O papel do advogado na compra e venda de imóveis

01/04/2021
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22/03/2023
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6 minutos

Não raramente, observa-se que a compra e venda de imóveis ocorre sem a presença e auxílio de um advogado. Consequentemente, pode acarretar em um negócio jurídico falho e prejudicial para ambas as partes. Mas qual é o verdadeiro papel do advogado nesse tipo de negociação?

A análise prévia, por advogado, de toda a documentação, histórico do imóvel, se possui ou não matrícula nos cartórios de registro de imóveis, bem como, todas as questões atinentes à propriedade, eventuais débitos ou restrições judiciais, por exemplo, trazem segurança e tranquilidade na transação imobiliária.

Não obstante, são inúmeros os percalços que um contrato mal redigido ou genérico pode trazer às partes. É o caso, desse modo, de:

  • cláusulas abusivas ou nulas de pleno direito;
  • falta de especificação de prazos;
  • ausência de apontamento de vícios estruturais e até mesmo de débitos que posteriormente serão de difícil cobrança pelo adquirente.

É imperioso ressaltar que a função do advogado é proteger os interesses do seu cliente, e na negociação imobiliária não é diferente. Igualmente, faz-se necessário destacar as possíveis consequências de uma transação imobiliária falha e não assistida por advogado.

Navegue por este conteúdo:

1. Compra e venda de imóveis sem matrícula no registro de imóveis.

O primeiro caso, então, é sobre a compra e venda de imóveis sem matrícula no registro de imóveis. Ou seja, aqueles terrenos “de posse”. Quem adquire um imóvel sem matrícula no registro de imóveis, pela lei, não é considerado dono. A escritura pública registrada na matrícula do imóvel é o documento comprobatório que determina proprietários atuais e antigos.

Segundo o Código Civil Brasileiro, apenas aquele que tem seu nome na escritura da propriedade é o verdadeiro dono:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Comumente, são negociados imóveis que não possuem matrícula no registro de imóveis, ou, como denominado usualmente, “imóveis sem escritura pública”. Isto significa, portanto, que não possuem registro imobiliário.

Esse fato por si só não significa um mau negócio. Afinal, pode inclusive beneficiar o comprador pelo valor, na maioria das vezes, abaixo do mercado. Entretanto, é necessário que o comprador esteja ciente da real situação do imóvel e das consequências deste negócio, em especial que a inexistência da declaração de propriedade poderá acarretar em multas, problemas em uma eventual venda, e até mesmo questões judiciais, como hipóteses em que o herdeiro do proprietário anterior reivindica a propriedade.

Outra situação não rara nesse tipo de negociação, quando não assistida por advogado, é o golpe da comercialização do imóvel sem escritura a diversas pessoas. Isto gera a perda da posse e, consequentemente, das chances de declaração da propriedade.

2. Débitos e restrições judiciais

A existência de débitos do imóvel ou em nome do vendedor podem resultar em irregularidades que anulam o contrato de compra e venda ou ainda, impeçam a transferência de propriedade.

Ocorre que na compra e venda de imóveis entre particulares sem a assessoria de advogado, é muito comum a não retirada de certidões negativas. Ou seja, o documento hábil a confirmar que não existem pendências financeiras em nome da pessoa ou do bem.

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A título de exemplo, seguem as principais certidões negativas indispensáveis na compra e venda de imóveis:

  • Certidão negativa de Ações Trabalhistas;
  • Certidão negativa da Justiça Federal;
  • Certidão negativa de Ações Cíveis;
  • Certidão negativa das Ações da Fazenda Estadual;
  • Certidão negativa das Ações da Fazenda Municipal;
  • Certidão negativa das Ações em Família.

Com relação ao bem, é necessária extrema atenção quanto a débitos tributários (taxas, impostos), condominiais e restrições judiciais, como a exemplo eventual penhora, que por si só não impede a venda, mas obriga a expressa menção de ciência do comprador de tal ônus na escritura pública. Ainda, se houver qualquer averbação de indisponibilidade do bem na matrícula, o contrato de compra e venda não poderá ser registrado.

3. Contrato nulo ou cláusulas abusivas

O contrato é o meio por qual as partes declaram suas vontades e determinam obrigações e/ou concessões mútuas. Especificamente o contrato de compra e venda, de imóveis se caracteriza por ser bilateral, onde a parte vendedora transfere o domínio do bem à outra, compradora, através do pagamento de determinado valor.

Nesta linha é a redação do artigo 481 do Código Civil: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

É certo que em uma negociação imobiliária, a qual por diversas vezes caracteriza a realização pessoal de quem compra, é fundamental garantir às partes tranquilidade e segurança, evitando-se prejuízos e desgastes futuros. E neste sentido, um instrumento bem elaborado deverá ser regido pelos ditames da lei, reunindo todas as especificidades das partes, do bem, prazos, descrevendo claramente todos os direitos e obrigações das partes e mencionando até eventuais sanções por descumprimento.

Outro fato importante é com relação às penalidades para os casos de desistência do negócio ou infração contratual. As partes precisam ter ciência dos riscos de uma desistência, bem como, se contarem com o apoio de um advogado especializado, evitarão a incidência de cláusulas abusivas neste sentido.

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A falta de elementos específicos no documento pode acarretar nulidades e abusividades muitas vezes insanáveis, causando extrema perturbação aos envolvidos que precisarão neste momento, obrigatoriamente, de advogado especializado para a resolução do conflito.

4. A importância da localização do imóvel na compra e venda de imóveis

Outra situação que merece relevância e atenção na compra e venda de um imóvel é onde o bem se localiza. Ou seja, avaliar se o imóvel está localizado em uma área que o Município permita construção, se não é uma área de proteção ambiental e ainda,

questões a respeito da viabilidade para construção, situações que podem restringir total ou parcialmente a utilização do imóvel.

A consulta de viabilidade para construção serve para a parte ter ciência, em suma, do que pode ou não ser construído em determinado local, questões que necessariamente deverão ser observadas previamente à assinatura do contrato de compra e venda.

Nota-se que de forma resumida já foram apontados quatro elementos que merecem extrema atenção dos negociantes, deixando evidente que a compra e venda de um imóvel não se trata de um trâmite simples e que deva ser realizado por leigos.

Os riscos de uma transação imobiliária sem a presença de um advogado são altamente maiores e custosos do que o valor médio pago pela assessoria jurídica. Desta forma, antes de aventurar-se em uma transação na qual você é leigo, é imprescindível considerar o valor pago pelo imóvel, o valor dos honorários do advogado e o eventual prejuízo, que poderá ser incalculável.

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