Quórum na assembleia condominial: regras, tipos e votação

Quórum na assembleia condominial é o número mínimo de presenças, votos ou aprovações necessário para validar deliberações, nos termos dos arts. 1.335, 1.352 e 1.353 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Na prática, o quórum correto reduz risco de anulação da ata, da contratação aprovada e da multa aplicada.

A vida em condomínio exige decisões coletivas sobre despesas, obras, uso de áreas comuns, eleição de síndico, alteração de convenção e aplicação de penalidades. O Direito Imobiliário oferece a base técnica para organizar essas relações e orientar síndicos, administradoras, advogados e condôminos.

A baixa participação dos condôminos costuma concentrar decisões relevantes em poucas pessoas. Para proteger a copropriedade e preservar o interesse comum, a legislação brasileira estabelece quóruns distintos conforme o impacto da matéria. A convenção condominial também deve ser analisada, desde que não contrarie normas legais obrigatórias.

Navegue por este conteúdo:

• 1. O que é o quórum na assembleia condominial?
• 2. Quórum especial nas assembleias
• 3. Classificação do quórum condominial
• 3. 1. Quórum de presença
• 3. 2. Quórum de votação
• 3. 3. Quórum de aprovação
• 4. Quórum simples x quórum especiais
• 4. 1. Quórum simples
• 4. 2. Quóruns especiais
• 4. 2. 1. Unanimidade dos condôminos
• 4. 2. 2. Maioria dos condôminos
• 4. 2. 3. Maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais
• 4. 2. 4. Maioria simples dos presentes na assembleia
• 4. 2. 5. Maioria absoluta dos membros da assembleia
• 4. 2. 6. Metade mais uma das frações ideais
• 4. 2. 7. 1/4 dos condôminos
• 4. 2. 8. 2/3 dos votos dos condôminos
• 4. 2. 9. 2/3 do total das frações ideais
• 4. 2. 10. 2/3 dos condôminos restantes
• 4. 2. 11. Quórum duplamente qualificado (2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns)
• 4. 2. 12. 3/4 dos condôminos restantes
• 5. PL 548/2019: votação eletrônica na assembleia condominial
• Referências

O que é o quórum na assembleia condominial?

O quórum na assembleia condominial mede a quantidade mínima de condôminos, frações ideais ou votos necessários para instalar, deliberar ou aprovar uma matéria. A regra muda conforme o tema, a convocação, a convenção e o Código Civil, especialmente os arts. 1.334 a 1.356 da Lei 10.406/2002.

O art. 1.335, III, do Código Civil (Lei 10.406/2002) garante ao condômino o direito de participar e votar nas assembleias, desde que esteja quite. Por leitura literal, o condomínio forma o quórum ordinário com condôminos adimplentes, salvo discussões específicas sobre matérias que exigem unanimidade.

Na prática, a administração deve verificar a lista de unidades, a titularidade, as procurações, a inadimplência e a fração ideal antes da votação. Se uma unidade possui mais de um proprietário, a convenção pode exigir representação única para evitar voto duplicado.

“O condômino que deixou de pagar qualquer contribuição, ordinária ou extraordinária, tem legalmente suspenso o direito de participar da assembleia de condomínio enquanto não emendar a mora, com os consectários legais.”

A orientação doutrinária de Fábio Ulhoa Coelho reforça que a inadimplência atinge voz e voto. Mesmo quando o condômino discorda da cobrança, ele deve discutir o débito pela via adequada e não simplesmente deixar de pagar para manter participação plena.

Quando existe quórum especial nas assembleias?

O quórum especial ocorre quando a lei ou a convenção exige percentual qualificado para deliberar ou aprovar matéria sensível. Mudança de destinação, alteração de fachada, obras voluptuárias, alteração de convenção e sanções ao condômino antissocial são exemplos que exigem cautela jurídica superior à maioria simples.

Hamilton Quirino Câmara sustenta que, em hipóteses de unanimidade, todos devem se manifestar, inclusive inadimplentes, porque a unanimidade não se alcança sem a totalidade dos condôminos. A tese aparece em debates sobre mudança de fachada e alteração da destinação do edifício.

“Havendo exigência de unanimidade, todos devem votar, mesmo estando inadimplentes. Isto se aplicará, por exemplo, para a mudança da fachada, ou mudança de destinação do prédio.”

Como a matéria ainda gera discussão, síndicos e advogados devem registrar em ata o critério usado, a base legal, a convenção consultada e eventuais ressalvas. Esse cuidado reduz alegações futuras de nulidade, abuso de direito ou cerceamento de participação.

Podem participar da assembleia, conforme o caso:

1. condôminos proprietários;
2. promitentes compradores, quando demonstram legitimidade;
3. representantes com procuração válida;
4. locatários habilitados em matérias ligadas a despesas ordinárias, observadas a Lei 4.591/1964 e a Lei 8.245/1991.

O locatário não substitui automaticamente o proprietário em deliberações estruturais, patrimoniais ou que alterem a convenção. Para evitar impugnação, a convocação deve indicar a pauta com clareza e a mesa deve conferir a legitimidade antes da coleta dos votos.

Como funciona a classificação do quórum condominial?

O quórum condominial se classifica em presença, votação e aprovação. A distinção evita erros frequentes, porque a assembleia pode estar instalada, mas ainda não possuir votos suficientes para determinada matéria; também pode votar regularmente e não alcançar o percentual exigido para aprovar a proposta.

O que é quórum de presença?

O quórum de presença corresponde ao número mínimo de condôminos ou representantes necessários para abrir a assembleia. Em primeira convocação, o art. 1.352 do Código Civil (Lei 10.406/2002) exige maioria dos votos dos condôminos que representem pelo menos metade das frações ideais, salvo regra especial.

Em segunda convocação, o art. 1.353 do Código Civil permite deliberação pela maioria dos votos dos presentes, salvo quando a lei exige quórum especial. Por isso, o edital deve mencionar primeira e segunda chamadas, horário, ordem do dia e forma de participação.

O que é quórum de votação?

O quórum de votação indica a quantidade mínima de manifestações necessárias para que o condomínio decida sobre a pauta. A discussão pode ocorrer, mas a votação só deve prosseguir quando a mesa confirmar que as unidades aptas representam o percentual legal ou convencional aplicável.

Exemplo prático: se a pauta trata de alteração da convenção, o art. 1.351 do Código Civil exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Não basta a maioria dos presentes em segunda chamada, ainda que todos os participantes concordem.

O que é quórum de aprovação?

O quórum de aprovação mede quantos votos favoráveis aprovam a proposta. Ele pode considerar cabeças, unidades, votos, frações ideais ou condôminos restantes, conforme a regra aplicável. A ata deve informar o universo de cálculo e o resultado numérico.

Se a ata registra apenas “aprovado por maioria”, sem demonstrar base de cálculo em matéria qualificada, aumenta o risco de impugnação judicial. Tribunais estaduais costumam anular deliberações quando a convocação, a pauta ou a contagem de votos impede o controle do quórum.

Qual a diferença entre quórum simples e quóruns especiais?

O quórum simples aprova matérias ordinárias pela maioria dos presentes aptos a votar, enquanto os quóruns especiais exigem percentuais definidos em lei ou convenção. Essa diferença orienta obras, despesas, alteração de fachada, convenção, destinação do edifício e medidas contra condôminos com conduta reiteradamente nociva.

Quando se aplica o quórum simples?

No quórum simples, a maioria dos votos presentes pode aprovar a proposta, desde que a pauta não esteja sujeita a exigência especial. Contas ordinárias, eleição de síndico, contratação de serviços usuais e despesas rotineiras costumam seguir essa lógica, observada a convenção.

O art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico deveres de administração, cobrança, prestação de contas e representação. A assembleia complementa essa atuação quando aprova orçamento, fiscaliza contas e autoriza despesas que ultrapassam a gestão ordinária.

Quando se aplicam quóruns especiais?

Os quóruns especiais protegem decisões com impacto patrimonial, estrutural ou comunitário elevado. A aprovação sem o percentual correto pode gerar ação anulatória, suspensão de obra, invalidação de multa, discussão sobre responsabilidade do síndico e conflitos com fornecedores contratados com base em ata irregular.

Quando se exige unanimidade dos condôminos?

A unanimidade exige concordância de todos os condôminos. O art. 1.351 do Código Civil prevê unanimidade para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Também há forte discussão sobre alterações de fachada que descaracterizam o padrão arquitetônico, tema ligado ao art. 1.336, III.

Quando basta maioria dos condôminos?

A maioria dos condôminos significa mais de 50% do universo considerado, e não apenas dos presentes. A convenção pode exigir esse critério para temas internos, desde que respeite o Código Civil. A ata deve indicar o total de unidades aptas e o número de votos favoráveis.

Quando se exige maioria dos presentes com metade das frações ideais?

Esse critério aparece na primeira convocação do art. 1.352 do Código Civil. A deliberação exige maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, salvo quando a matéria tem quórum específico mais rígido.

Quando a maioria simples dos presentes decide?

A maioria simples dos presentes decide matérias ordinárias em segunda convocação, conforme o art. 1.353 do Código Civil. Se apenas poucos condôminos comparecem e a pauta não exige quórum especial, a decisão pode ser válida, desde que todos tenham sido regularmente convocados.

O que é maioria absoluta dos membros da assembleia?

A maioria absoluta exige mais da metade dos integrantes considerados no cálculo. Em assembleias, o termo deve ser usado com precisão, porque pode se referir aos presentes ou ao total de condôminos, conforme a convenção. A imprecisão do edital favorece questionamentos posteriores.

O que significa metade mais uma das frações ideais?

Metade mais uma das frações ideais considera o peso econômico das unidades, não apenas a quantidade de proprietários. Uma unidade maior pode ter fração superior e alterar o resultado. Por isso, a mesa deve usar o quadro de frações constante da convenção registrada.

Quando 1/4 dos condôminos pode convocar assembleia?

Se o síndico não convoca assembleia necessária, 1/4 dos condôminos pode fazê-lo, conforme o art. 1.350, § 1º, do Código Civil. A convocação por subscrição deve respeitar forma, antecedência e pauta para impedir alegação de surpresa ou exclusão de condômino.

Quando se exige 2/3 dos votos dos condôminos?

O art. 1.351 do Código Civil exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos para alterar a convenção. O art. 1.342 também usa 2/3 para obras voluptuárias. A deliberação deve documentar votos favoráveis suficientes em relação ao total exigido, não apenas aos presentes.

Quando 2/3 do total das frações ideais são necessários?

A exigência de 2/3 das frações ideais pode aparecer na convenção ou em interpretação ligada ao peso dos votos. Quando o condomínio adota fração ideal como critério, a ata precisa anexar ou mencionar planilha de cálculo, porque o número de unidades não basta.

Quando se calculam 2/3 dos condôminos restantes?

O cálculo sobre condôminos restantes aparece em sanções a condômino infrator. O art. 1.337 do Código Civil permite multa elevada ao condômino que descumpre deveres reiteradamente, com deliberação de 3/4 dos condôminos restantes na hipótese do parágrafo único sobre comportamento antissocial.

O que é quórum duplamente qualificado?

O quórum duplamente qualificado exige dois critérios simultâneos, como 2/3 das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns. A Lei 4.591/1964 contém regras específicas para incorporação, reconstrução e situações condominiais que podem demandar esse controle combinado.

Quando se exige 3/4 dos condôminos restantes?

O art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil autoriza multa de até dez vezes a contribuição condominial ao condômino ou possuidor com reiterado comportamento antissocial, mediante deliberação de 3/4 dos condôminos restantes. A ata deve descrever fatos, provas e proporcionalidade.

O que mudou com o PL 548/2019 e a votação eletrônica na assembleia condominial?

O PL 548/2019 deixou de ser apenas proposta legislativa e se conectou à atualização promovida pela Lei 14.309/2022, que alterou o Código Civil para admitir assembleia eletrônica e sessão permanente. A mudança impacta diretamente a formação de quórum especial em condomínios com baixa presença.

A Lei 14.309/2022 incluiu o art. 1.354-A no Código Civil, permitindo assembleia virtual ou híbrida quando a convenção não proíbe e quando o condomínio preserva direitos de voz, debate e voto. O edital deve informar meio eletrônico, instruções de acesso e forma de votação.

A mesma lei alterou o art. 1.353 do Código Civil para permitir sessão permanente quando a assembleia não atinge quórum especial, desde que a maioria dos presentes autorize a continuidade, a data de prosseguimento respeite o prazo legal de até 60 dias e os votos já proferidos fiquem registrados.

Para validar assembleias eletrônicas, o condomínio deve guardar logs, lista de presença, procurações digitais, comprovantes de convocação, gravação quando houver, votos individualizados e ata assinada conforme o procedimento adotado. A tecnologia não dispensa a legalidade do quórum.

Como reduzir riscos de anulação por erro de quórum?

Para reduzir risco de anulação, o condomínio deve alinhar edital, pauta, convenção, base legal, lista de presença e cálculo de votos antes da assembleia. A regularidade formal permite que condôminos, advogados e magistrados verifiquem se a decisão respeitou o quórum aplicável.

1. identifique a matéria e o artigo de lei aplicável;
2. confira a convenção e o regimento interno;
3. verifique adimplência, titularidade, procurações e frações ideais;
4. informe no edital se a pauta exige quórum especial;
5. registre em ata o universo de cálculo, votos favoráveis, contrários e abstenções;
6. guarde documentos de convocação, presença e votação.

Quando há dúvida relevante, a administração deve preferir nova convocação ou parecer jurídico antes de executar a deliberação. Essa cautela custa menos que paralisar obra, desfazer contrato ou defender ação anulatória movida por condômino ausente ou vencido.

Perguntas frequentes sobre quórum na assembleia condominial

Quais referências embasam o quórum na assembleia condominial?

As principais bases legais são os arts. 1.334 a 1.356 do Código Civil (Lei 10.406/2002), a Lei 4.591/1964, a Lei 8.245/1991 e a Lei 14.309/2022, que atualizou assembleias eletrônicas e sessão permanente. A convenção registrada complementa essas normas no âmbito interno.

1. QUEIROZ, Luiz Fernando de; MOREIRA, Karla Pluchiennik. Quórum no condomínio: o poder do voto nas assembleias. Curitiba: Bonijuris, 2019.
2. COELHO, Fábio Ulhoa. Comentários ao Código Civil, em referência ao art. 1.335, III, da Lei 10.406/2002.

Em conclusão, o quórum na assembleia condominial deve ser tratado como requisito jurídico de validade, não como detalhe administrativo. Síndicos, administradoras e advogados precisam cruzar pauta, lei, convenção e documentos de votação antes de executar qualquer decisão coletiva.