Adjudicação compulsória: o que é e como funciona?

25/05/2021
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28/12/2022
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13 minutos

A adjudicação é a forma preferencial de expropriação de bens no Novo CPC, tendo prioridade sobre outras formas. Isso se dá pelo caráter do próprio Novo CPC, que procura resolver os conflitos da forma menos demorada e mais conciliatória possível.

Adjudicação compulsória é uma ação que visa o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei. 

Utilizando-se dessa ação, o proprietário do imóvel pode obter a chamada Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis.

Desde 2022, com a aprovação da Lei nº14.382, tornou-se possível também fazer a adjudicação compulsória extrajudicial.

Nesse artigo, vamos entender em mais detalhes o que é a adjudicação compulsória e como funciona esse procedimento.

Navegue pelo conteúdo:

O que é a adjudicação compulsória? 

A adjudicação compulsória é uma uma ação que visa o registro da propriedade de um imóvel, em favor de alguém que possui o direito real adquirido, mas que não tem a documentação correta exigida em lei.  

Ess ferramenta de direito processual cujo garante o contentamento do direito real ou pessoal à aquisição da propriedade do imóvel comprometido. 

Do mesmo modo, a ação de adjudicação compulsória é um método de obter judicialmente uma sentença que permuta a declaração de vontade do promitente vendedor. 

Visto que, essa sentença substitutiva valerá como título apto a transferir a propriedade do imóvel para o promitente comprador.

Além do mais, há situações onde o promitente vendedor encontra a resistência do promitente comprador em receber a escritura e registrar a propriedade em seu nome. Esses episódios são conhecidos também como adjudicação compulsória inversa.

A previsão legal referente à Adjudicação Compulsória é encontrada no Código Civil (artigo 1.418) e Decreto-Lei nº 58/1937 (artigo 22). Contudo, a judicial é resumida na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O que o Novo CPC diz sobre a adjudicação compulsória?

As regras para adjudicação estão previstas no Título II (DAS DIVERSAS ESPÉCIES DE EXECUÇÃO), Capítulo IV (DA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA) seção IV, subseção I, do Novo Código de Processo Civil (Lei n 13.105/2015), especificamente no artigo 876.

Ela está presente entre as formas de expropriação de bens para pagamentos de dívidas, que são, de acordo com o artigo 825 do Novo CPC:

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Art. 825. A expropriação consiste em:

I – adjudicação;

II – alienação;

III – apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens”.

A adjudicação é a forma preferencial de expropriação de bens no Novo CPC, tendo prioridade sobre outras formas. Isso se dá pelo caráter do próprio Novo CPC, que procura resolver os conflitos da forma menos demorada e mais conciliatória possível.

Ou seja: das formas indiretas que um credor possui para receber a quantia que tem direito, ela se mostra preferível sobre a alienação ou a apropriação de frutos e rendimentos.

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O Novo CPC estabelece critérios para que a adjudicação seja realizada com o intuito de pagamento indireto de dívidas. 

Quem tem o direito de pedir a adjudicação?

O credor da execução não é a única pessoa que tem direito a pedir a adjudicação de bens expropriados.

O parágrafo 5º do artigo 876 do Novo CPC estabelece as pessoas habilitadas a pedir a adjudicação de bens da seguinte forma:

§ 5º Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII , pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado.

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Lei 14.382/22 e a adjudicação compulsória extrajudicial

Em junho de 2022 foi sancionada a Lei 14.382, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), regulamentando a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis que sejam objeto de promessa de venda ou de cessão. Nos termos da lei:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

A nova redação estabelece ainda, no parágrafo primeiro do mesmo artigo, que é legítimo o requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial realizado pelos representantes legais (advogados) do:

  • promitente comprador, por qualquer de seus cessionários ou promitentes cessionários, ou ainda, pelos seus sucessores;
  • promitente vendedor;

A lei também tratou de especificar quais documentos precisam ser apresentados no serviço de registro de imóveis, para que se proceda à adjudicação compulsória extrajudicial. Dentre eles, tem-se:

  • o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão (quando houver);
  • a prova do inadimplemento, que se dá pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contados a partir da entrega de notificação extrajudicial;
  • as certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o imóvel em questão;
  • comprovante de quitação do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis);
  • procuração que forneça os poderes necessários ao representante legal da parte.

Cabe ressaltar que o texto sancionada retirou da lista de documentos, por meio de veto, a exigência de lavratura de ata notarial por tabelião de notas para que se instruísse a adjudicação compulsória extrajudicial.

A justificativa para o veto está calcada no fato de que essa exigência poderia “encarecer e burocratizar o procedimento, e poderia fazer com que o imóvel permanecesse na informalidade”.

Quando cabe uma ação de adjudicação compulsória?

Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:

  • Quando houver recusa do vendedor em realizar a escritura de compra e venda;
  • Quando houver impossibilidade do vendedor realizar a escritura de compra e venda;
  • Quando o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga.
  • Quando o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura., causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Observe que, na prática, tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel. 

Em outras palavras, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória. Isso se os seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.

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Quais são os requisitos para uma ação de adjudicação compulsória?

– Promessa de compra e venda do imóvel, por meio de um instrumento público ou particular

Art. 1.417. “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

Embora os tribunais reconheçam o instrumento não registrado como direito à adjudicação, o registro do contrato na matrícula traz com maior verdade esse direito:

Art. 1.418. “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

– Inexistência de arrependimento da promessa

A existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e a quitação do valor pelo promitente comprador. 

Sendo a parte ré apenas a possuidora indireta do imóvel, o qual fora dado em garantia a um contrato de alienação fiduciária, tem-se como incabível a adjudicação compulsória pretendida.

Qual é o prazo prescricional para a ação de adjudicação compulsória?

O pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de exercício de direito potestativo para obtenção de uma tutela jurisdicional de natureza constitutiva, não se sujeita a prazo prescricional.

Em 2015, a 4ª Turma do STJ deu provimento a Recurso Especial. Foi votado por unanimidade para que a ação de adjudicação compulsória seja considerada imprescritível e não sujeita a prazo decadencial. 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Segunda a jurisprudência desta Corte, “tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo” (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1181960/GO, rel, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª TURMA, julgado em 247/04/2018, publicado em 03/05/2018)

Essa decisão foi tomada em vista da ausência de previsão legal sobre o assunto. E este permanece o entendimento do Superior Tribunal, conforme acórdão em Agravo Interno de 2018.

A adjudicação compulsória é, portanto, imprescritível depois de dar início à ação. Todavia, o advogado está sujeito aos prazos previstos no Novo CPC para cada rito do processo. É necessário ficar atento para não prejudicar o cliente com atrasos.

De acordo com o Novo CPC, de quem é a competência da ação de adjudicação compulsória?

Não é incomum ações que levantam possíveis divergências de competência na ação de adjudicação compulsória. Dos julgados realizados em vários Tribunais de Justiça estaduais, pode-se concluir que o entendimento é de que a competência pertence ao Juízo da Vara Cível.

A seguir estão citados alguns Juízos que não são considerados competentes para julgar ação de adjudicação compulsória, estes são:

  • Juízo da Vara de Registro Público, pois o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o seu registro;
  • Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões relativas ao Direito Sucessório.

Adjudicação compulsória x Usucapião

As ações de Usucapião e de Adjudicação Compulsória são ferramentas utilizadas para a regularização de imóveis, especificamente no que diz respeito à decretação da propriedade, isto é, o resultado efetivo das duas medidas, declara se o interessado é ou não o proprietário do imóvel objeto da ação.

Mesmo que muitas vezes os procedimentos possam acabar se confundindo, existem grandes diferenças entre os dois tipos: Enquanto a Adjudicação Compulsória exige provas da aquisição legítima do imóvel, por contrato compra e venda, dação em pagamento ou qualquer outro tipo de instrumento, além da comprovação da quitação do preço, que muitas vezes não é tão fácil de se obter. 

O procedimento de Usucapião, não é obrigatório ter a existência de provas de todos os elos dessa corrente, bastando estarem cumpridos os requisitos de tempo de posse, que variam de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade de Usucapião eleita, e de situações que demonstrem que o interessado é de fato é dono do imóvel “animus domini”. 

É importante mencionar que é possível somar os tempos de posse do imóvel entre diferentes proprietários. 

Por exemplo, caso a posse mansa e pacífica seja exercida neste período por mais de uma pessoa, é possível ainda assim prosseguir com a regularização através do Usucapião.

Procedimentos de Adjudicação Compulsória são feitos exclusivamente por via judicial, diferentemente do procedimento de Usucapião que poderá ser realizado tanto judicial quanto extrajudicial.

Em resumo, as diferenças entre elas estão na forma de aquisição do imóvel, uma originária e a outra por transmissão, e no preenchimento dos requisitos para a propositura da ação e comprovação do direito.

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Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória

O que é a adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória é uma ferramenta de direito processual que tem como objetivo garantir o contentamento do direito real ou pessoal à aquisição da propriedade do imóvel comprometido.

Quando cabe uma ação de adjudicação compulsória?

Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:
-Quando houver recusa do vendedor em realizar a escritura de compra e venda;
-Quando houver impossibilidade do vendedor realizar a escritura de compra e venda;
-Quando o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga.
-Quando o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura., causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Quais são os requisitos para uma ação de adjudicação compulsória?

Promessa de compra e venda do imóvel, por meio de um instrumento público ou particular
Inexistência de arrependimento da promessa

Conclusão

A Ação de Adjudicação compulsória é uma forma de fazer valer o direito à aquisição da propriedade do imóvel compromissado. 

Bem como, que essa possibilidade, em regra, surge em situações em que o promitente vendedor ou um terceiro se recusa concluir a compra e venda do imóvel.

Ou seja, a ação de adjudicação compulsória é importante para garantir a satisfação do direito de aquisição, real ou pessoal do imóvel prometido.

Dessa forma, adjudicar um bem se mostra como a forma mais interessante de pagamento indireto de uma dívida para ambas as partes, pois pode ser feita de forma rápida e, caso o bem supere o valor da dívida, o credor pagará o montante restante ao devedor, não lesando nenhuma das partes.

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    Excelente. Fiz o pedido de adjudicação compulsória, e recebi um despacho para emendar a inicial, pois a aquisição da propriedade não pode se dar através de alvará judicial. Alvará foi o primeiro pedido,; emendada posteriormente para adjudicação compulsória, com todos os pagamentos efetivados e a própria quitação lavrada em instrumento.

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    Parabéns pelo artigo, muito esclarecedor.

    É possível uma ação de adjudicação compulsória para área remanescente de um loteamento? Tenho compra e venda registrado com cerca de 40 anos.

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    tenho um imovel onde possuo apenas uma procuracao de venda do referido imovel, publica e um contrato particular de venda, mais o titular faleceu, nesse caso se encaixa a Adjudicação compulsória? pois nao consigo fazer o inventario pq nao localizo mais os herdeiros.

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    Muito bom. Me trouxe esclarecimentos bastante importantes, Minha situação é a seguinte:
    1. imóvel adquirido por Maria de espólio através de Promessa Particular de Compra e Venda com Cessão de Direitos Hereditários com recibos assinados por todos; 50% para a viúva e 50% dividido entre 3 herdeiros
    2. Posteriormente adquirido pela minha genitora Marina (viúva), através de Contrato Particular de Compra e Venda.
    3. Por sugestão de advogada foi proposta ação de “Adjudicação Compulsória/Propriedade, onde todos os envolvidos estiveram perante Juízo, dando legalidade a todos os instrumentos particulares, conforme ASSENTADA;
    4. Por eu ser filho único, legítimo herdeiro, foi elaborado CONTRATO PARTICULAR DE DOAÇÃO DE MÃE PARA FILHO – ADIANTAMENTO DA LEGÍTIMA.
    5. Se for possível, peço informações de como devo proceder para escriturar o bem junto ao Cartório de Imóveis. Deverá ser registrado todos os compradores ou poderei registrar diretamente em meu nome?
    Obrigado.

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    excelente artigo.
    tenho uma dúvida.
    sou 1 dos herdeiros de 1 espolio sitio zona rural.
    precisou fazer a retificação das divisas.
    totdos herdeiros já tem escritura de suas áreas, mas sem matrícula
    não foram encontrados os confrontantes do sitio
    pergunto: nesse caso, cabe a adjudicação compulsoria ?

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      Olá, Laura! O artigo foi originalmente publicado em 25 de julho de 2021. Na data em que lhe escrevo, a última atualização deste conteúdo ocorreu em 20 de julho de 2022. Bom trabalho!
      Abraço.

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    Comprei uma casa e ainda estou pagando ela. Porém acabei atrasando a parcela pois tive alguns imprevistos em minha indústria e o pagamento foi feito 15 dias após o prazo máximo de tolerância. Quando efetuei o pagamento já com o valor de juros atualizado o vendedor retornou o pagamento e esse processo já se repetiu 3 vezes…como posso proceder já que paguei a maior parte da casa e não tenho interesse em devolver?

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    Dr Tiago, e possivel entrar com usocapiao tendo contrato de compra e venda onde o cessionario desapareceu e o vendedor originario faleceu?

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    o que é mais vantajoso, fazer inventarios dos vendedores falecidos e colher assinatura dos herdeiros ou fazer adjudicação compulsoria, visto que tenho escritura de promessa de compra com quitação de preço ?.

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    Embora não seja Advogada gostei do artigo. É explicativo e ajuda ao leigo a entender como regularizar um imóvel que tem a escritura de promessa de compra e venda mas que embora tenha pago pelo imóvel não tem ainda a escritura definitiva de compra e venda com o RGI porque a imobiliária faliu e não deu continuidade a documentação.

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    Parabéns Tiago ! Gostaria de sua ajuda na seguinte pergunta : Uma Posse registrada no Registro de Imóveis, pagará IPTU ? No aguardo, Muito Obrigado pela sua Atenção.

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    Boa tarde!
    Tenho um conflito onde um terreno foi comprado em 97, meio lote. Após a parte que realizou a venda falecer, seus herdeiros se recusam a realizar o inventário e desdobro do terreno.
    Neste caso, cabe adjudicação compulsória?

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    COMPRE OS DIREITOS DE UM IMÓVEL ATRAVÉS DE LEILÃO.
    CONSIGO FAZER UMA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ?
    UMA VEZ QUE NÃO ENCONTREI OS PROPRIETÁRIOS ANTERIORES .

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    Excelente artigo. Fiquei c uma dúvida: no caso de ação d adjudicação comp. Extrajudicial qdo o vendedor já faleceu, a ação é proposta em face d quem? No caso o vendedor e falecido e não há recusa por parte dos sucessores. Seria ainda cabível essa ação? De quem é a competência? Tem q colocar valor da causa?

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    Excelente matéria sobre o direito imobiliário, muito controverso pois a interpretação seria sempre por especialista da área de direito imobiliário, nem sempre com compreensão efetiva.

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    Olá!
    Quando o legislador coloca que quem é apto a requerer a adjudicação é o promitente, cessionário ou seus sucessores. Nesse caso quem o sucessores poderia ser considerado procurador por exemplo?
    Estou com um caso aqui que as partes adquiriram por procuração e não firmaram a promessa e nem cessão de direitos.

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    Excelente artigo, parabéns!
    Tenho uma dúvida, o documento único que a cliente tem é um compromisso particular de cessão e transferência de direitos A cliente é a filha e quer por o imóvel no nome dela. Tem outros irmãos. A mãe ainda vive. Pode ser feito dessa forma?

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    Por favor, tenho uma casa no interior que foi comprada, apenas com recibo de pagamento da mesa ao antigo morador que não possuía escritura. Apesar da casa ser minha e eu ter pago o valor, o recibo foi dado com o nome de meu pai como comprador, pq ele negociou a compra e eu pouco ia na cidade neste periodo. No meu caso, seria melhor Usocapião ou Adjudicação?