Instituto de Estudos Avançados em Direito
10 de abril de 2019
11 de agosto de 2026 
Atividade agrária é a exploração econômica rural ligada a atividades agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, nos termos do art. 3º do Decreto 59.566/1966. Na prática, essa classificação define quando o Estatuto da Terra protege o arrendatário e quando prevalecem regras civis e contratuais.
O Direito agrário produz efeitos relevantes porque conecta propriedade, produção, justiça social e segurança contratual. Nos Tribunais Superiores, a controvérsia não se limita ao uso da terra. Ela envolve quem explora o imóvel, como assume riscos produtivos e quais normas protegem a relação jurídica.
Um debate central surgiu no arrendamento rural, especialmente no REsp 1.447.082/TO, julgado pela 3ª Turma do STJ em 10/05/2016 e publicado em 13/05/2016. O caso discutiu se uma empresa rural de grande porte poderia exercer direito de preferência na compra do imóvel arrendado.
Navegue por este conteúdo:
- Controvérsia do arrendamento rural
- Inaplicabilidade do Estatuto da Terra
- O que é atividade agrária
- Parâmetros legais da atividade agrária
- Princípio da justiça social
- Referências
Qual é a controvérsia do arrendamento rural?
O arrendamento rural gera controvérsia quando o contrato envolve exploração produtiva da terra, alienação do imóvel e pretensão de preferência pelo arrendatário. O ponto decisivo consiste em verificar se a relação recebe proteção do Estatuto da Terra, Lei 4.504/1964, ou se o caso exige aplicação predominante da autonomia contratual.
No REsp 1.447.082/TO, o STJ analisou contrato chamado de locação de pastagem, mas reconheceu discussão típica de arrendamento rural. A Corte examinou cláusula que previa desocupação em 30 dias após alienação do imóvel e avaliou se a empresa arrendatária poderia invocar normas protetivas.
RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL. DIREITO AGRÁRIO. LOCAÇÃO DE PASTAGEM. CARACTERIZAÇÃO COMO ARRENDAMENTO RURAL. INVERSÃO DO JULGADO. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIROS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. APLICAÇÃO DO ESTATUTO DA TERRA EM FAVOR DE EMPRESA RURAL DE GRANDE PORTE. DESCABIMENTO. LIMITAÇÃO PREVISTA NO ART. 38 DO DECRETO 59.566/66. HARMONIZAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA função social da propriedade E DA JUSTIÇA SOCIAL.
A decisão afirmou que as normas protetivas do Estatuto da Terra não favorecem, automaticamente, grandes empresas rurais. Para o STJ, o microssistema agrário protege especialmente quem explora a terra pessoal e diretamente, em posição econômica vulnerável, sem eliminar a análise do contrato e da atividade exercida.
Na prática, o advogado deve examinar três pontos antes de invocar preferência: a qualificação do arrendatário, o conteúdo do contrato e o objetivo da exploração rural. Se o contrato contém cláusula expressa de desocupação em caso de venda, a discussão exigirá confronto entre proteção agrária e força obrigatória dos contratos.
Quando ocorre a inaplicabilidade do Estatuto da Terra?
A inaplicabilidade do Estatuto da Terra ocorre quando o caso concreto não se enquadra na finalidade protetiva da Lei 4.504/1964 e do Decreto 59.566/1966. A jurisprudência admite essa limitação especialmente quando a parte arrendatária tem grande porte econômico e não apresenta a vulnerabilidade social que justifica a proteção legal.
O art. 3º do Decreto 59.566/1966 define arrendamento rural como contrato agrário pelo qual uma pessoa cede a outra o uso e gozo de imóvel rural, por tempo determinado ou não, para exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel.
Art. 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.
A exploração de atividade agrária aparece como objetivo crucial do arrendamento rural. Porém, o enquadramento do contrato não resolve, sozinho, o alcance da proteção legal. O STJ diferenciou a existência de contrato agrário da aplicação de todos os benefícios protetivos ao arrendatário empresarial de grande porte.
Esse raciocínio tem consequência direta no direito de preferência. Quando o proprietário vende o imóvel, o arrendatário protegido pode exercer preferência em igualdade de condições. Quando o tribunal afasta a norma protetiva, a empresa depende de pacto contratual expresso ou de regra civil aplicável ao negócio.
Para reduzir risco jurídico, o contrato deve identificar o imóvel, a área explorada, a atividade produtiva, o prazo, o preço, a forma de pagamento, a destinação econômica, as benfeitorias e a regra para venda do bem. A redação precisa evita a tentativa posterior de requalificar a relação como locação comum ou parceria.
O que é atividade agrária?
A atividade agrária corresponde à exploração organizada de ciclos produtivos rurais, com assunção de riscos naturais, econômicos e operacionais ligados à terra. Embora a legislação brasileira não apresente definição única e completa, o conceito pode ser extraído do Estatuto da Terra, do Decreto 59.566/1966 e da doutrina agrarista.
A doutrina destaca a teoria da agrariedade, associada a Antonio Carrozza. Segundo essa construção, o caráter agrário não surge apenas porque a produção ocorre no campo. Ele depende de um ciclo biológico sujeito a fatores naturais, como clima, solo, pragas, sanidade animal e sazonalidade.
Em vez de dizer que os riscos naturais são controlados pelo ser humano, a análise técnica reconhece que o produtor apenas gerencia esses riscos. Seca, excesso de chuva, doenças, variação de produtividade e perdas biológicas podem alterar o resultado econômico, mesmo quando o empresário usa tecnologia e planejamento.
Por esse critério, a grande empresa que atua como produtora direta, organiza a produção rural e assume os riscos do ciclo biológico também pode praticar atividade agrária. Isso não significa, porém, que ela receberá todos os benefícios sociais conferidos pelo Estatuto da Terra ao pequeno produtor.
Nesse ponto, o contrato de arrendamento rural exige análise cuidadosa. Uma indústria que apenas compra grãos para processamento não pratica, por esse fato isolado, atividade agrária. Já a empresa que cultiva soja em área arrendada, investe em insumos e suporta risco climático exerce exploração rural direta.
A atividade agrária, pois, decorreria de um processo natural evolutivo, orgânico, do ciclo biológico sujeito a risco. Eliminado o risco e afastado o processo biológico natural pelo recurso à química ou à física inorgânica desapareceria o caráter de agrariedade da atividade.
Exemplos ajudam a separar os conceitos. O cultivo de milho, a criação de gado de corte, a extração vegetal regular e a produção de leite integram atividade agrária. A mera armazenagem, a corretagem de commodities ou o transporte rodoviário da safra podem ser atividades empresariais conexas, mas não necessariamente agrárias.
Quais são os parâmetros legais da atividade agrária?
Os parâmetros legais da atividade agrária aparecem de forma fragmentada na Lei 4.504/1964, no Decreto 59.566/1966 e no Código Civil, Lei 10.406/2002. O intérprete deve reunir finalidade produtiva, uso do imóvel rural, assunção de risco biológico, forma de organização econômica e função social da propriedade.
O art. 4º, inciso I, da Lei 4.504/1964 define imóvel rural como o prédio rústico destinado à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, seja qual for sua localização. Esse dispositivo ajuda a identificar a destinação econômica do bem, embora não encerre toda a noção de atividade agrária.
O art. 1.228, § 1º, do Código Civil, Lei 10.406/2002, também orienta a leitura do tema ao exigir que o direito de propriedade atenda suas finalidades econômicas e sociais. No campo, essa finalidade conversa com produtividade, preservação ambiental, relações de trabalho e aproveitamento racional do solo.
Até 2025, não houve alteração legislativa que revogasse os dispositivos centrais do Estatuto da Terra sobre arrendamento rural e preferência do arrendatário. Por isso, a interpretação atual continua dependendo da combinação entre legislação agrária, contrato, jurisprudência do STJ e prova da realidade econômica.
A dificuldade surge nas atividades conexas. Beneficiamento, conservação, transformação, embalagem e comercialização podem integrar a atividade rural quando o próprio produtor os realiza como prolongamento da produção. Se um terceiro independente compra o produto e o transforma em escala industrial, a conexão agrária perde força.
O direito italiano influenciou esse debate. O art. 2.135 do Código Civil Italiano amplia a figura do empresário agrícola para abranger atividades de cultivo, silvicultura, criação de animais e atividades conexas de manipulação, conservação, transformação, comercialização e valorização de produtos obtidos predominantemente da atividade agrícola.
O Acórdão 8.128, de 22 de abril de 2016, da Corte de Cassação Italiana, reacendeu a discussão sobre o conceito de atividade agrária e sobre os requisitos para considerar uma atividade conexa. O caso envolveu panificação realizada por empresário que usava produtos cultivados na própria empresa.
No Brasil, a prova desses elementos deve ser documental e técnica. Contratos, notas fiscais de insumos, laudos agronômicos, CAR, ITR, mapas de área, comprovantes de venda da produção e registros contábeis ajudam a demonstrar quem explora a terra, qual ciclo produtivo existe e quem assume o risco.
Como o princípio da justiça social limita o direito de preferência?
O princípio da justiça social limita o direito de preferência quando a aplicação literal da norma agrária favoreceria parte economicamente forte, sem relação com a finalidade protetiva do Estatuto da Terra. O STJ usou esse fundamento para negar preferência a empresa rural de grande porte no REsp 1.447.082/TO.
O art. 92 da Lei 4.504/1964 regula a posse ou uso temporário da terra por contrato expresso ou tácito entre proprietário e quem exerce atividade agrícola ou pecuária. O § 3º prevê preferência do arrendatário na alienação do imóvel arrendado.
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.
§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
O prazo de 30 dias começa a contar da notificação judicial ou comprovadamente recebida pelo arrendatário. A comunicação deve informar condições reais da venda, preço, forma de pagamento, objeto negociado e dados suficientes para que o arrendatário decida se compra em igualdade de condições.
O procedimento recomendado envolve quatro etapas: revisar o contrato, notificar formalmente o arrendatário, guardar prova de recebimento e respeitar o prazo legal antes da assinatura definitiva com terceiro. Se o proprietário omite a venda, pode enfrentar ação judicial para reconhecimento da preferência, conforme o caso.
A crítica doutrinária permanece relevante. Analisar a relação agrária apenas pelo sujeito pode ser limitante, porque a empresa rural também pode organizar produção típica, assumir risco biológico e desenvolver atividade agrária. Por outro lado, a proteção social não deve funcionar como vantagem competitiva para agente econômico robusto.
Para Trentini, seguindo a matriz de Carrozza, a caracterização da empresa rural não depende apenas da figura do típico homem do campo ou da empresa familiar mencionada no art. 4º da Lei 4.504/1964. A análise deve observar organização, economia do processo produtivo e vínculo com a produção agrária.
Quais cuidados práticos devem orientar contratos de arrendamento rural?
Contratos de arrendamento rural devem traduzir a realidade produtiva, antecipar conflitos sobre venda do imóvel e indicar com precisão os direitos do arrendatário. A falta de clareza aumenta litígios sobre natureza jurídica, preferência, benfeitorias, prazo de desocupação e aplicação do Estatuto da Terra.
O primeiro cuidado consiste em qualificar as partes e registrar se o arrendatário é pessoa física, empresa familiar, cooperativa ou sociedade empresarial de grande porte. Essa informação não elimina a análise judicial, mas ajuda a demonstrar se há vulnerabilidade econômica ou exploração empresarial estruturada.
O segundo cuidado envolve a descrição da atividade agrária. O contrato deve indicar se haverá lavoura temporária, pecuária, extração, agroindústria rural ou atividade mista. Também deve informar se o arrendatário poderá realizar beneficiamento, armazenagem, irrigação, construção de cercas, abertura de estradas internas ou instalação de benfeitorias.
O terceiro cuidado trata da alienação do imóvel. Se as partes desejam regular preferência contratual, notificação, prazo de saída e indenização por benfeitorias, a cláusula deve ser expressa. Ainda que exista regra legal, a redação reduz controvérsia sobre autonomia privada, boa-fé objetiva e função social.
Perguntas frequentes sobre atividade agrária
Atividade agrária é a exploração econômica rural vinculada a produção agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. O conceito considera o uso produtivo da terra, o ciclo biológico, os riscos naturais e a organização econômica do produtor, conforme leitura conjunta da Lei 4.504/1964 e do Decreto 59.566/1966.
Atividade agrária não é sinônimo perfeito de agronegócio. O agronegócio abrange cadeias amplas, como financiamento, insumos, logística, indústria e exportação. A atividade agrária concentra-se na exploração rural direta e nas atividades conexas que prolongam o ciclo produtivo do próprio produtor.
Atividade agrária exercida por empresa rural de grande porte não garante, por si só, direito de preferência na compra do imóvel arrendado. No REsp 1.447.082/TO, o STJ afastou a proteção do Estatuto da Terra quando a finalidade social da norma não alcançava a arrendatária empresarial.
Atividade agrária em arrendamento rural relaciona-se principalmente à Lei 4.504/1964, conhecida como Estatuto da Terra, e ao Decreto 59.566/1966. Esses diplomas tratam de arrendamento, parceria, uso temporário da terra, preferência do arrendatário e limites aplicáveis aos contratos agrários.
Atividade agrária protegida por contrato de arrendamento pode gerar preferência na venda do imóvel. O art. 92, § 3º, da Lei 4.504/1964 prevê prazo de 30 dias, contado da notificação judicial ou comprovadamente recebida, para o arrendatário manifestar interesse em igualdade de condições.
Atividade agrária pode ser provada por contrato, notas fiscais, laudos agronômicos, registros contábeis, documentos de ITR, CAR, comprovantes de compra de insumos e venda da produção. A prova deve mostrar exploração rural direta, risco produtivo assumido e vínculo entre a terra e o ciclo econômico.
Quais referências embasam o conceito de atividade agrária?
As referências doutrinárias e jurisprudenciais ajudam a interpretar atividade agrária porque a legislação brasileira não oferece conceito único e fechado. A leitura combinada entre doutrina, Estatuto da Terra, Decreto 59.566/1966 e precedentes do STJ fornece base mais segura para contratos e litígios rurais.
- ALABRESE, Mariagrazia. TRENTINI, Flavia. Definição jurídica de atividade agrária: uma árdua tarefa. Direito do Agronegócio. Revista Consultor Jurídico. Março, 2017.
- DE-MATTIA, Fabio Maria. Atividade Agrária. Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. São Paulo, dezembro, 1999.
- ROCHA, Olavo Acyr de Lima. Atividade Agrária conceito clássico. Conceito moderno de Antonio Carrozza. Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. São Paulo, janeiro, 1999.
- BARROSO, Lucas Abreu. REZEK, Gustavo Elias Kallás. O Código Civil e o Direito Agrário.
- NETO, Manoel Martins Parreira. A empresa agrária à deriva. Migalhas. Março, 2019.
- STJ relembra casos de arrendamento rural julgados pela corte. Revista Consultor Jurídico. Setembro, 2018.
Em conclusão, atividade agrária é categoria decisiva para interpretar arrendamento rural, preferência, função social e autonomia privada. O contrato deve refletir a exploração real da terra, enquanto a análise jurídica deve distinguir proteção social legítima de vantagem indevida a agentes econômicos sem vulnerabilidade agrária.
Ingrid Tayse de Siqueira. Advogada no escritório Brasil e Silveira Advogados. Associada e coordenadora do núcleo de direito agrário do Instituto de Estudos Avançados em Direito. Mestranda em direito agrário pela Universidade Federal de Goiás. E-mail: [email protected]. Instagram: @ingriderafaelps.
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