Em outras oportunidades nós já abordamos aqui na coluna como a propriedade de um imóvel recebe uma série de cuidados na legislação brasileira, através das normas de Direito Imobiliário. E grande, portanto, o prestígio cultural concedido à essa forma de patrimônio aqui no Brasil.
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Contudo, apesar de ser algo que faz parte da rotina de muitas pessoas, alguns termos típicos do mercado imobiliário ainda tem o seu significado desconhecido. E desse modo, pode haver, inclusive, alguma confusão entre eles, ou mesmo o desconhecimento de sua importância, gerando insegurança jurídica.
Dentre os exemplos dessas palavras, estão a matrícula de um imóvel, a averbação e o registro, este último de suma importância, como veremos a seguir.
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Registro imobiliário: garantias no Direito de Propriedade
De início, pontua-se que a utilidade fundamental do registro imobiliário é estabelecer um conjunto fiel da propriedade de um determinado imóvel, bem como dos negócios jurídicos que o tenham como objeto.
Segundo Walter Ceneviva (2010), o registro imobiliário acompanha a vida dos direitos reais sobre bens de raiz, como repositório de informações, então, e centro para onde convergem todos os elementos referentes à propriedade imobiliária.
Nesse sentido, salienta-se que na serventia extrajudicial de registro imobiliário são realizados os atos previstos na Lei nº 6.015/1973, também conhecida como Lei de Registros Públicos, quais sejam:
- Abertura de matrículas (obrigatórias a partir da vigência da Lei nº 6.015/73).
- Realização de registros.
- Realização de averbações.
O que é a matrícula do imóvel
A matrícula, em se tratando de Direito Imobiliário, caracteriza-se como um documento responsável por individualizar a propriedade do imóvel, conferindo, assim, o caráter cadastral ao bem. Dessa maneira, todos os atos relativos àquela propriedade imobiliária serão lançados na sua matrícula.
Para tanto, cada matrícula imobiliária possui um número. Nela, portanto, deve ser descrito o bem de forma detalhada, pontuando, por exemplo:
- todas as suas características;
- quem são os titulares de sua propriedade;
- seus imóveis confrontantes; e
- número da inscrição imobiliária municipal.
Também constará na matrícula, a eventual existência de transcrição anterior. Esta consiste na forma de registro anterior à entrada em vigor da legislação supracitada. E a partir de então, passam a ser efetuados em ordem crescente todos os registros e averbações referentes àquele imóvel.
Nesse aspecto, pode-se afirmar que a realização do primeiro ato relativo ao imóvel na serventia extrajudicial, na vigência da Lei de Registros Públicos, é que gera a obrigatoriedade de abertura da matrícula.
Por exemplo, caso o imóvel esteja registrado no antigo regime de transcrição, para ser registrada a escritura pública definitiva de compra e venda, relativa a uma transação posterior a vigência desta norma, é indispensável a abertura da matrícula.
O que é o registro do imóvel
O registro, por sua vez, se caracteriza como a prática de atos consistentes na criação do direito de propriedade ou de outros direitos reais referentes ao imóvel.
Art. 1.227 do Código Civil
O artigo 1.227 do Código Civil Brasileiro dispõe que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou cuja transmissão tenha ocorrido por ato entre vivos só se adquirem com o registro no Ofício de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo os casos expressos em lei. Desse modo, o propósito do registro é, de fato, criar ou declarar direitos reais ou relações jurídicas que tenham por objeto o bem imóvel.
Art. 1.245 do Código Civil
Da mesma forma, o artigo 1.245, também do Código Civil Brasileiro, ao tratar especificamente da transmissão do direito de propriedade entre vivos, é claro ao afirmar que:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.
É preciso ter muita atenção, pois após a leitura do artigo mencionado acima, fica evidente que no Direito Brasileiro, a forma de transmissão do direito real de propriedade de imóvel entre vivos depende, não só da manifestação de vontade dos contratantes, por meio da lavratura de escritura pública e definitiva de propriedade, a depender do valor do imóvel, como também do competente registro na serventia de registro de imóveis.
Trata-se, portanto, de processo complexo que tem como causas aquisitivas da propriedade, a causa jurídica da aquisição desse direito e que tem efeitos obrigacionais, e o ato constitutivo de efeitos reais e oponibilidade para terceiros, esse último, sendo o registro.
Direito da propriedade na jurisprudência
Como se não bastasse o teor dos dispositivos legais mencionados, a jurisprudência dos tribunais brasileiros, compartilha do mesmo entendimento, veja-se:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE BENS IMÓVEIS. REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE. PROPRIEDADE ANTERIOR DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, INCISO I, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA.
– Nos termos dos arts. 1.227 e 1.245, ambos do Código Civil, a propriedade de bens imóveis transfere-se, entre vivos, mediante o registro do título translativo (escritura pública de compra e venda e de doação) no Registro de Imóveis, quando, então, os direitos reais sobre aqueles serão transmitidos ao adquirente
– De acordo com o art. 333, inciso I, do CPC/73, incumbe ao autor o ônus da prova em relação ao fato constitutivo de seu direito.
– Não sendo demonstrado o intuito de enganar e o conluio entre os contratantes, elementos indispensáveis para a configuração da simulação, a improcedência do pedido inicial é medida que se impõe.
(TJ-MG. AC: 10056140194020001. Rel. Aparecida Grossi. Publicado em 21/11/2018). (grifado)
Direito real de propriedade
Além do direito real de propriedade, também são passíveis de registro, outros documentos e direitos, os quais encontram-se previstos no inciso I do artigo 167 da Lei de Registros Públicos, dentre os quais, destacam-se: a instituição de bem de família; os contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; as incorporações, instituições e convenções de condomínio; as convenções antenupciais; as sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; a arrematação e da adjudicação em hasta pública, entre outros.
O que é averbação
Esclarecidas as definições de matrícula e registro, ainda tem a averbação, que se difere pois, na verdade, consiste na referência à existência de um acontecimento novo, que não tenha por objetivo originar direitos ou relações jurídicas, mas sim modificar, extinguir ou retificar informações do próprio registro ou da matrícula.
Assim como o registro, a averbação tem lugar no inciso II do artigo 167 da Lei de Registros Públicos, no qual constam, dentre outros, os seguintes atos que devem ser averbados na matrícula do bem de raiz: cancelamento, extinção dos ônus e direitos reais; mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
Outro ponto que merece ser destacado, é que a lista de averbações elencada no referido artigo é exemplificativa, ou seja, é possível que outros atos sejam objeto de averbação, conforme a possibilidade trazida pelo artigo 246 da mesma norma, todavia, é bom lembrar que, segundo os tribunais, essas informações devem se limitar às repercussões havidas sobre a coisa, não importando aquelas que tenham natureza pessoal em benefício de um dos contratantes.
Assim, após essa breve exposição, é possível compreender não somente a diferença conceitual existente entre matrícula, registro e averbação, mas também as suas possíveis aplicabilidades e importância para propiciar maior segurança nas transações que tenham por objeto um bem imóvel.
Até a próxima.