Contrato de corretagem: conceito, comissão e regras legais

Contrato de corretagem é o negócio jurídico pelo qual uma pessoa, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou dependência, obriga-se a obter negócio para outra, nos termos do art. 722 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Na prática, ele define comissão, responsabilidades e prova da intermediação.

Essa modalidade aparece com frequência em vendas e locações imobiliárias, mas também pode envolver bens móveis, quotas societárias, ativos empresariais e operações comerciais. O ponto central está na aproximação útil entre interessado e dono do negócio, conforme as instruções recebidas pelo corretor.

Por força dessa relação, o corretor busca um negócio que satisfaça o interesse do contratante. Quando a negociação se conclui por efeito de sua atuação, nasce o direito de receber a comissão. A forma escrita reduz disputas sobre prazo, exclusividade, percentual e condições de pagamento.

Navegue por este conteúdo:

• Quais são os direitos de um corretor de imóveis
• Finalidade do contrato de corretagem
• Características do contrato de corretagem
• Quando a comissão é devida ao corretor de imóveis?
• Sobre o recebimento da comissão
• Contrato de corretagem imobiliária com exclusividade
• Das parcerias entre os corretores de imóveis

Quais são os direitos de um corretor de imóveis?

O corretor de imóveis tem direito à remuneração quando demonstra atuação útil para a conclusão do negócio, além de exercer a profissão conforme registro e regras próprias. A disciplina profissional está na Lei nº 6.530/1978, no Decreto nº 81.871/1978 e nos arts. 722 a 729 do Código Civil.

A profissão de corretor de imóveis se regulamenta pela Lei nº 6.530/78, ainda vigente até a atualização normativa verificada em 2025. O art. 2º dessa lei condiciona o exercício profissional ao título de técnico em transações imobiliárias e ao registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

O art. 729 do Código Civil (Lei 10.406/2002) esclarece que as normas gerais da corretagem não excluem a legislação especial. Por isso, em uma corretagem imobiliária, o advogado deve analisar o contrato civil, a lei profissional, normas do sistema COFECI-CRECI e eventuais regras de consumo.

Entre os direitos mais recorrentes estão a remuneração ajustada, o reembolso de despesas autorizadas, a preservação da exclusividade quando pactuada por escrito e a possibilidade de provar a intermediação. Também há deveres correlatos, como lealdade, informação adequada, diligência e prestação de esclarecimentos sobre riscos conhecidos da operação.

Qual é a finalidade do contrato de corretagem?

A finalidade do contrato de corretagem é aproximar partes para que elas concluam um negócio, sem transformar o corretor em mandatário, empregado ou prestador subordinado. O corretor atua como intermediador e cumpre sua obrigação quando sua atividade contribui de forma eficaz para o acordo de vontades.

O Código Civil apresenta a definição legal no art. 722 da Lei 10.406/2002: pelo contrato de corretagem, uma pessoa não ligada a outra por mandato, prestação de serviços ou dependência obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Na prática imobiliária, isso ocorre quando o corretor divulga o imóvel, qualifica interessados, organiza visitas, transmite propostas, aproxima comprador e vendedor e documenta tratativas. Se as partes concluem a compra e venda ou locação em razão dessa aproximação, a mediação atinge sua finalidade econômica.

A doutrina contratual costuma afirmar que a mediação se consuma no momento em que surge o acordo de vontades entre comprador e vendedor, em razão da aproximação promovida pelo mediador. A execução posterior do contrato principal não altera, por si só, o direito à remuneração, se o negócio foi concluído.

Quais são as principais características do contrato de corretagem?

O contrato de corretagem é consensual, bilateral, oneroso em regra, acessório ao negócio pretendido e baseado em resultado útil. Podem contratá-lo pessoas físicas capazes e pessoas jurídicas, enquanto o corretor pode atuar como profissional autônomo ou empresa especializada, desde que observe os requisitos legais aplicáveis.

Essa espécie contratual não exige forma solene no Código Civil, mas a forma escrita oferece maior segurança. Um contrato bem redigido identifica as partes, descreve o imóvel ou bem, delimita a atuação do corretor, fixa comissão, prazo, exclusividade, despesas autorizadas, canais de comunicação e critérios de prova da intermediação.

O prazo pode ser determinado ou indeterminado. Quando as partes não estipulam prazo, a rescisão deve observar boa-fé objetiva, prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil (Lei 10.406/2002), e comunicação prévia compatível com a natureza da operação. Em contratos empresariais, a notificação documentada reduz alegações de ruptura abusiva.

Outra característica relevante é a independência técnica do corretor. Ele não se confunde com mandatário, porque não pratica atos em nome do contratante, salvo se receber instrumento específico. Também não se confunde com empregado, pois a corretagem típica não cria subordinação jurídica nem salário.

Quais cláusulas reduzem litígios na corretagem?

As cláusulas mais úteis tratam de percentual ou valor fixo da comissão, momento de vencimento, exclusividade, autorização para anúncios, divisão de comissão entre corretores, obrigação de sigilo, tratamento de dados pessoais conforme a LGPD (Lei 13.709/2018) e documentos mínimos para comprovar propostas e visitas.

Em imóveis, também convém prever quem pagará certidões, anúncios premium, fotografias, avaliação e deslocamentos. Se o proprietário só aceitar venda por preço mínimo, permuta, financiamento ou entrada específica, essas condições devem aparecer no instrumento, evitando disputa posterior sobre descumprimento de instruções.

Quando a comissão é devida ao corretor de imóveis?

A comissão é devida ao corretor quando o negócio se conclui como resultado de sua mediação, ainda que as partes formalizem a operação depois do prazo contratual. O art. 725 do Código Civil vincula a remuneração ao resultado previsto, e o art. 727 protege o corretor dispensado antes da conclusão.

O art. 725 do Código Civil (Lei 10.406/2002) determina que a remuneração será devida ao corretor quando ele alcançar o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda quando esse resultado não ocorrer por arrependimento das partes. Esse dispositivo evita que o contratante use a intermediação e depois retire artificialmente a comissão.

O art. 727 do Código Civil trata de situação comum: o dono do negócio dispensa o corretor, mas fecha posteriormente com o interessado apresentado por ele. Nessa hipótese, se a conclusão decorreu dos trabalhos do corretor, a corretagem continua devida, inclusive após o prazo contratual.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

A jurisprudência aplica essa lógica quando identifica nexo causal entre a atuação do corretor e a conclusão. No TJ-MS, a Apelação Cível nº 0803116-83.2015.8.12.0021, julgada em 15/05/2018, reconheceu comissão por venda de imóveis após o prazo de vigência, pois havia prova da aproximação das partes.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. VENDA DE IMÓVEIS APÓS O PRAZO DE VIGÊNCIA DE CONTRATO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO DAS PARTES. COMISSÃO DEVIDA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 727 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO STJ.

Afasta-se a preliminar de ofensa ao Princípio da Dialeticidade quando o recurso apresenta motivação suficiente. A condenação ao pagamento da comissão decorreu de provas de que a autora aproximou compradora e vendedora, possibilitando a concretização da negociação.

Um exemplo prático ajuda: o corretor apresenta o comprador, acompanha visita e envia proposta por escrito. O proprietário encerra o contrato e, quarenta dias depois, vende ao mesmo comprador por negociação direta. Se mensagens, fichas de visita e propostas revelam a origem da aproximação, o corretor pode cobrar a comissão.

Como funciona o recebimento da comissão?

O recebimento da comissão depende do que as partes pactuaram, dos usos locais e das normas profissionais aplicáveis. Quando não houver valor fixado em lei ou contrato, o art. 724 do Código Civil autoriza arbitramento conforme a natureza do negócio e os costumes do local da celebração.

O contrato pode prever comissão percentual, valor fixo, remuneração por êxito, pagamento parcelado ou vencimento no sinal, na escritura, no contrato de financiamento ou na assinatura do compromisso. Para evitar ambiguidade, a cláusula deve dizer se a base de cálculo será o preço total, o valor efetivamente recebido ou outra referência objetiva.

João Roberto Parizatto, ao tratar de prática contratual, registra entendimento jurisprudencial segundo o qual a opção de venda por escrito costuma indicar preço, condições e comissão. Mesmo quando o negócio ocorre fora de algumas bases inicialmente impostas, pode nascer o direito do corretor se sua atuação profissional levou ao resultado útil.

Em incorporações imobiliárias, o Superior Tribunal de Justiça fixou no Tema 938 que a transferência da comissão de corretagem ao consumidor pode ser válida quando houver informação prévia, clara e ostensiva do preço total da unidade. Em relações de consumo, essa transparência decorre dos arts. 6º, III, e 31 do CDC (Lei 8.078/1990).

Se o devedor não paga voluntariamente, o corretor costuma reunir contrato, mensagens, e-mails, propostas, anúncios, ficha de visita, certidões de registro, recibos e testemunhas. A cobrança pode seguir por notificação extrajudicial e, se necessário, ação judicial de cobrança ou procedimento compatível com o título existente.

Como funciona o contrato de corretagem imobiliária com exclusividade?

O contrato de corretagem imobiliária com exclusividade garante ao corretor remuneração integral quando a exclusividade foi ajustada por escrito, mesmo que o negócio seja concluído diretamente pelas partes. O art. 726 do Código Civil excepciona essa regra se o contratante comprovar inércia ou ociosidade do corretor.

Durante a vigência da exclusividade, o vendedor não deve negociar diretamente com interessado nem contratar outro corretor para o mesmo objeto, salvo autorização contratual. A cláusula protege o investimento do profissional em anúncios, prospecção, fotografias, visitas e qualificação de interessados.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

A exclusividade exige redação clara. O instrumento deve indicar prazo, objeto, área geográfica, canais de divulgação, preço pretendido, autorização para placas ou anúncios e hipótese de revogação. Se o corretor nada faz para promover o negócio, o proprietário pode discutir a comissão com base na parte final do art. 726.

Para empresas e escritórios jurídicos, o ponto sensível está na prova da diligência. Relatórios periódicos, histórico de contatos, prints de anúncios, lista de visitas, feedbacks de interessados e propostas recusadas ajudam a demonstrar que o corretor trabalhou de forma efetiva durante a exclusividade.

Como funcionam as parcerias entre corretores de imóveis?

As parcerias entre corretores permitem que mais de um profissional participe da intermediação, como ocorre quando um capta o imóvel e outro apresenta o comprador. O art. 728 do Código Civil determina divisão igual da remuneração, salvo ajuste em contrário documentado entre os corretores participantes.

No cotidiano das transações imobiliárias, a parceria amplia alcance comercial e acelera a aproximação entre oferta e demanda. Um corretor pode ter carteira de imóveis, enquanto outro mantém relacionamento com comprador qualificado. Quando ambos contribuem para a conclusão, o contrato ou termo de parceria deve definir percentuais.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Embora a forma escrita seja recomendável, a corretagem verbal pode gerar efeitos. O Superior Tribunal de Justiça, no AgRg no REsp 1.342.118/GO, julgado em 17/09/2015, admitiu prova testemunhal para comprovar a intermediação de venda de imóvel e os efeitos dos fatos envolvendo as partes.

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. A demonstração dos efeitos dos fatos que envolveram as partes, assim como da prestação de serviços, mostra-se admissível conforme precedentes da Corte.

O CPC (Lei 13.105/2015) também orienta a produção probatória. O art. 369 permite às partes empregar meios legais e moralmente legítimos para provar a verdade dos fatos. O art. 442 admite prova testemunhal sempre que a lei não dispuser de modo diverso.

Como formalizar um contrato de corretagem seguro?

Um contrato de corretagem seguro começa pela identificação completa das partes, do bem e do negócio pretendido. Em seguida, deve disciplinar remuneração, prazo, exclusividade, deveres de informação, despesas, proteção de dados, forma de comunicação, documentos aceitos como prova e foro ou método de solução de conflitos.

Para estruturar o documento, o jurídico pode seguir um roteiro simples: verificar a regularidade profissional do corretor, conferir titularidade do bem, levantar restrições registrais, definir preço e condições mínimas, redigir cláusula de comissão, prever hipóteses de arrependimento e organizar anexos com autorização de venda ou locação.

Também convém alinhar a corretagem com obrigações de compliance. Em operações empresariais, o contrato pode exigir declaração anticorrupção, prevenção à lavagem de dinheiro quando aplicável, confidencialidade e tratamento adequado de dados pessoais. A LGPD, Lei 13.709/2018, exige finalidade, necessidade e segurança no uso de dados de interessados.

A falta de contrato escrito não elimina automaticamente o direito à remuneração, mas aumenta o custo probatório. Sem documento, o corretor dependerá de mensagens, testemunhas, registros de visita e histórico de negociação. Já o contratante terá mais dificuldade para demonstrar limites, prazo, valor e eventual ausência de exclusividade.

Perguntas frequentes sobre contrato de corretagem

Como reduzir riscos no contrato de corretagem?

Para reduzir riscos no contrato de corretagem, as partes devem documentar instruções, remuneração, prazo, exclusividade, contatos realizados e propostas recebidas. O corretor precisa demonstrar atuação útil; o contratante precisa registrar limites da autorização. Essa organização previne conflitos e melhora a gestão jurídica da operação.

Em síntese, o contrato de corretagem funciona como engrenagem relevante do mercado imobiliário e de outros negócios mediados. Quando alinhado aos arts. 722 a 729 do Código Civil, à Lei 6.530/1978 e às provas da negociação, ele oferece previsibilidade para corretor, cliente e assessoria jurídica.