Servidão de passagem: o que é e a diferença do direito de passagem forçada

A servidão de passagem é um tema crucial para proprietários de imóveis e advogados que atuam na área de direito imobiliário. Este direito real permite que um proprietário utilize a área de outro imóvel para acessar uma via pública, como uma rua ou avenida. Compreender as nuances da passagem de servidão pode facilitar a resolução de conflitos e garantir que os direitos dos envolvidos sejam respeitados.

Neste artigo, vamos explorar o que é a servidão de passagem, como funciona, e quais são as implicações legais de acordo com o Código Civil.

O que é servidão de passagem?

Imagine que você possui um imóvel que está completamente cercado por outros terrenos, sem acesso direto a uma via pública. Essa situação é mais comum do que se imagina e pode gerar grandes desafios para o proprietário. A servidão de passagem surge como uma solução, permitindo que o proprietário utilize uma parte do imóvel vizinho para ter acesso à rua. Essa negociação deve ser feita de forma amigável, garantindo que ambas as partes concordem com os termos.

Como funciona a servidão de passagem?

A servidão de passagem é regulamentada pelo Código Civil, especificamente nos artigos 1.378 a 1.389. O artigo 1.378 define que a servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, enquanto grava o prédio serviente, que pertence a um proprietário diferente. É importante entender os conceitos de:

• Prédio Dominante: o imóvel que se beneficia da servidão;
• Prédio Serviente: o imóvel que permite a passagem.

Além disso, a servidão pode ser criada por acordo entre as partes, por testamento ou até mesmo por usucapião, conforme o artigo 1.379. Essa flexibilidade é essencial para garantir que o acesso ao imóvel seja viável.

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

Servidão de passagem e metragem mínima

Um aspecto importante a considerar é a servidão de passagem metragem mínima. Embora a lei não especifique uma metragem mínima, é fundamental que a passagem seja suficiente para garantir o acesso adequado ao imóvel. Isso pode variar dependendo da localização e das características do terreno. Portanto, é sempre recomendável consultar um advogado especializado para garantir que a servidão atenda às necessidades do proprietário.

Lei servidão de passagem esgoto

Outro ponto relevante é a lei servidão de passagem esgoto. Em muitos casos, ela é utilizada para a instalação de redes de esgoto, permitindo que os imóveis tenham acesso a serviços essenciais. A legislação prevê que, ao negociar uma servidão para esse fim, as partes devem considerar as normas técnicas e de segurança, garantindo que a instalação não prejudique o imóvel serviente.

Diferenças entre servidão de passagem e direito de passagem forçada

É comum confundir a servidão de passagem com o direito de passagem forçada. Enquanto a primeira é um direito real que depende de acordo entre as partes, o segundo é um direito de vizinhança, previsto no artigo 1.285 do Código Civil.

O direito de passagem forçada pode ser imposto judicialmente quando o proprietário do imóvel não tem acesso a uma via pública, mas isso só ocorre em situações específicas, como a ausência total de alternativas.

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Como regularizar uma servidão de passagem?

Para que a servidão de passagem tenha validade, é imprescindível que seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O artigo 108 do Código Civil estabelece que, se o imóvel tiver valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial para a validade do negócio. Portanto, é fundamental que as partes envolvidas busquem a formalização adequada para evitar problemas futuros.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Conclusão

Em resumo, a servidão de passagem é um instrumento jurídico que pode facilitar o acesso a imóveis que, de outra forma, estariam encravados. Compreender suas características e implicações legais é essencial para advogados e proprietários. Ao negociar uma servidão, é importante garantir que todos os aspectos legais sejam respeitados, incluindo o registro no cartório, para que o direito seja efetivo e reconhecido.

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