A função do síndico no Direito Condominial pelo Código Civil

07/12/2020
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28/09/2022
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8 minutos

Você sabe qual a função do síndico em um condomínio? Nesse artigo explico melhor essa função no direito condominial segundo o código civil. Continue a leitura para entender. 

Nos dias atuais, pelo Brasil adentro, pode-se facilmente perceber a chamada verticalização das cidades. Para comprovar essa teoria, proponho que você olhe pela janela, nesse momento. Aposto que em seu campo de visão há um edifício, seja ele residencial ou empresarial.

Ainda no século passado, o movimento de industrialização da economia brasileira, fomentou o crescimento desenfreado das zonas urbanas. A partir desse período e frente à supervalorização dos imóveis, a solução encontrada para alocar os emigrantes, fora, o empilhamento de residências no mesmo terreno. Dessa forma surgiram os prédios e condomínios.

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A criação da lei do condomínio edílico

Diante da nova realidade urbana do país, era preciso dar uma resposta jurídica a fim de regulamentar essa nova espécie de moradia. Porquanto, as normas vigentes na época, não eram satisfatórias.

Foi então, a partir da promulgação da Lei nº 4.591/64, que ocorreu a criação de uma nova figura jurídica: o condomínio edilício. A legislação trouxe disposições sobre direito de propriedade, como convocar e fazer assembleias, despesas do condomínio, e utilização da edificação pelos condôminos, entre outros.

As regras sobre condomínio, que se estabeleceram na Lei nº 4.591/64, também conhecida como Lei do Condomínio, continuaram em vigor até o ano de 2003. Nesse ano, então, acabaram sendo modificadas pelos artigos Código Civil que passaram a abordar a temática do direito condominial.

A função do síndico no direito condominial

Apesar de não ter sido totalmente revogada, cabe salientar que atualmente, é no Código Civil que se encontra a maioria das disposições sobre direito condominial. Nele, encontramos então, a maior parte da regulamentação da figura objeto desse novo post, qual seja, o síndico.

Conforme mencionei antes, as mudanças sociais deram ensejo na criação dos condomínios edilícios, que são um agrupamento de pessoas em um mesmo imóvel. Sendo assim, em uma definição bem objetiva, a figura do síndico se caracteriza como aquele que deve se dedicar para garantir o perfeito funcionamento do condomínio edilício.

A corroborar com o exposto acima, é necessário transcrever o entendimento dos renomados CARLOS ALBERTO DABUS MALUF e ANTERO MOTTA RAMOS MARQUES.

Entendimento dos especialistas sobre o direito condominial

Os interesses comuns dos condôminos reclamam um administrador, o denominado síndico, escolhido pela assembleia dos condôminos e cuja função é de órgão executor das suas deliberações.

O síndico representa a coletividade condominial, e, na qualidade de representante, age em nome alheio, nos limites da convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando, em juízo ou fora dele, os atos de defesa dos interesses comuns.[…]

Como leciona SÍLVIO DE SALVO VENOSA, “a atividade do síndico não caracteriza relação de emprego nem locação de serviço. Ele é representante da comunhão. Não faz jus a remuneração se não estiver regularmente prevista” .[…]Síndico é, como já dissemos, o administrador do condomínio.[…]Pode o síndico ser pessoa jurídica, bem como a sindicância ser exercida pela própria empresa que administra o condomínio.

Ao lado do síndico, a assembleia poderá eleger um subsíndico, que auxilia aquele em suas funções e, eventualmente, o substitui, desde que haja previsão dessa figura na convenção.

As normas por que se deve pautar a ação do síndico constam, geralmente, da convenção, sendo certo que sempre ficará margem para a prática de atos implícitos ao poder de administração”.

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(MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Antero Motta Ramos. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 107).

O artigo 1.348 do Código Civil

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I -convocar a assembleiados condôminos;

II -representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III -dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV -cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimentointerno e as determinações da assembléia;

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V -diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI -elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII -cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII -prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX -realizar o seguro da edificação.

Além das responsabilidades elencadas acima, o síndico também tem outros deveres, segundo o direito condominial. Manter a pontualidade no pagamento das contas do condomínio, bem como prezar pela segurança e qualidade de vida das pessoas que ali residem, são algumas delas.

A leitura do dispositivo legal supramencionado, faz emergir uma das maiores responsabilidades do síndico, porquanto o inciso II do art. aponta que cabe ao síndico ser o representante oficial do condomínio, de maneira ativa ou passiva em juízo ou na esfera administrativa, sempre visando os interesses comuns. Por isso, cabe ao síndico promover ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio, respeitando as regras de direito condominial.

O poder de representação do síndico

Sobre o poder de representação do síndico, a Lei de direito condominial prevê que a assembleia poderá deliberar para que outra pessoa, faça a representação do condomínio. Além disso, o síndico pode transferir a terceiro, de forma total ou parcial, os mesmos poderes de representação ou sua função administrativa. Esta transferência pode ser realizada por meio de aprovação da assembleia, salvo se houver disposição em sentido contrário na convenção do condomínio.

Como consequência do desempenho da função, o gestor do condomínio pode ser responsabilizado civil ou criminalmente, quando por meio de uma ação ou omissão causa prejuízo à terceiros.

Sobre a responsabilidade do síndico

A responsabilidade do síndico está diretamente ligada ao exercício de suas funções. Se desatender as obrigações que lhe são atribuídas pela lei ou pela convenção, arcará com as decorrências negativas ou prejudiciais que lhe são atribuídas pela lei ou pela convenção, arcará com as decorrências negativas ou prejudiciais que resultarem. Não comparecendo nos atos em que é chamado o condomínio, ou na omissão de estar presente quando o condomínio é réu, como em ações judiciais, ou na desídia de seus deveres de administração, terá que reembolsar os prejuízos que advierem. Na contratação de serviçais incompetentes, ou aceitando pessoas sem averiguar os antecedentes, ou simplesmente desleixando de exercer certa vigilância sobre as suas condutas internas, resta-lhe ressarcir os danos que forem causados.

[…]O fundamento básico da responsabilidade decorre do art. 22, 1º, letra b, da Lei nº 4.591/1964, que compete ao síndico o dever de “exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os condôminos”; e mais do artigo1.348, nos incisos II e V, do Código Civil, que o encarrega de “representar ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns”, e “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Deve responder mesmo se constatada a culpa na obrigação de guarda, apurando-se que houve falha no zelo, na implantação do sistema de vigilância, ou na escolha de pessoas para desempenhar a guarda. Manifestada a precária condução dos serviços gerais, a ele inculca-se a responsabilidade. Na hipótese de detectar-se desídia na empresa que presta o serviço de guarda, e se a contratação partiu da iniciativa do síndico, ele é chamado a responder em primeiro lugar, facultando-se que denuncie ou acione posteriormente dita empresa, para ressarcir-se da indenização que teve de pagar”.

(RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 195).

Não condômino pode administrar o condomínio?

Destaca-se ainda que, cabe a assembleia escolher um gestor, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

A contratação do chamado síndico profissional tem sido cada vez mais recorrente entre os condomínios, e parece ser uma boa opção, posto que, como visto nessa breve explanação sobre essa figura tão importante na condução do bom andamento das atividades que envolvem o direito condominial e o condomínio que é o síndico, não são poucas as suas atribuições e responsabilidades.

Até a próxima.

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  1. Excelente definição sobre a função de síndico.

    Traz à compreensão as responsabilidades mais essenciais.

    Bem como os órgãos assessores como Conselho Consultivo e Fiscal, ambos são necessários para uma maior transparência e conexão entre os interessados condôminos.

    Sem falar, que apenas uma pessoa para resolver muitas questões em ambiente coletivo, torna-se muito mais exaustivo e comprometedor para que aconteçam situações indesejadas.