Usucapião: como funciona, tipos, como fazer e exemplos

A usucapião é uma forma de estabelecer uma função social (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outro) para alguém que toma posse, cuida e preza pela manutenção de um bem que, na mão de seu dono, não esteja em consonância com suas obrigações com a sociedade.

Todo mundo conhece alguém ou já ouviu uma história de alguém que se tornou o dono de um terreno que não era seu originalmente, ou que pegou um pedaço de terra e, com o tempo, conseguiu regularizar os papéis da propriedade para o próprio nome. Mas como isso tudo funciona?

Um dos direitos que mais gera dúvidas a respeito da sua legalidade e sua existência é a usucapião. E o objetivo deste artigo é explicar o que é a usucapião, como ela funciona, por que ela existe e quais são as suas modalidades. Confira!

O que é usucapião? Conceito e significado

Primeiramente, a palavra usucapião vem do latim usucapio, que é traduzido como “tomar ou adquirir pelo uso”.

A usucapião foi incorporada à lei brasileira a partir do direito romano, que era regido pelo o que ficou conhecido como a Lei das Doze Tábuas. A sexta tábua do direito romano estabelecia os direitos a respeito da propriedade.

E um desses direitos previa que uma pessoa poderia tornar-se a proprietária de um bem móvel (como uma carroça ou um cavalo, por exemplo) ou um bem imóvel (como uma casa ou um terreno para plantio) caso o usassem por um período de tempo sem a reclamação do dono original.

Como funciona a usucapião?

A lei brasileira, na prática, não funciona de uma forma muito diferente do que a lei romana estabelecia na época.

Embora a nossa lei seja mais elaborada e tenha prazos diferentes para diferentes tipos de usucapião, a essência é a mesma: uma pessoa pode se tornar proprietária de um bem móvel ou imóvel que não esteja sendo utilizado corretamente pelo seu dono.

De forma simplificada, qualquer indivíduo que tenha posse, o objetivo de dar uma função social e a intenção de cuidar de um bem como se fosse seu proprietário pode entrar na justiça (com ressalvas que serão esclarecidas mais adiante no artigo) para obter o bem por usucapião após um certo período de tempo.

Por que o direito da usucapião existe?

A usucapião é baseada, principalmente, no vigésimo terceiro item do artigo 5º da Constituição Federal Brasileira, que determina:

“XXIII - a propriedade atenderá a sua função social”.

Esse princípio defende que nenhuma propriedade privada deva ficar abandonada e sem um destino adequado, que dê a aquela propriedade alguma função útil a alguém ou a sociedade.

A usucapião também se apoia no Código Civil de 2002, mais especificamente no artigo 1.228, parágrafo 1º, que afirma:

“§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais...”.

A usucapião é uma forma de estabelecer uma função social (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outro) para alguém que toma posse, cuida e preza pela manutenção de um bem que, na mão de seu dono, não esteja em consonância com suas obrigações com a sociedade.

Isso quer dizer que terrenos abandonados, residências inocupadas, latifúndios largados apenas para especulação imobiliária são exemplos de bens imóveis que não estão atendendo seu dever constitucional de terem uma função social e que, por esse motivo, podem ser adquiridos por terceiros por usucapião.

Exemplos de usucapião

Para facilitar a compreensão de como a usucapião funciona, faremos um exemplo prático de como a usucapião funciona.

Lucas constrói sua casa em um terreno que não é dele. Ele pode fazer isso de boa-fé (acreditando que o terreno é seu por herança ou por alguma compra) ou de má-fé (sabendo que o terreno não é seu), mas o faz de qualquer forma.

Ele constrói a sua casa ali, cerca o terreno, paga os tributos e impostos do local e vive com sua família ali durante vinte anos. Um dia, Maria vai até o terreno e fala para Lucas que aquele bem é dela, mostrando os documentos que comprovam aquilo.

Entretanto, o terreno, há vinte anos, estava abandonado e não estava devidamente regularizado. Lucas deu a ele uma função social, organizou o local, construiu sua moradia ali e pagou os tributos corretamente.

Isso quer dizer que Lucas, de acordo com a Constituição Federal e o Código Civil, tem direito a entrar com o pedido de usucapião daquele bem, já que o ocupa há tanto tempo de forma contínua, pacífica e indisputada.

Requisitos para usucapião

Para que alguém peça usucapião de um bem, é necessário que o indivíduo tenha posse exclusiva de tal bem (esteja nele ou o utilize constantemente), que o ocupe de forma ininterrupta e que não o obtenha de forma violenta ou clandestina.

Isso quer dizer que a pessoa precisa estar com o bem com real intenção de posse, que não esteja com o bem subordinado a ninguém e que ninguém o peça, durante o período em que a pessoa o teve em sua posse, de volta.

Dessa forma, a usucapião não pode ser utilizada em casos onde a pessoa que ocupa o bem tem conhecimento de que não é o proprietário ou trabalha para o mesmo (como caseiros e locadores, por exemplo).

A usucapião também não pode ser utilizada em bens móveis ou imóveis públicos, ficando esse direito reservado apenas a bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não-registrados corretamente.

Reserva-se o direito de usucapir um bem que não esteja regularizado, registrado, demarcado ou matriculado publicamente.

Isso quer dizer que, se o dono do bem cuida corretamente dele, paga os tributos e contas necessárias e o administra de acordo com o que estabelece a lei, o bem dificilmente será usucapido.

Tipos de usucapião - bens imóveis

De acordo com a legislação brasileira, todos os bens podem ser usucapidos. Entretanto, há uma divisão entre bens imóveis (como terrenos, casas, prédios, galpões, entre outros) e bens móveis (como carros, motocicletas, equipamentos, entre outros).

O artigo 1.238 do Código Civil de 2002 é o que rege as regras para a usucapião de bens imóveis. Dentro dele, veremos os diferentes tipos de usucapião de imóveis, com suas características próprias.

Abaixo, você verá quais são os tipos de usucapião de bens imóveis, quais são seus prazos e requisitos.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária não depende de um justo título (a compra do terreno por um contrato de gaveta ou acordo entre pessoas, sem regularização e registro do imóvel) de propriedade e nem de boa-fé (a pessoa acha que é dona do local, mesmo não sendo, de acordo com registros dos órgãos competentes).

Prazos e requisitos

Para que alguém possa entrar com o pedido de usucapião extraordinária, regida pelo artigo 1.238 do Código Civil, é necessário ter a posse do imóvel por 15 anos, de forma pacífica, sem interrupção e nem oposição de seu dono original.

Esse prazo pode ser diminuído para 10 anos caso o imóvel seja sua moradia, se tenha feito obras no local ou se o local tenha alguma atividade produtiva.

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária, regida pelo artigo 1.242 do Código Civil, define os prazos para quem adquirir, via usucapião, um imóvel que a pessoa possui justo título e boa-fé.

Prazos e requisitos

Para entrar com o pedido de usucapião ordinária, a pessoa precisa ter posse do imóvel por 10 anos continuadamente.

O prazo pode ser reduzido para cinco anos caso o local seja a moradia do possuidor ou se algum investimento econômico ou social tenha sido feito do local.

Usucapião especial         

A usucapião especial é dirigida para aqueles que tomam posse de bens imóveis e não são proprietários de outros imóveis. Tem como objetivo proporcionar moradia e subsistência para aquele que usucape o bem.

Especial rural

Pode pedir a usucapião especial rural, presente no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil, quem tem posse de um terreno rural, de no máximo 50 hectares, onde transforma esse bem em sua moradia e em local produtivo.

A pessoa que entra com usucapião nessa situação não pode ser proprietária de nenhum imóvel rural ou urbano.

Prazos e requisitos

Imediatamente, a pessoa poderá entrar com o pedido de usucapião se ter posse do imóvel durante cinco anos ininterruptos e sem oposição. A área precisa tornar-se produtiva para si ou para sua família.

Especial urbana

A usucapião especial urbana, prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil, funciona de forma similar à usucapião especial rural.

Prazos e requisitos

O possuidor precisa ter posse do imóvel durante cinco anos ininterruptos e sem oposição. A área precisa ser sua moradia e a pessoa não pode ter outro imóvel.

Especial coletiva

Definida pelo artigo 10 do Estatuto das Cidades, a usucapião especial coletiva é voltada para a população de baixa renda que estabelece o imóvel urbano como sua moradia, sendo que esse imóvel precisa ter uma área superior a 250m². O imóvel, então, é divido igualmente pelo número de ocupantes.

Prazos e requisitos

O imóvel precisa ser ocupado por cinco anos, ininterruptamente. Não pode ser possível identificar qual é o terreno ocupado por cada um dos possuidores, que não podem ser proprietários de outros imóveis.

Especial familiar

A usucapião especial familiar, gerida pelo artigo 1.240 A do Código Civil, serve para os possuidores que vivem em um imóvel urbano, de até 250 m², que dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar.

Prazos e requisitos

Não ser proprietário de outro imóvel e ter a possa direta, ininterrupta e sem oposição do imóvel por dois anos.

Especial indígena

Disposta no artigo 33 do Estatuto do Índio, a usucapião indígena funciona de forma parecida com a extraordinária e com a rural. O índio, integrado ou não à sociedade, pode usucapir trechos de terras inferiores a 50 hectares.

Prazos e requisitos

O índio precisa ocupar, como seu, o imóvel por 10 anos consecutivos e indisputados, sem necessidade de boa-fé ou justo título.

Tipos de usucapião - bens móveis

Bens móveis, como carros, motocicletas, bicicletas, barcos, equipamentos, móveis, eletrodomésticos e outros também podem ser usucapidos por seus possuidores, com regras e prazos um pouco diferentes dos bens imóveis.

Ordinária

A usucapião ordinária de bens móveis é descrita no artigo 1.260 do Código Civil. Requer que o possuidor seja de boa-fé e possua justo título do bem.

Prazos e requisitos

A pessoa que pedir usucapião extraordinária de bem móvel precisa ter posse do mesmo por cinco anos ininterruptos e indisputados.

Novo CPC e a usucapião extrajudicial

O Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) estabeleceu algumas mudanças na área jurídica civil para facilitar a resolução de litígios por vias extrajudiciais. A usucapião de bens imóveis foi um dos pontos onde essa mudança foi feita.

O artigo 1.071 do Novo CPC estabeleceu uma mudança na Lei de Registros Públicos, acrescentando a ela o artigo 216-A, que estabelece:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel”.

O procedimento extrajudicial para usucapir um bem imóvel facilitou e dinamizou o processo para tornar o possuidor do imóvel seu legítimo dono, fazendo com que as repostas e trâmites sejam mais rápidos.

Como entrar com o pedido judicial de usucapião

A via extrajudicial para pedido de usucapião, no entanto, não resolve todos os problemas relacionados à prática. Quando há disputa pelo bem, a única forma do possuidor se tornar o legítimo proprietário do bem é por vias judiciais.

Os legítimos donos, credores do proprietário original e vizinhos são alguns exemplos de pessoas que podem interferir no processo de usucapião.

Quando é necessária uma disputa judicial, o possuidor do terreno deve procurar um advogado para entrar com um processo pedindo para que o juiz o declare proprietário do bem por usucapião.

O trâmite pode ser longo, ainda mais se várias partes estiverem envolvidas no litígio. Caso o possuidor do bem ganhe, o juiz proferirá uma sentença afirmando que o possuidor do imóvel é o novo dono.

Com essa sentença, pode-se regularizar a situação do bem em um cartório, fazendo com que o possuidor se torne o legítimo proprietário.

Como funciona a usucapião em relação a um imóvel de herança?

Um bem imóvel que seja uma herança pode ser usucapido por um de seus herdeiros. Entretanto, o processo exige alguns requisitos.

Caso um imóvel tenha ficado como herança para um número qualquer de herdeiros, mas apenas um deles vive no local enquanto os demais abandonam o bem, sem pagar suas taxas, contas e impostos, é possível, sim, entrar com o pedido de usucapião.

Caso um dos herdeiros atenda aos requisitos descritos nos modelos de usucapião de bens imóveis em uma situação similar à descrita acima, foi entendido pelo Superior Tribunal de Justiça que é possível pedir a regularização como proprietário do terreno via usucapião.

O que é Usucapião?

O usucapião prevê que uma pessoa pode tornar-se a proprietária de um bem móvel ou um bem imóvel caso o use por um período de tempo sem a reclamação do dono original.

Como Funciona o Usucapião?

De forma simplificada, o usucapião funciona da seguinte forma, qualquer indivíduo que tenha posse, o objetivo de dar uma função social e a intenção de cuidar de um bem como se fosse seu proprietário pode entrar na justiça para obter o bem por usucapião após um certo período de tempo.

Por que o Usucapião Existe?

A usucapião é uma forma de estabelecer uma função social (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outro) para alguém que toma posse, cuida e preza pela manutenção de um bem que, na mão de seu dono, não esteja em consonância com suas obrigações com a sociedade.

Como entrar com o pedido judicial de usucapião?

Quando é necessária uma disputa judicial, o possuidor do terreno deve procurar um advogado para entrar com um processo pedindo para que o juiz o declare proprietário do bem por usucapião.

Conclusão

Em suma, esperamos que este artigo tenha sanado todas as suas dúvidas a respeito da usucapião, como ela funciona, quais são as suas regras e tipos diferentes.

A usucapião é uma importante forma de manter o princípio constitucional de dar função social à propriedade e de regularizar situações onde o bem é imprescindível para a moradia, subsistência ou atividade econômica do possuidor.

Comente suas possíveis dúvidas, correções e sugestões sobre o tema na sessão de comentários abaixo. Até a próxima!

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Tiago Fachini
Tiago Fachini

Sobre o autor:

Tiago Fachini
Palestrante, professor, podcaster jurídico, colunista do blog ProJuris e, acima de tudo, um apaixonado por tecnologia e pelo mundo jurídico com mais de uma década de atuação dedicada ao mundo digital.

11 comentários em “Usucapião: como funciona, tipos, como fazer e exemplos”

  1. Olá, poderia me esclarecer uma situação? Minha avó está me doando um imóvel em outra cidade, visto que fica próximo do local para onde estou sendo transferido à trabalho. No entanto, ela mantém sua enteada (minha tia, com a qual ambos mantemos uma boa relação) no imóvel há 33 anos por dificuldades financeiras desta, que não tinha onde morar. Com isso, a filha desta também comprou uma casa e foi viver na mesma cidade para morar perto da mãe. Porém, minha avó nunca se deu bem com a filha dessa minha tia por conta da mesma ter cometido vários delitos contra a minha avó no passado (furtos para comprar drogas).

    Como é um terreno grande, com 3 casas, e a minha tia reside no imóvel sozinha, eu cogitei propôr, a princípio, que eu ficasse apenas em uma das casas para ter o meu local de repouso, sem maiores interferências no cotidiano dela. Ela não paga nenhuma das contas da casa, todas são pagas por mim e por minha avó: água, luz, iptu, bombeiros, etc.

    Eu conversei com as mesmas por telefone dizendo que iria até essa cidade visita-las, e para tratar do assunto pessoalmente. No entanto, no momento da conversa, a filha se opôs e disse que não vai me permitir frequentar o imóvel (inclusive já trocou as fechaduras), alegando que aquela é a casa da mãe dela e que tem muitas pessoas na região que testemunhariam em favor dela, como sendo a dona da casa.

    O meu problema é que nunca houve um contrato de comodato oficializado, foi simplesmente um acordo verbal onde essa minha tia iria viver de favor nesse imóvel. E esse contrato é algo que pretendo fazer assim que o imóvel for transferido para o meu nome. A pergunta que fica é: na atual situação, há risco real delas ficarem o imóvel sob alguma perspeciva se elas dessem entrada em uma ação? E com a transferência do imóvel para o meu nome, isso de alguma forma elimina o risco, caso ele exista?

    Grato de antemão.

    1. Esqueci de mencionar, todas as 3 casas no imóvel em questão foram construídas pela minha avó, antes dela se casar com o meu avô (pai dessa tia que mora lá de favor, e também avô da que me proibiu de entrar no imóvel). No entanto, a principal alegação dela, e que ela realmente acredita ser verdadeira, apesar de não se respaldar na realidade/escritura, é de que a casa foi deixada pelo avô para a mãe dela assim que ele faleceu.

  2. Quando meu pai faleceu, uma filha fora do casamento invadiu o nosso apartamento e como ela tinha sido largada literalmente na rua pelo ex-marido, nós, minha mãe, meu irmão e eu, deixamos que ela ficasse morando lá, mas minha mãe é quem pagava as contas de condomínio e energia.
    Nós não fizemos o inventário na época e até agora por falta de dinheiro.
    Agora, ela entrou com um processo de usucapião, acho que direto no cartório, e pelo que a filha dela falou, ela já está com o documento do apartamento em nome dela.
    Nós podemos fazer alguma coisa quanto a isso?

  3. Gostaria de saber se a usucapião também funciona também para inquilinos.
    Moro em casa alugada há 15 anos. Já fiz vários reparos por conta própria e continuarei fazendo se necessário.
    Existe alguma possibilidade de permanecer nesse imóvel sem custos.

    Obrigada!!!

  4. Bom dia eu e meu esposo moramos em uma casa já vai fazer 18 anos,foi um acordo entre ele e o pai ,abrindo mão da pensão cujo a qual o pai nunca pagou.Gostaria de saber se eu posso entrar com Usocapião sendo que o terreno onde foi construída a casa esta no nome da mãe do meu sogro como posso fazer.

    1. NESSE CASO SIM, POIS NO SEU CASO JA TEM UMA INTENÇÃO FAMILIAR. E VOCE JA TA NO IMOVEL HA 18 ABOS

  5. Olá tenho uma dúvida sobre a minha situação , o terreno onde nós vivemos 5 casas foi construído a mais de 30 anos, não tinha ruas era só areia, fui tentar regularizar e disseram na prefeitura que não pode ser regularizado por estar localizado sobre o sistema viário do município, no mapa seria uma rua sem saída,mas as casa do lado que são regularizadas não estão como casas de esquina, e a casa de trás também e regularizada, nesse caso entra como usucapião?

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