Proibição de locação por aplicativos em condomínios: tese do STJ

Proibição de locação por aplicativos é a restrição condominial ao uso de unidade residencial para hospedagem remunerada atípica, nos termos do art. 1.336, IV, do Código Civil (Lei 10.406/2002). Na prática, a validade depende da convenção, da forma de uso do imóvel e da distinção entre locação por temporada e hospedagem.

Em 20 de abril de 2021, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.819.075/RS e analisou se condomínios residenciais podem restringir a cessão de unidades por curta temporada por meio de plataformas digitais, como Airbnb. O caso despertou atenção porque envolvia segurança, destinação residencial e limites ao direito de propriedade.

Logo após o julgamento, várias manchetes afirmaram que o STJ havia proibido a locação por aplicativo em condomínios residenciais. Essa leitura, porém, simplifica a decisão. O tribunal examinou um caso concreto, com múltipla locação concomitante de quartos, alta rotatividade de usuários e alterações internas que aproximavam o apartamento de um hostel.

Por isso, gestores jurídicos, síndicos, incorporadoras e proprietários devem evitar conclusões automáticas. A decisão não eliminou a locação por temporada prevista no art. 48 da Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Também não criou, sozinha, regra geral de proibição para todo condomínio residencial do país.

Navegue por este conteúdo:

• Análise do REsp 1.819.075/RS e a proibição de locação por aplicativos
  • Atividade comercial ou residencial: o debate da função da propriedade para a proibição da locação
  • Requisitos da hospedagem ou locação comercial pela Lei Geral do Turismo
  • Requisitos da locação residencial
• Tese firmada pelo STJ
• Conclusão

Como o REsp 1.819.075/RS analisou a proibição de locação por aplicativos?

O REsp 1.819.075/RS tratou de unidade condominial com destinação residencial usada para hospedagem remunerada com múltiplos ocupantes simultâneos. O STJ não julgou apenas o uso de aplicativo, mas a combinação entre alteração interna do imóvel, rotatividade intensa, cessão de chaves e impacto na segurança coletiva.

No caso específico, a proprietária adaptou o apartamento para receber várias pessoas desconhecidas ao mesmo tempo. Segundo o condomínio, a dinâmica incluía divisórias internas, acomodação por aposentos, entrada frequente de terceiros e entrega de cópias ou meios de acesso ao portão principal do prédio.

Essa particularidade pesou na análise jurídica. A discussão não se limitou à tecnologia usada para anunciar o imóvel. O ponto central foi a forma de exploração da unidade e a compatibilidade dessa exploração com a convenção condominial, que destinava as unidades ao uso exclusivamente residencial.

Durante o julgamento, os ministros também reconheceram que plataformas digitais podem intermediar situações muito diferentes. Um proprietário pode alugar o apartamento inteiro para uma família por dez dias. Outro pode oferecer quartos isolados para hóspedes independentes, com entradas e saídas sucessivas. As consequências jurídicas não são idênticas.

O Ministro Luís Felipe Salomão, relator, ficou vencido. Prevaleceu a divergência do Ministro Raul Araújo, acompanhada pelos Ministros Antônio Carlos Ferreira e Maria Isabel Gallotti. Ainda assim, o colegiado deixou claro que a decisão não significava proibição ampla e automática de todo uso de aplicativos de intermediação.

Atividade comercial ou residencial interfere na função da propriedade?

A controvérsia chegou ao STJ porque a convenção do condomínio previa destinação residencial. O condomínio sustentou que a operação da proprietária configurava atividade comercial, semelhante à hospedagem. A proprietária, por sua vez, defendia que exercia seu direito de propriedade por meio de locações de curta duração.

O direito de propriedade recebe proteção constitucional e civil, mas sofre limitações. O art. 1.228, §1º, do Código Civil (Lei 10.406/2002) exige exercício conforme finalidades econômicas e sociais. No condomínio edilício, o art. 1.336, IV, da mesma lei obriga o condômino a dar à unidade a destinação prevista e não prejudicar sossego, salubridade e segurança.

A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê a locação por temporada no art. 48:

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

O dispositivo autoriza contratos por prazo não superior a 90 dias, inclusive para lazer. O art. 49 da Lei 8.245/1991 também permite que o locador receba antecipadamente aluguéis e encargos quando se tratar de locação por temporada, o que reforça a autonomia contratual nessa modalidade.

A dificuldade surge quando a operação deixa de parecer simples cessão residencial temporária e se aproxima de negócio de hospedagem. Exemplos práticos incluem oferta de quartos avulsos a pessoas sem vínculo entre si, troca diária de ocupantes, prestação de serviços acessórios e organização do imóvel como estabelecimento voltado ao público rotativo.

Condomínios que desejam disciplinar o tema devem observar quórum, redação objetiva e proporcionalidade. A alteração de convenção condominial exige aprovação de dois terços dos condôminos, conforme art. 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Regras aprovadas apenas em comunicados internos têm maior risco de contestação.

Quais requisitos indicam hospedagem pela Lei Geral do Turismo?

A Lei 11.771/2008, chamada Lei Geral do Turismo, disciplina prestadores de serviços turísticos e meios de hospedagem. A lei não menciona plataformas digitais como critério isolado. Ela analisa a atividade econômica, a oferta de alojamento temporário, a cobrança de diária e a prestação de serviços aos usuários.

Art. 21. Consideram-se prestadores de serviços turísticos, para os fins desta Lei, as sociedades empresárias, sociedades simples, os empresários individuais e os serviços sociais autônomos que prestem serviços turísticos remunerados e que exerçam atividades econômicas relacionadas à cadeia produtiva do turismo.

Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, mediante instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.

Quando a atividade se enquadra como hospedagem, surgem exigências típicas de fornecedor de serviço. O responsável pode precisar de cadastro nos órgãos competentes, emissão de nota fiscal, alvará, regras sanitárias, obrigações de informação e observância do CDC, Lei 8.078/1990, especialmente nos deveres de transparência e segurança.

A distinção ganha força quando o anfitrião oferece serviços além da entrega do imóvel. Limpeza diária, recepção permanente, troca de roupa de cama durante a estadia, café da manhã, guarda de bagagens, atendimento padronizado e venda de experiências turísticas podem caracterizar atividade econômica de hospedagem, conforme a análise do caso concreto.

Até 2025, não há lei federal específica que trate, de forma completa, da locação intermediada por plataformas em condomínios residenciais. Por isso, síndicos e advogados trabalham com Código Civil, Lei do Inquilinato, Lei Geral do Turismo, CDC, convenção condominial, regimento interno e jurisprudência do STJ.

Quais requisitos caracterizam locação residencial por temporada?

A locação por temporada ocorre quando o proprietário cede o uso do imóvel para residência temporária do locatário, por prazo máximo de 90 dias, com ou sem mobília. A plataforma digital pode funcionar apenas como canal de divulgação, pagamento e intermediação, sem transformar automaticamente o contrato em hospedagem.

Na prática, a locação residencial por temporada fica mais segura quando as partes formalizam contrato escrito. O documento deve identificar locador e locatário, prazo, valor, regras de uso, número de ocupantes, responsabilidade por danos, observância da convenção do condomínio e forma de entrega das chaves.

O art. 47 da Lei 8.245/1991 trata da locação residencial em geral, enquanto o art. 48 disciplina a temporada. Embora a lei admita contratos verbais em algumas situações, a prova escrita reduz litígios, principalmente quando o condomínio questiona a natureza da ocupação ou quando há dano às áreas comuns.

No REsp 1.819.075/RS, o Ministro Raul Araújo entendeu que a atividade desenvolvida no apartamento se aproximava de hospedagem atípica. A conclusão considerou a múltipla e concomitante locação de aposentos a pessoas distintas, em condomínio com destinação residencial, e não apenas o anúncio em aplicativo.

Para proprietários, o procedimento preventivo inclui cinco passos: revisar convenção e regimento; limitar ocupantes de forma compatível com a unidade; formalizar contrato; cadastrar previamente os usuários na portaria; e entregar ao locatário as regras de uso das áreas comuns. Para o condomínio, o caminho inclui notificação, registro de ocorrências, assembleia e eventual ação judicial proporcional.

Qual foi a tese firmada pelo STJ?

O STJ fixou entendimento restrito ao uso de unidade residencial para hospedagem remunerada com múltipla e concomitante locação de aposentos a pessoas diversas. A tese não proibiu plataformas digitais em abstrato, não vinculou todos os juízes e não substituiu a análise da convenção condominial e dos fatos.

Ao final do julgamento, os ministros reforçaram que o processo não servia para extrair regra universal sobre todas as modalidades de locação por temporada. O Ministro Antônio Carlos Ferreira observou que há várias formas de uso: locação integral, locação parcial, temporada, estadia familiar e cessões com características distintas.

Esse processo talvez não seja bom para extrair abrangência maior porque existem diversas formas e modalidades de locação: pode ser só parte do imóvel, locação integral, locação por temporada. E é indiferente a forma da oferta. Cada edifício tem uma característica própria.

Para o relator vencido, Ministro Luís Felipe Salomão, a controvérsia não se resolveria apenas pelo confronto entre direito de propriedade e direito de vizinhança. Ele entendeu que não seria possível uma proibição absoluta da cessão do imóvel sob o argumento genérico de desvirtuamento da finalidade residencial.

Prevaleceu, contudo, a orientação de que o condomínio residencial pode impedir hospedagem remunerada atípica quando a forma de uso viola a destinação do edifício e coloca em risco interesses coletivos. A tese divulgada no julgamento foi a seguinte:

É vedado o uso de unidade condominial com destinação residencial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos existentes nos apartamentos, a diferentes pessoas, por curta temporada.

Do ponto de vista processual, a decisão tem relevância persuasiva, mas não integra automaticamente o rol de precedentes vinculantes do art. 927 do CPC (Lei 13.105/2015), como recursos repetitivos ou súmulas vinculantes. Juízes podem considerá-la, mas precisam avaliar fatos, provas, convenção e proporcionalidade.

Para o jurídico condominial, a consequência prática é clara: a convenção precisa diferenciar hospedagem atípica, locação integral por temporada e simples uso familiar temporário. Proibições genéricas, sem critério, podem gerar discussões sobre abuso de direito, restrição excessiva à propriedade e violação ao art. 1.335, I, do Código Civil (Lei 10.406/2002).

Como aplicar a proibição de locação por aplicativos com segurança jurídica?

A aplicação segura exige leitura conjunta da convenção, do Código Civil, da Lei do Inquilinato e da tese do STJ. A proibição de locação por aplicativos só tende a se sustentar quando mira hospedagem remunerada incompatível com a destinação residencial, e não a tecnologia usada para anunciar o imóvel.

Condomínios devem evitar decisões impulsivas após reclamações isoladas. O síndico precisa reunir provas: livro de ocorrências, imagens das áreas comuns quando permitidas, registros de portaria, reclamações formais, identificação de danos e cópia das normas internas. Depois, deve notificar o proprietário e permitir contraditório antes de aplicar multas.

O art. 1.336, §2º, do Código Civil (Lei 10.406/2002) autoriza multa por descumprimento de dever condominial, limitada a cinco vezes a contribuição condominial, sem prejuízo das perdas e danos. Para conduta antissocial reiterada, o art. 1.337 permite multa mais severa, observados quórum e proporcionalidade.

Empreendimentos novos podem reduzir litígios ao tratar do tema desde a minuta de convenção. Já condomínios existentes devem deliberar em assembleia, respeitar o quórum de dois terços para alteração convencional e redigir regras claras sobre cadastro de ocupantes, limite de pessoas, acesso, uso de áreas comuns e responsabilização por danos.

Enquanto o Congresso Nacional não aprovar regra específica para suprir as lacunas da Lei, a análise continuará casuística. A melhor estratégia jurídica é separar locação por temporada regular de hospedagem empresarial ou atípica, preservando segurança, sossego, salubridade e previsibilidade para moradores e proprietários.

A proibição de locação por aplicativos, portanto, não deve ser lida como veto nacional ao Airbnb ou a plataformas semelhantes. Ela funciona como ferramenta condominial possível quando a atividade concreta viola a destinação residencial, transforma a unidade em meio de hospedagem e ultrapassa os limites do uso normal da propriedade.

Perguntas frequentes sobre proibição de locação por aplicativos

As dúvidas mais recorrentes envolvem alcance da decisão do STJ, validade da convenção, diferença entre hospedagem e locação por temporada, multas e procedimentos de assembleia. As respostas abaixo resumem os pontos jurídicos principais para orientar uma primeira análise, sem substituir avaliação documental do caso concreto.

Escrito por:

ARTUR NASCIMENTO CAMAPUM, advogado, atua na área do Direito Civil, Imobiliário e Condominial, sócio do Escritório Moura & Xavier Advogados Associados, Vice-Coordenador do Núcleo de Direito Imobiliário, Urbanístico e Condominial do Instituto de Estudos Avançados em Direito. Seu e-mail para contato é: [email protected]. Está no Instagram como @arturcamapum.