assinatura da escritura de venda, o vendedor deixar de desocupar o imóvel, o comprador deverá poder cancelar a transação.

Cláusula de penalidade

Quando um acordo envolvendo terrenos à venda é assinado, o comprador geralmente costuma pagar uma quantia inicial ao vendedor para selar o contrato. Geralmente adiciona-se uma linha afirmando que se o comprador desistir do negócio, essa quantia simbólica permanecerá com o vendedor. 

O acordo deve estipular que, no caso do vendedor voltar atrás e não querer mais vender a propriedade, essa quantia seja devolvida ao comprador.

Na maioria dos casos, quando um vendedor volta atrás em sua palavra, geralmente é porque ele encontra um comprador que pode pagar mais.

Uma cláusula de penalidade no acordo seria um grande impedimento para isso. O comprador pode entrar na justiça se o vendedor anular o contrato e buscar a execução específica do contrato no sistema jurídico.

Acrescenta-se ainda que pode acontecer do proprietário vender o imóvel a terceiros após a assinatura do contrato. A parte afetada pode obter uma liminar impedindo a outra parte de vender a casa. No jargão jurídico, isso é chamado de execução específica do acordo.

Taxas pendentes

O contrato deve mencionar claramente que o vendedor deve compensar todas as taxas pendentes sobre a propriedade, incluindo despesas de energia e água, imposto sobre a propriedade etc.

Pode acontecer que, no momento da assinatura da escritura de terrenos à venda, o vendedor exija dinheiro extra contra todos os depósitos pagos por ele.

Cláusula de indenização

Trata-se de uma cláusula crucial inserida como uma precaução contra qualquer dano ou perda. Como um grande número de pessoas compra e vende propriedades, as disputas judiciais são inevitáveis.

Pode haver casos em que os herdeiros legais do vendedor reivindicam seus direitos sobre a propriedade ou se acredita que a propriedade foi transferida sob influência ou coação.

A cláusula de indenização costuma ser inserida no meio do contrato de venda, no qual o vendedor assume o ônus de que, se não honrar o contrato, indenizará o comprador e vice-versa.

A cláusula de indenização protege as partes contra quaisquer perdas ou custos que possam ser sofridos por uma parte em decorrência da violação da outra parte ou de terceiros. 

A parte mais complicada é a redação da cláusula de indenização. Deve ser elaborado com cuidado e deve incluir todos os cenários possíveis.

Força maior

No caso de a propriedade ser danificada devido a uma calamidade natural, como um terremoto, tsunami ou inundação, deve ser criada uma linha para que as partes não possam obrigar a outra parte a concluir a transação.

Além disso, o comprador deve estar ciente de que mesmo após a finalização da propriedade, até o momento em que a propriedade não seja vendida ou um acordo de venda não seja celebrado, o vendedor tem o direito de vender e, portanto, um acordo de venda deve ser celebrado o mais cedo possível.

Por que você deve prestar atenção às cláusulas?

Os contratos de compra e venda de imóveis são contratos legais. Você deve entender os detalhes que envolvem a compra e a venda. Não estão apenas envolvidas grandes quantias de dinheiro, mas frequentemente também há um investimento emocional das partes.

As cláusulas existem para protegê-lo, esteja você comprando ou vendendo. Quando você compra casas em condomínio fechado, o contrato pode ser condicionado a algumas coisas. 

É essencial trabalhar com um advogado especializado em direito imobiliário, que elaborará cuidadosamente as cláusulas apropriadas a serem inseridas no contrato.

Seja uma cláusula de financiamento, inspeção residencial ou alguma outra contingência, é crucial manter o controle das datas. Você, enquanto advogado, precisará certificar-se de seguir todas as datas designadas, e comunicar o seu cliente para que fique por dentro dos prazos e obrigações pactuados em contrato.

A não notificação dentro dos prazos especificados pode deixar a parte vulnerável à perda de seus depósitos. 

Cláusulas podem beneficiar compradores e vendedores

Você pode fazer com que as cláusulas funcionem para os seus clientes, quer estejam eles vendendo ou comprando, pois é o objetivo de todos que a transação seja executada da maneira mais tranquila possível e concluída no prazo.

Assim, uma vez que se realize uma compra ou venda, haverá cláusulas específicas para beneficiar e proteger as partes no contrato.

Uma contingência é, portanto, uma condição que permite que tudo avance para a conclusão. Sendo assim, é útil ter sempre essas cláusulas para resguardar o interesse de ambos os lados.

Considerações finais

Cláusulas indicam claramente também as expectativas e as datas.

Compradores e vendedores devem ter uma compreensão clara do significado de todas as cláusulas em um contrato. Não entender uma ou outra cláusula pode causar problemas em sua transação ou, na pior das hipóteses, uma perda de fundos.

É especialmente importante para quem está comprando um imóvel pela primeira vez ter um bom domínio das cláusulas mais comuns para a compra de uma casa. 

Desta forma, é importante que os advogados que atuem com Direito Imobiliário também conheçam cada uma delas e sua aplicabilidade, de modo que possam orientar seus clientes sobre seu cumprimento.

Felizmente, após ler esse artigo, você, advogado, provavelmente já deve ter um melhor entendimento das contingências imobiliárias comuns e pode contribuir de forma assertiva na elaboração de contratos de compra e venda de imóveis.

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