A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento cartorial que permite registrar imóvel prometido à venda quando há quitação e ausência de escritura definitiva, nos termos do art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022. Na prática, ela substitui a ação judicial quando não existe litígio sobre o contrato.
O que é adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial regulariza a propriedade imobiliária no cartório de registro de imóveis, sem sentença judicial, quando o comprador comprova promessa de compra e venda, quitação do preço, inadimplemento da obrigação de outorgar escritura e inexistência de disputa judicial sobre o contrato.
O instituto surgiu para enfrentar um problema recorrente no mercado imobiliário brasileiro: compradores quitam o imóvel, recebem a posse, pagam tributos e despesas condominiais, mas não conseguem transferir a propriedade porque o vendedor desapareceu, faleceu, recusou a escritura ou não tomou as providências necessárias.
A irregularidade documental afeta famílias, empresas e municípios. O Ministério do Desenvolvimento Regional já estimou que milhões de domicílios urbanos brasileiros não possuem escritura, cenário associado a loteamentos antigos, contratos particulares, vendas sucessivas sem registro, construções sem aprovação municipal e custos de regularização.
Antes da via extrajudicial, o comprador normalmente precisava ajuizar ação de adjudicação compulsória. A Lei 14.382/2022 alterou a Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973, e inseriu o art. 216-B, permitindo que o oficial registrador pratique o ato quando a documentação atende aos requisitos legais.
Em termos simples, o procedimento transforma o contrato quitado em título apto ao registro. Se o oficial aceitar o pedido, o imóvel passa para o nome do requerente na matrícula, respeitando os princípios registrais, especialmente continuidade, especialidade objetiva, especialidade subjetiva e disponibilidade.
Quando é cabível adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial cabe quando existe obrigação de transferir imóvel por contrato preliminar ou cessão, o preço está quitado ou juridicamente inexigível, o vendedor não outorga a escritura e não há ação judicial discutindo o mesmo contrato ou a titularidade do bem.
O caso mais comum ocorre na promessa de compra e venda. O comprador paga todas as parcelas, mas o vendedor não comparece ao tabelionato para lavrar escritura pública. Também pode ocorrer quando o vendedor faleceu e os herdeiros não promovem inventário, ou quando houve cessões sucessivas de direitos aquisitivos.
O Código Civil, Lei 10.406/2002, trata do direito do promitente comprador nos arts. 1.417 e 1.418. O art. 1.417 prevê que a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada, confere direito real à aquisição. O art. 1.418 permite exigir a escritura e, diante de recusa, requerer adjudicação.
Art. 1.417 do Código Civil. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 do Código Civil. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Embora o Código Civil mencione registro do compromisso, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento mais amplo na Súmula 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” Esse enunciado continua relevante para contratos particulares antigos.
A via cartorial, porém, não resolve conflitos complexos. Se o vendedor nega a quitação, alega fraude, discute assinatura, questiona cessão ou existe litígio sobre o contrato, o interessado tende a precisar da via judicial, com produção de provas, contraditório amplo e decisão jurisdicional.
Quais são os requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial?
Os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial combinam elementos contratuais, registrais e probatórios: contrato hábil, ausência de arrependimento eficaz, prova de quitação, notificação do obrigado, certidões negativas de litígio, recolhimento tributário cabível e representação por advogado.
O art. 216-B da Lei 6.015/1973 autoriza o pedido perante o registro de imóveis da circunscrição onde se localiza o bem. O Provimento CNJ 150/2023 regulamentou o tema no âmbito nacional ao alterar o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Provimento CNJ 149/2023.
Os legitimados incluem o promitente comprador, seus cessionários, promitentes cessionários, sucessores e também o promitente vendedor. Essa última hipótese corresponde à adjudicação compulsória inversa, útil quando o comprador quitou, recebeu o imóvel e resiste injustificadamente à formalização da transferência.
Na prática, o requerente deve organizar um dossiê documental. A falta de um documento essencial pode gerar nota devolutiva, exigências complementares, atraso no procedimento e, em alguns casos, necessidade de suscitação de dúvida registral ao juízo competente.
- Contrato de promessa de compra e venda, cessão de direitos ou instrumento equivalente.
- Documentos pessoais e qualificação completa das partes, inclusive estado civil e regime de bens.
- Prova de quitação do preço, como recibos, extratos, termo de quitação, comprovantes bancários ou outros meios idôneos.
- Procuração e requerimento subscrito por advogado, com indicação da matrícula do imóvel.
- Notificação do promitente vendedor ou de quem deve outorgar a escritura.
- Comprovante de pagamento do ITBI.
- Certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, para demonstrar inexistência de litígio envolvendo o contrato.
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, ITBI, merece análise cuidadosa. A Constituição Federal de 1988, no art. 156, II, atribui ao município competência para instituir o imposto sobre transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis. A legislação municipal define alíquota, base de cálculo e momento administrativo de recolhimento.
Se o comprador não comprova quitação, o oficial pode exigir complementação. Quando há recibos parciais, pagamentos em espécie ou mensagens eletrônicas, a ata notarial pode ajudar, embora o texto final da lei não tenha mantido a ata como requisito obrigatório para todos os casos.
Qual é o prazo da adjudicação compulsória extrajudicial?
O procedimento começa com a notificação do obrigado a outorgar escritura, que tem prazo legal de 15 dias para impugnar ou cumprir a obrigação. Sem manifestação eficaz, o requerente pode prosseguir com o pedido perante o registro de imóveis competente.
O prazo de 15 dias consta do art. 216-B da Lei 6.015/1973. A notificação pode ocorrer pelo oficial de registro de imóveis, pelo oficial de registro de títulos e documentos ou pelo tabelião de notas, conforme a organização local e as normas de serviço aplicáveis.
Se o notificando está em local conhecido, a diligência deve buscar ciência real. Se ele mudou, faleceu ou não foi localizado, o oficial analisará os meios admitidos pelas normas da Corregedoria e pelo Provimento CNJ 150/2023. A notificação por edital pode ser admitida quando esgotadas as tentativas ordinárias e atendidos os requisitos normativos.
Não existe um prazo único para conclusão do procedimento, porque o tempo depende da complexidade documental, da resposta do notificado, do volume de exigências, da necessidade de certidões complementares e das regras estaduais de emolumentos. Em casos simples, o procedimento tende a ser mais rápido que uma ação judicial.
A pretensão de adjudicação compulsória costuma receber tratamento de imprescritibilidade quando o comprador busca apenas formalizar a transferência de bem quitado e mantido em sua esfera jurídica. Mesmo assim, a demora pode dificultar prova de pagamento, localização de partes, obtenção de certidões e regularização fiscal.
Como provar a quitação e os fatos relevantes?
A prova da adjudicação compulsória extrajudicial deve demonstrar que o negócio existiu, que o preço foi pago ou se tornou inexigível e que a parte obrigada não outorgou a escritura. Quanto mais objetiva for a documentação, menor o risco de exigência registral.
O Congresso Nacional chegou a aprovar texto que exigia ata notarial prévia, mas a Presidência da República vetou o dispositivo, e o Congresso manteve o veto. Com isso, a ata notarial deixou de ser requisito legal obrigatório, embora continue útil como meio de prova.
A ata notarial pode registrar mensagens de aplicativos, e-mails, comprovantes digitais, páginas de sistemas bancários, tentativa de contato com vendedor e outros fatos perceptíveis pelo tabelião. Ela não substitui o contrato, mas fortalece a narrativa documental quando o comprador não possui termo formal de quitação.
Quando o vendedor não pode mais cobrar o saldo por prescrição, a jurisprudência admite, em situações específicas, que a inexigibilidade da cobrança repercuta na análise da quitação. O STJ manteve decisão do TJGO no AREsp 1.488.606/GO, julgado em 17/12/2021, em que a prescrição da cobrança levou ao reconhecimento da quitação para fins de adjudicação compulsória.
Esse precedente não autoriza pedidos genéricos sem prova. Ele mostra que o advogado deve examinar datas de vencimento, prazo prescricional aplicável, atos interruptivos, conteúdo do contrato e comportamento das partes. A análise evita levar ao cartório um caso que exige cognição judicial mais ampla.
Também convém verificar matrícula atualizada, existência de ônus reais, indisponibilidades, penhoras, averbações premonitórias, cláusulas restritivas, inventários pendentes e divergências de descrição. O registro de imóveis não pode transferir domínio se a cadeia registral não sustenta o ato pretendido.
O que diz a Lei 14.382/2022 sobre o procedimento?
A Lei 14.382/2022 modernizou registros públicos, instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e incluiu o art. 216-B na Lei 6.015/1973. Esse artigo criou base legal expressa para processar a adjudicação compulsória de imóvel diretamente no registro de imóveis.
O objetivo legislativo foi reduzir judicialização desnecessária e permitir que situações documentais claras sejam resolvidas por registradores, com controle de legalidade, qualificação registral e segurança da matrícula. A atuação do advogado continua obrigatória, pois o pedido envolve análise contratual, tributária e registral.
A lei exige que o oficial verifique a documentação e o atendimento dos requisitos. Se tudo estiver regular, o registrador registra o domínio em nome do promitente comprador ou do legitimado, servindo como título a promessa de compra e venda, a cessão ou o instrumento que comprove sucessão.
O procedimento convive com outros instrumentos de regularização, como usucapião extrajudicial, retificação de registro, estremação, inventário extrajudicial e regularização fundiária urbana. A escolha depende da origem da posse, da existência de contrato, da situação da matrícula e da prova disponível.
O link oficial indicado no texto original para a Lei 14.382/22 deve ser revisado editorialmente, pois o endereço aponta para a Lei 14.133/2021, e não para a Lei 14.382/2022. O contexto jurídico correto permanece ligado ao art. 216-B da Lei 6.015/1973.
Qual é o objetivo do procedimento extrajudicial?
O objetivo do procedimento extrajudicial é regularizar a titularidade com menor custo temporal, sem retirar a segurança jurídica do registro. O cartório analisa a cadeia dominial, exige documentos, notifica interessados e só registra se o título respeitar a matrícula.
A adjudicação compulsória extrajudicial não corrige qualquer vício imobiliário. Se o promitente vendedor não aparece como titular na matrícula, o princípio da continuidade impede o registro direto. O interessado precisará regularizar atos anteriores, como inventário, partilha, cessões intermediárias ou retificações.
O princípio da continuidade exige encadeamento entre o titular registrado e o novo adquirente. O princípio da especialidade exige identificação precisa do imóvel e das partes. O princípio da disponibilidade impede que alguém transfira mais direitos do que possui. Esses filtros protegem compradores, credores e terceiros.
Exemplo prático: uma empresa compra sala comercial em 2005 por contrato particular, quita o preço e ocupa o imóvel, mas a matrícula ainda está em nome da incorporadora. Se a incorporadora existe, não há litígio e a documentação comprova quitação, a via extrajudicial pode ser adequada.
Outro exemplo: uma pessoa comprou lote de quem também era apenas comprador por contrato não registrado. Nesse caso, o advogado deve reconstruir a cadeia de cessões e verificar se o titular registral participou ou se há documento suficiente para alcançar a continuidade. Sem isso, o cartório formulará exigência.
Quando a Lei 14.382/2022 entrou em vigor?
A Lei 14.382/2022 entrou em vigor em 27 de junho de 2022, data de sua publicação, salvo disposições específicas. Desde então, a adjudicação compulsória extrajudicial integra a Lei de Registros Públicos, com regulamentação nacional posterior pelo Provimento CNJ 150/2023.
A regulamentação pelo CNJ trouxe parâmetros operacionais para registradores, advogados e usuários. Ainda assim, emolumentos, rotinas de protocolo, modelos de requerimento e detalhes administrativos podem variar conforme normas das Corregedorias-Gerais de Justiça dos estados.
O advogado deve consultar a tabela estadual de custas antes de orientar o cliente. Além dos emolumentos, podem existir despesas com certidões, notificações, reconhecimento de firmas, ata notarial facultativa, ITBI, georreferenciamento em imóveis rurais, retificações e regularizações prévias.
Na avaliação de viabilidade, recomenda-se seguir uma ordem lógica: examinar contrato, conferir matrícula atualizada, confirmar titularidade, verificar quitação, identificar vendedores e sucessores, pesquisar litígios, calcular tributos, reunir certidões e só então protocolar o requerimento.
Como aplicar a adjudicação compulsória extrajudicial com segurança?
Para aplicar a adjudicação compulsória extrajudicial com segurança, o profissional deve tratar o caso como uma auditoria documental. A solução é eficiente quando o contrato e a matrícula contam a mesma história jurídica e quando a prova de quitação não exige instrução judicial complexa.
Empresas que compram imóveis para expansão, incorporadoras que precisam limpar estoque registral e famílias que herdaram direitos aquisitivos podem usar o procedimento. O ganho prático está na formalização da propriedade, na redução de risco patrimonial e na possibilidade de vender, financiar ou oferecer o bem em garantia.
A conclusão técnica é direta: a adjudicação compulsória extrajudicial é uma ferramenta relevante de regularização imobiliária, mas não dispensa análise jurídica prévia. Quando há contrato quitado, ausência de litígio e continuidade registral, o art. 216-B da Lei 6.015/1973 permite resolver o impasse no cartório.
Texto original escrito por Ellen Quétsia Alves Cruz, advogada atuante na área imobiliária, sócia proprietária do escritório Sousa e Cruz Advogados, associada ao Instituto de Estudos Avançados em Direito e membro do Núcleo de Direito Imobiliário e Condominial. Conteúdo revitalizado para atualização normativa e SEO jurídico.
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória extrajudicial
Adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento feito no registro de imóveis para transferir a propriedade ao comprador que quitou o contrato e não recebeu escritura definitiva. Ela está prevista no art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022, e exige advogado.
Adjudicação compulsória extrajudicial cabe quando há promessa de compra e venda, cessão ou sucessão de direitos, prova de quitação, ausência de litígio sobre o contrato e recusa, omissão ou impossibilidade prática de obter a escritura definitiva do vendedor ou de seus sucessores.
Adjudicação compulsória extrajudicial pode ser requerida pelo promitente comprador, cessionário, promitente cessionário, sucessores e também pelo promitente vendedor. A lei exige representação por advogado, porque o pedido envolve qualificação registral, análise de contrato, certidões, tributos e eventual resposta a exigências.
Adjudicação compulsória extrajudicial não depende necessariamente do registro prévio do compromisso de compra e venda, conforme a Súmula 239 do STJ. Mesmo assim, o contrato deve ser idôneo, identificar partes e imóvel, demonstrar ausência de arrependimento eficaz e permitir controle registral.
Adjudicação compulsória extrajudicial exige notificação do obrigado a outorgar a escritura, que possui 15 dias para se manifestar, conforme o art. 216-B da Lei 6.015/1973. Sem impugnação válida, o procedimento pode avançar para análise documental e registro.
Adjudicação compulsória extrajudicial não exige ata notarial como requisito obrigatório, porque o dispositivo que previa essa exigência recebeu veto presidencial mantido pelo Congresso. A ata, porém, pode ajudar a comprovar pagamentos, mensagens, tentativas de contato e outros fatos relevantes.
Adjudicação compulsória extrajudicial deve ceder espaço à via judicial quando existe litígio sobre o contrato, dúvida relevante sobre quitação, alegação de fraude, divergência de assinatura, quebra da continuidade registral ou necessidade de produção de prova incompatível com a atuação do cartório.
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