Após o início da alta temporada de férias, inicia-se a temporada de verão em várias regiões do país. Justamente nessa época o contrato de locação de imóveis, principalmente na opção por temporada, aumentam de forma significativa. No ano de 2018, dos 12 feriados, teremos 11 em datas que poderão ser emendadas (como segunda-feira e sexta-feira).
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Só no Carnaval, temos a expectativa é que atraia mais de 10 (dez) milhões de turistas e que isso movimente cerca de 11 (onze) bilhões na economia! Uma cifra bastante considerável.
Acontecendo as viagens, acontecem as estadias. Hoje elas se pulverizaram e a procura por alternativas a hotéis cresceu bastante. É também o momento em que algumas pessoas, que possuem imóveis em outras localidades, aproveitam a oportunidade para ter uma renda extra.
Acontece que nessas situações festivas as locações, na maioria das vezes, são feitas de maneira informal e normalmente tudo é tratado de maneira verbal, por telefone ou e-mails, sem qualquer garantia e sem contrato prévio que estabeleça direitos e obrigações entre o contratante e contratado.
Ocorre que não fazer um contrato formal, com atenção ao que diz a Lei nº 8.245/91 (que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos), pode causar sérios transtornos e também prejuízos, principalmente para o locador, que pode vir até a ser fraudado.
O intuito do presente artigo é analisar a legislação pertinente a esse tipo de locação, pontuando algumas precauções que devem ser tomadas pelos contratantes na hora de avençar uma locação de imóvel por temporada, visando evitar contratempos que possam acontecer no futuro.
Há a necessidade de um contrato de locação escrito, mesmo com prazo certo e determinado?
De acordo com a Lei nº 8.245/91, que trata do aluguel por temporada nos artigos 48 a 50, o prazo da locação não pode ultrapassar 90 (noventa) dias, para ser considerada uma locação para temporada.
A redação do o art. 48 da Lei nº 8.245/91, por sua vez, dispõe que locação para temporada:
“é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.
Essencialmente, o que caracteriza a locação para temporada, distinguindo-a das demais espécies de locação, é o prazo de duração, que não pode ser superior aos 90 (noventa) dias, já mencionados. Se contiver ajuste temporal superior a esse, não será o contrato de locação regido pelas regras atinentes para temporada, ainda que o instrumento nominado leve esse nome.
Ademais, é salutar lembrar também da “obrigatoriedade” de listar todos os bens móveis que pertencem ao imóvel, inclusive, seu estado de conservação, com ainda a entrega e assinatura do termo de vistoria de recebimento e entrega do imóvel, se a locação for assim ajustada. Essa precaução, à primeira vista simples, aumenta de maneira substancial a segurança das partes contraentes e pode evitar contratempos no futuro.
Houve o esgotamento do prazo de vigência? Ultrapassou 90 (noventa) dias, permitido por lei. Há amparo jurídico?
Esgotado o período de vigência do contrato de locação, se o locatário não devolve espontaneamente o bem, cabe ação de despejo por denúncia vazia (imotivada). E, de acordo com o art. 59, parágrafo primeiro, inciso III, da lei 8.245/91, é admissível liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, porém desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Aqui observa-se que a lei facilita a vida do locador para a retomada do imóvel na locação para temporada.
Na locação para fins residenciais, admite-se a denúncia vazia somente após o término do contrato de locação e apenas se a sua vigência for ajustada por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses. Se o prazo ajustado for inferior a 30 (trinta) meses, a denúncia imotivada só é cabível depois de 5 (cinco) anos de vigência da locação. Trata-se de um desestímulo da lei para as locações residenciais de prazo curto. Daí a importante diferença entre a locação para fins residenciais e a locação para a temporada.
Porém, para o locador fazer jus à denúncia vazia na locação para temporada, com liminar inclusive, deve ajuizar a ação dentro de 30 (trinta) dias após o seu término. Do contrário, há automática prorrogação de contrato de locação, somente sendo possível a denúncia vazia depois de 30 meses. Por isso, é preciso ficar bastante atento a tais regras. Eventual pedido de retomada do imóvel antes disso só poderá ser feito se amparado em denúncia cheia (conforme motivos arrolados expressamente pela Lei nº 8.245/91) ou por infração contratual do locatário.
O locador pode requerer o pagamento antecipado de todo o valor correspondente ao prazo de duração do contrato de locação?
Uma peculiaridade da locação para temporada é a possibilidade de o locador receber, de forma antecipada os aluguéis e demais valores integrados, outrossim, exigir qualquer meio de garantia previsto no artigo 37 da referida lei, para atender às demais obrigações do contrato, situação diferente das demais espécies de locação de imóvel urbano, o que diferentemente, não admitem a cobrança antecipada de aluguel, em caso de haver garantia contratual.
Essa é umas das principais razões para a necessidade de se ter um contrato escrito, principalmente e não menos importante, que é o caso da locação por temporada, pois, além de se tratar de uma locação de modalidade não convencional, esta possui um prazo determinado.
A grande preocupação que assola os, é na situação hipotética de não existir de forma escrita o contrato, ou seja, o contrato formalizado. E, ocorrendo o descumprimento por alguma das partes, será necessário provar a relação locatícia por outros documentos, tais como: recibo, e-mail e testemunhas. Um grande embaraço, e, que pode acabar dificultando às partes para requererem seus direitos judicialmente.
Portanto, embora o período de férias e de feriados sejam de descontração, importante formalizar a locação pactuada em instrumento adequado, pois além de resguardar ambas as partes, viabiliza eventuais medidas judiciais possam ser tomadas no futuro.
Gabriel Barto Barros, advogado, conciliador, pós-graduado em Direito Imobiliário, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, Coordenador do Núcleo de Direito Imobiliário do Instituto de Estudos Avançados em Direito (IEAD).
