Ação renovatória: guia completo para locatários e advogados

A ação renovatória é um instrumento jurídico essencial para locatários de imóveis comerciais que desejam garantir a continuidade de seus negócios. Ao permitir a renovação do contrato de aluguel mesmo contra a vontade do proprietário, essa ação se torna uma ferramenta poderosa para proteger o fundo de comércio do inquilino.

Neste artigo, vamos explorar os principais aspectos da ação renovatória de aluguel, seus requisitos, prazos e implicações, ajudando você a entender como utilizá-la a seu favor.

O que é a ação renovatória?

A ação renovatória de locação comercial é uma medida judicial que o locatário pode tomar para forçar a renovação do contrato de locação, mesmo que o locador não concorde. Essa ação é prevista na Lei 8245/1991, que regula as locações de imóveis urbanos. O principal objetivo é proteger o fundo de comércio, que é a soma dos elementos que garantem a sobrevivência e o sucesso do negócio, como a clientela, a marca e o ponto comercial.

Quais são os requisitos para a ação renovatória?

Para que a ação renovatória seja aceita, é necessário que o locatário cumpra alguns requisitos estabelecidos no artigo 51 da Lei 8245/1991:

• O contrato a ser renovado deve ser celebrado por escrito e ter prazo determinado;
• O prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos deve ser de cinco anos;
• O locatário deve estar explorando seu comércio no mesmo ramo por um período mínimo e ininterrupto de três anos.

Além disso, a petição inicial deve ser acompanhada de documentos que comprovem o cumprimento desses requisitos, conforme o artigo 71 da mesma lei.

Qual é o prazo para propor a ação renovatória?

O prazo para ajuizar a ação renovatória é de um ano a seis meses antes do término do contrato de locação. Isso significa que o locatário deve estar atento a esse prazo, pois, caso não o respeite, perderá o direito à renovação. É importante destacar que esse prazo é decadencial, ou seja, não admite interrupções ou suspensões, conforme o artigo 51, §5º da Lei 8245/1991.

• Contrato de locação: guia completo para empresas [+modelo]
• Cessão de crédito: tudo o que você precisa saber
• Princípios do Direito do Trabalho – Conheça os Principais
• Gestão do ciclo de vida dos contratos: guia completo
• Saiba tudo sobre ação rescisória trabalhista

Quando não cabe a ação renovatória?

Apesar das proteções legais, existem situações em que a ação renovatória não pode ser proposta. O artigo 52 da Lei 8245/1991 estabelece algumas exceções, como:

• Quando o locador precisar realizar obras que impliquem na radical transformação do imóvel;
• Se o imóvel for utilizado pelo locador ou por alguém de sua família para um fundo de comércio existente há mais de um ano.

Essas situações devem ser analisadas com cuidado, pois podem inviabilizar a renovação do contrato.

Quem pode mover a ação renovatória?

O direito de propor a ação renovatória é garantido a:

• O locatário que figura no contrato;
• O cessionário, caso haja cessão da locação;
• O sublocatário;
• A sociedade, se o contrato estiver em nome de uma pessoa física;
• O sócio sobrevivente, em caso de falecimento de um dos sócios.

Conclusão

Compreender a ação renovatória é fundamental para locatários que desejam garantir a continuidade de seus negócios. Conhecer os requisitos, prazos e situações em que a ação pode ser proposta ou não é essencial para evitar surpresas desagradáveis. Portanto, se você é locador, locatário ou advogado, esteja sempre atento a esses detalhes para proteger seus interesses.

Receba meus artigos jurídicos por email

Preencha seus dados abaixo e receba um resumo de meus artigos jurídicos 1 vez por mês em seu email