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Incorporação Imobiliária: procedimento e atuação do jurídico

As incorporações imobiliárias podem ser encontradas em nosso dia a dia, nas pequenas e grandes cidades, através de edifícios e condomínios residenciais e comerciais.

Por trás desse empreendimento, existe um procedimento a ser seguido, bem como diversas pessoas atuantes para a sua realização. 

Para que todos os aspectos legais sejam atendidos, é importante que o departamento jurídico das construtoras e incorporadoras atue diretamente em todas as atividades da incorporação imobiliária.

A fim de compreender melhor o tema, iremos discorrer, neste artigo, sobre os conceitos e etapas de uma incorporação, bem como de que forma o jurídico atua ao longo do procedimento. Confira!

O que é uma incorporação imobiliária?

De acordo com o art. 28, parágrafo único, da Lei 4.591/64, incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Em outras palavras, é o procedimento por meio do qual um incorporador se propõe a construir um empreendimento formado por unidades autônomas, as quais serão, posteriormente, objeto de alienação.

Essa situação é comumente encontrada nas compras e vendas de apartamentos na planta, ou seja, quando o edifício ainda está em construção.

Na visão do adquirente consumidor, portanto, a incorporação imobiliária pode ser vista como uma segurança acerca da confiabilidade da empresa, ou seja, como uma garantia de que a obra será concluída e o imóvel será entregue. 

Quem são os envolvidos em uma incorporação imobiliária?

Para que uma incorporação imobiliária seja realizada, existem diferentes componentes que podem atuar ao longo do seu procedimento.

Alguns deles são:

  • Incorporador: pessoa física ou jurídica que coordena e leva a termo a incorporação, responsabiliza-se pela entrega, pelo preço e pelas condições da obra, além de se comprometer ou efetivar a venda das unidades autônomas. O incorporador somente pode ser: o proprietário do imóvel (ou promitente comprador ou cessionário), o construtor, o corretor de imóveis ou o ente da Federação imitido na posse após decisão judicial em processo de desapropriação;
  • Construtor: pessoa física ou jurídica que realiza a construção da obra;
  • Engenheiro: profissional responsável pelo projeto da obra;
  • Arquiteto: profissional responsável pelo aspecto estético e interior da obra;
  • Advogado: profissional que pode atuar de forma terceirizada ou ser integrante de departamento jurídico de pessoa jurídica, responsável pelos aspectos legais, contratuais e negociais da obra e das unidades autônomas;
  • Corretor de imóveis: profissional que poderá atuar na intermediação da alienação das unidades autônomas, e, até mesmo, na alienação do terreno em que será construída a obra, caso o incorporador ainda não o tenha adquirido;
  • Compradores: pessoas físicas ou jurídicas que adquiram uma das unidades do empreendimento, seja por compra e venda ou permuta;
  • Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionato de Notas: tanto a incorporação como a alienação das unidades deverão ser levadas ao Registro de Imóveis; já as escrituras de compra e venda ou permuta deverão ser lavrados no Cartório de Notas;
  • Órgãos municipais, estaduais e fiscalizadores: desde a Prefeitura Municipal até os Bombeiros Civis e órgãos ambientais (quando for o caso), as autorizações para a obra devem estar em dia. 

Como se pode perceber, a quantidade de pessoas que atua diretamente ou indiretamente em uma incorporação imobiliária faz com que o procedimento mereça cautela não somente durante seu planejamento, como também, em sua execução e conclusão.

Como funciona a incorporação imobiliária?

Como visto, são várias pessoas que participam da incorporação imobiliária. Mas quais são as etapas desse procedimento?

A seguir, abordaremos cada uma delas.

Atenção à Lei 4.591/64

A incorporação imobiliária não pode ser feita de qualquer jeito. Seu procedimento está disciplinado na Lei 4.591/64 e deve ser seguido pelo incorporador.

A lei dispõe não somente sobre o que precisa ser feito para realizar uma incorporação, como também sobre direitos e obrigações do incorporador e normas sobre a alienação das unidades autônomas.

Documentos referentes ao imóvel e à obra

Parte dos documentos que devem ser apresentados pelo incorporador ao Cartório de Registro de Imóveis diz respeito ao imóvel e ao projeto da obra. 

Assim, dentre aqueles previstos na Lei 4.591/64, estão:

  • título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel;
  • histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
  • projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
  • cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
  • memorial descritivo das especificações da obra projetada;
  • avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento no Registro de Imóveis, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
  • discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
  • minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
  • declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Vale destacar que existem outros documentos que também podem ser exigidos pelo Registro de Imóveis, conforme o procedimento estipulado pelo Código de Normas Extrajudiciais de cada Tribunal. 

Assim, como se pode perceber, para que o procedimento seja levado à registro, há várias questões relacionadas à obra que devem ser realizadas de forma prévia, como projetos, memoriais e declarações, tudo isso para evitar que ocorram erros, prejuízos e/ou eventuais vícios redibitórios após a construção da obra.

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Certidões negativas

Além dos documentos do imóvel e da obra, o incorporador também deverá apresentar algumas certidões negativas referentes às pessoas envolvidas, ao imóvel e à atividade em si.

Entre elas, estão:

  • certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
  • certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
  • atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
  • certidão expedida pelos ofícios de protestos, pelos distribuidores forenses cíveis e pela Justiça Federal em nome da incorporadora.

Denota-se, portanto, que as pessoas envolvidas, sejam elas físicas ou jurídicas, precisam estar em dia com suas obrigações civis e fiscais, inclusive sem existência de litígio sobre o imóvel, para que a incorporação possa ser realizada.

Licenças e alvarás

Outro aspecto relevante que deve ser cumprido e observado pelo incorporador é quanto a legalidade da obra, ou seja, quanto às suas licenças e autorizações legais.

Assim, quando for levar a documentação da incorporação imobiliária ao Registro de Imóveis, deve haver, dentre os documentos:

  • Alvará de construção e, posteriormente, o habite-se;
  • Eventuais licenças ambientais necessárias;
  • Alvará do Corpo de Bombeiros local.

Ressalta-se que a (des)necessidade de uma ou outra licença ou alvará poderá divergir de acordo com as normas de cada Tribunal.

Registro da incorporação imobiliária

A partir do momento em que o incorporador estiver com todos os documentos necessários em mãos, ele deverá levá-los a registro no Cartório de Imóveis.

Essa documentação receberá um número de protocolo e será analisada pelos Escreventes ou Oficiais do Cartório. O prazo para análise é de 15 dias, dentro do qual o Oficial terá de apresentar, por escrito, todas as exigências que julgar necessárias, caso exista algum documento que deva ser corrigido.

Assim que os documentos estiverem em ordem, será feito o registro da incorporação, o qual terá validade de 120 dias. Nesse caso, será entregue um Memorial de Incorporação, documento que serve para atestar a idoneidade da obra.

Caso a obra ainda não seja concluída dentro do prazo de 120 dias, o incorporador só poderá negociar as unidades autônomas se revalidar o registro por igual prazo.

Com a conclusão da obra, o incorporador deverá apresentar o habite-se no Registro de Imóveis, a fim de averbar a construção das edificações, para fins de individualizar e discriminar as unidades e, posteriormente, possibilitar o registro da venda de cada uma delas.

Contratos na incorporação imobiliária

Os contratos para alienação das unidades autônomas da incorporação imobiliária devem seguir uma série de requisitos, os quais também estão previstos na Lei 4.591/64.

De acordo com o Art. 35-A da referida Lei, os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, e deverão conter os seguintes itens:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor,, em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A da Lei.

Como se pode perceber, são várias cláusulas que compõem o contrato, como forma de proteger os interesses dos adquirentes. 

Afinal, eles estão adquirindo um imóvel que ainda não existe e que, em muitas vezes, o incorporador não possui condições de financiar toda a obra, de modo que o dinheiro das transações das unidades autônomas será revertido para o próprio projeto da incorporação imobiliária.

Lei do Distrato Imobiliário

Ainda relacionando-se aos contratos de alienação das unidades da incorporação imobiliária, é necessário mencionar acerca da Lei do Distrato Imobiliário (Lei 13.786/18).

Essa lei surgiu para modificar a Lei das Incorporações Imobiliárias (4.591/64) e vem para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do comprador das unidades.

Além de incluir todos os itens necessários aos contratos de compra e venda, conforme mencionados no item anterior, a Lei também elenca as responsabilidades nos casos de distrato ou resolução contratual por inadimplemento absoluto do comprador.

Nesse caso, o comprador terá direito à restituição do que já havia pago, com a devida correção monetária, sendo dela deduzidas:

  • a integralidade da comissão de corretagem;
  • a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Caso o adquirente já tenha disposto da unidade imobiliária, ele responderá, ainda, pelos seguintes valores:

  • quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel
  • cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
  • valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato;
  • demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

A Lei também disciplina sobre os casos em que há atraso na entrega do imóvel, sem que o adquirente tenha dado causa. Nessa hipótese, ele poderá resolver o contrato e receber de volta a quantidade já quitada por ele e o valor da multa incidente.

Atuação do departamento jurídico na incorporação imobiliária

Diante de toda a documentação necessária para o procedimento de incorporação imobiliária, é evidente que os departamentos jurídicos das construtoras e incorporadoras exercem diferentes atividades, das mais simples até as mais complexas.

A seguir, elencamos as principais delas.

Gestão societária

O tipo de sociedade dos construtores e incorporadores pode influenciar diretamente alguns aspectos de sua atividade, como, por exemplo, a tributação incidente na incorporação imobiliária.

Além disso, os documentos societários da pessoa jurídica responsável pelo procedimento também devem estar em dia e regulares perante os órgãos competentes.

Desta forma, torna-se uma das obrigações do jurídico realizar a gestão societária da empresa, mantendo os contratos sociais, assembleias, atas e registros em dia e organizados, bem como devidamente averbados nos cartórios e/ou órgãos competentes.

Gestão contratual

Como visto, ao registrar a incorporação imobiliária, o incorporador poderá dar início à comercialização das unidades autônomas. 

Desta forma, um só empreendimento pode originar inúmeros contratos. E, consequentemente, requer do jurídico uma análise profunda das cláusulas que devem neles conter, a fim de cumprir todos os requisitos legais e estar redigido de forma clara para o consumidor adquirente.

Além de realizar todas as etapas da gestão contratual, desde a redação do documento até o efetivo cumprimento e arquivamento, o jurídico também deve abrir espaço para eventuais negociações e alterações de cláusulas. 

Isso pode ser feito por meio de plataformas digitais como os softwares jurídicos, os quais permitem alteração simultânea dos documentos e a assinatura digital, agilizando a finalização do contrato, ao mesmo tempo em que sua segurança jurídica é mantida.

Gestão de licenças e alvarás

Uma obra não se faz sem as devidas autorizações legais. Conforme já mencionado, são exigidos documentos como alvarás de construção, licenças ambientais, alvarás do corpo de bombeiros. 

Independente de qual seja, eles possuem prazos diferentes e analisam aspectos diferentes da obra. Portanto, é preciso que o jurídico se atenha a tais autorizações, a fim de coletá-las dentro do prazo e renová-las, tempestivamente, quando necessário.

Para que uma obra seja efetivamente construída, ela deve seguir uma série de normativas e projetos técnicos desenhados pelos respectivos engenheiros e/ou arquitetos. 

Embora seja de responsabilidade desses profissionais ter conhecimento acerca das normas que devem seguir em um projeto, o jurídico pode auxiliar na análise e interpretação das regulamentações de obras e construções, sejam leis novas ou não, tanto em âmbito municipal quanto estadual ou federal.

Por isso, é importante contar com advogados especializados na equipe ou, então, contratá-los de forma terceirizada, a fim de atender todas as questões legais antes mesmo da obra ser construída.

Atividades administrativas (registrais e notariais)

Como visto, a incorporação imobiliária é um procedimento que deve ser registrado no Cartório de Imóveis.

A fim de apresentá-lo de forma correta no referido órgão, é primordial que o jurídico faça a coleta de todos os documentos necessários para a incorporação, bem como mantenha controle do protocolo e realize as eventuais exigências solicitadas pelo Oficial Registrador.

Da mesma forma, quando houver a alienação de uma unidade autônoma, a mesma deverá ser objeto de escritura pública, no Tabelionato de Notas, antes de ser levada à registro. 

Portanto, são diferentes atividades, em diferentes órgãos, que deverão ter a atenção dos profissionais jurídicos das construtoras ou incorporadoras, a fim de que todos os procedimentos e documentos sejam realizados dentro dos ditames legais.

Gestão de processos 

Eventualmente, é possível se deparar com situações que acabam se tornando objeto de processo judicial. Seja uma rescisão contratual, um problema nas unidades autônomas por conta de falha na execução da obra, ou até mesmo processos relacionados aos fornecedores ou aos funcionários que participaram da construção. 

Independente do caso, o departamento jurídico das incorporadoras e construtoras poderá lidar com as mais diversas ações judiciais, desde civis até trabalhistas e, em menor escala, criminais.

Diante disso, é preciso realizar toda a gestão processual, desde o monitoramento de novos processos, acompanhamento de prazos, citações e intimações, coleta de documentos para responder às ações, bem como produção de provas e realização de audiências, até que se alcance uma decisão judicial sobre o caso em análise.

E como a tecnologia pode auxiliar o jurídico das incorporadoras?

A tecnologia pode contribuir automatizando tarefas e otimizando as atividades diárias dos advogados. E isso pode ser feito por meio de um software jurídico, como o Projuris Empresas.

Com esse tipo de tecnologia, o departamento jurídico poderá:

  • Automatizar o monitoramento de novas ações, novas movimentações e publicações de processos;
  • Mitigar a perda de prazos e ocorrência de revelia, por conta de avisos e alertas referentes aos processos novos e em andamento;
  • Otimizar a gestão de contratos, criando documentos dentro da própria plataforma e assinando-os digitalmente;
  • Facilitar a criação dos mais diversos documentos, por meio da biblioteca jurídica, a partir de modelos pré-preenchidos;
  • Gerenciar, de forma centralizada, todas as autorizações e alvarás das obras, bem como seus prazos e documentos;
  • Gerenciar os documentos societários da empresa e dos empreendimentos, controlando informações e documentos de assembleias, bem como prazos de mandatos;
  • Controlar as unidades imobiliárias dos empreendimentos, atrelando a elas os respectivos contratos e pessoas envolvidas.

Tudo isso em uma só plataforma, que pode ser acessada pela Internet, por meio de qualquer dispositivo, em qualquer lugar.

Assim, se for necessário consultar algum contrato, processo ou até mesmo um alvará, caso esteja em um cartório, no Fórum ou na construção da obra, o advogado terá todas as informações rapidamente acessíveis, na palma de sua mão.

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Perguntas frequentes sobre incorporação imobiliária

O que é uma incorporação imobiliária?

De acordo com o art. 28, parágrafo único, da Lei 4.591/64, incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Quem são os envolvidos em uma incorporação imobiliária?

- Incorporador;
- Construtor;
- Engenheiro;
- Arquiteto;
- Advogado;
- Corretor de imóveis;
- Compradores;
- Cartório de Registro de Imóveis;
- Órgãos municipais, estaduais e fiscalizadores.

Como é feita a incorporação imobiliária?

O processo de incorporação imobiliária passa por diversas etapas, as quais estão elencadas na Lei 4.591/64. Primeiro, o incorporador ou construtor deve realizar e angariar diversos documentos referentes à obra, como títulos de propriedade, projetos de construção, memorial descritivo, aprovação dos órgãos municipais, entre outros. Além disso, devem ser coletadas certidões negativas, alvarás, licenças, bem como realizar o registro da incorporação imobiliária no cartório de imóveis competente. Somente depois disso é que as propriedades podem ser comercializadas.

Conclusão

A incorporação imobiliária é procedimento legal necessário para concretizar obras e empreendimentos de unidades autônomas, como os condomínios.

Diante das peculiaridades do instituto, o legislador criou uma lei específica para tratar a seu respeito (Lei 4.594/64), a qual já sofreu inúmeras alterações, a fim de adequar seus dispositivos à realidade.

Assim sendo, é vital que o departamento jurídico de incorporadoras e construtoras conheça a referida lei e todas as demandas que se originam em decorrência de uma única incorporação, desde documentais até contratuais e processuais.

Autor: Tiago Fachini

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