Desapropriação: O que é, quais os tipos e como funciona a lei?

Muitos advogados do Direito Imobiliário recebem clientes cujo caso é a desapropriação, seja em relação a algum tipo de dano ou a solicitação de indenização.

Por isso, é essencial que os advogados do ramo estejam bastante cientes de tudo sobre essa forma de intervenção do estado, a fim de prestar o melhor auxílio a seus clientes.

Assim, neste artigo vamos explicar do que se trata a desapropriação e suas principais características. Vamos lá, então?

O que é desapropriação?

Começando por um esclarecimento quanto ao tema, a desapropriação é uma das formas de intervenção do estado na propriedade privada, seja por utilidade pública ou interesse social. Esta forma tem previsão constitucional no art. 5º, inciso XXIV:

XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;

No art. 182, § 3º:

  Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.         (Regulamento)         (Vide Lei nº 13.311, de 11 de julho de 2016) […]

§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.

E também no art. 184:

  Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.

Quando é cabível?

A desapropriação tem cabimento em casos de necessidade pública, utilidade pública e interesse social. Nesse sentido, a legislação entende que a necessidade pública tem relação com a urgência da obra, por exemplo, em casos em que é necessário fazer um aumento de uma rodovia.

Já quanto a utilidade pública, são os motivos pelos quais o estado está realizando a desapropriação, como dispõe o art. 5º do Decreto 3365:

Art. 5^o  Consideram-se casos de utilidade pública:

a) a segurança nacional;

b) a defesa do Estado;

c) o socorro público em caso de calamidade;

d) a salubridade pública;

e) a criação e melhoramento de centros de população, seu abastecimento regular de meios de subsistência;

f) o aproveitamento industrial das minas e das jazidas minerais, das águas e da energia hidráulica;

g) a assistência pública, as obras de higiene e decoração, casas de saúde, clínicas, estações de clima e fontes medicinais;

h) a exploração ou a conservação dos serviços públicos;

i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais;                   (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

j) o funcionamento dos meios de transporte coletivo;

k) a preservação e conservação dos monumentos históricos e artísticos, isolados ou integrados em conjuntos urbanos ou rurais, bem como as medidas necessárias a manter-lhes e realçar-lhes os aspectos mais valiosos ou característicos e, ainda, a proteção de paisagens e locais particularmente dotados pela natureza;

l) a preservação e a conservação adequada de arquivos, documentos e outros bens moveis de valor histórico ou artístico;

m) a construção de edifícios públicos, monumentos comemorativos e cemitérios;

n) a criação de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves;

o) a reedição ou divulgação de obra ou invento de natureza científica, artística ou literária;

p) os demais casos previstos por leis especiais.

E por fim, o princípio do interesse social, ou seja, o quanto aquela obra é positiva para a sociedade, por exemplo, a construção de uma escola, de um hospital, ou algo nesse sentido.

Qual o prazo para desapropriação?

Segundo o decreto 3365 de 1941, o prazo para a desapropriação é de 5 anos a partir da data de expedição do decreto. Ademais, extingue-se, nesse período, também a possibilidade de pedir indenização.

A regra está disposta no art. 10º do referido decreto:

Art. 10.  A desapropriação deverá efetivar-se mediante acordo ou intentar-se judicialmente, dentro de cinco anos, contados da data da expedição do respectivo decreto e findos os quais este caducará.              (Vide Decreto-lei nº 9.282, de 1946) 

Neste caso, somente decorrido um ano, poderá ser o mesmo bem objeto de nova declaração.

Parágrafo único. Extingue-se em cinco anos o direito de propor ação que vise a indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público.        

Quem pode desapropriar um imóvel?

A desapropriação pode ser feita pelo poder público, isto é, pelos entes federados (União, estados, Distrito Federal e municípios), também por pessoas de Administração Indireta (autarquias, fundações públicas, empresas públicas e sociedades de economia mista) e, por empresas que possuem algum tipo de concessão ou permissão que atuem com um serviço voltado para o público.

Qual a diferença entre desapropriação e expropriação?

Muito se confunde desapropriação com expropriação e isto porque, a expropriação trata-se de um tipo de desapropriação. Ainda assim, esses dois tipos de intervenção tem diferença.

A expropriação acontece quando o poder público identifica que uma propriedade está sendo utilizada de maneira ilegal ou descumprindo a lei de alguma forma. Nesse caso, portanto, não se fala em indenização.

Já no caso da desapropriação, ela ocorre quando o governo toma a propriedade de alguém em prol de uma necessidade pública. Nesses casos, sim, acontece a indenização, visando que a pessoa consiga se estabelecer em um novo local.

Quais os efeitos da desapropriação?

Dois são os efeitos da desapropriação: a extinção do domínio do proprietário e o domínio pelo Poder Público.

Ou seja, no caso do primeiro, o proprietário perde o título, passando a não ter mais direito sobre a propriedade e no caso do segundo, o poder público “ganha” o direito àquela propriedade.

Quais os tipos de desapropriação?

Quando falamos sobre desapropriação, é importante entender ainda que, existe mais de um tipo de intervenção. Destacamos 4 tipos a seguir:

1 – Direta

A desapropriação direta é a mais comum e sobre a qual estamos falando com mais detalhes neste artigo, que também é conhecida como clássica.

É aquela que acontece em razão de utilidade pública, interesse social ou necessidade pública.

2 – Indireta

Já a desapropriação indireta é aquela em que o poder público se apropria de uma propriedade de alguém de maneira ilegítima ou inadequada. Nestes casos, o proprietário pode entrar com ações contra o poder público em busca de seus direitos.

3 – Confiscatória

A desapropriação confiscatória acontece, em especial, quando o proprietário possui plantas ilegais em sua propriedade, como psicóticos. Neste caso, o dono do imóvel pode sofrer sanções previstas na legislação e não tem direito a indenização.

4 – Sancionatória

Por fim, a desapropriação sancionatória é aquela que acontece por mal uso do imóvel, quando este não cumpre sua função social prevista na constituição. Nesses casos, a propriedade passa para o poder público, independente se em zona urbana ou rural.

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Como funciona a lei de desapropriação?

A lei que versa sobre a desapropriação é a Lei nº 3.365/1941. Assinado por Getúlio Vargas, a lei dispõe sobre as regras para essa intervenção no Brasil. Assim, a Lei diz:

Art. 1^o  A desapropriação por utilidade pública regular-se-á por esta lei, em todo o território nacional.

Art. 2^o  Mediante declaração de utilidade pública, todos os bens poderão ser desapropriados pela União, pelos Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios.

Além disso, dispõe sobre quem pode promover a desapropriação de um bem:

Art. 3º Poderão promover a desapropriação mediante autorização expressa constante de lei ou contrato:

I – os concessionários, inclusive aqueles contratados nos termos da Lei nº 11.079, de 30 de dezembro de 2004 (Lei de Parceria Público-Privada), permissionários, autorizatários e arrendatários; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

II – as entidades públicas; (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência

III – as entidades que exerçam funções delegadas do poder público; e (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência

IV – o contratado pelo poder público para fins de execução de obras e serviços de engenharia sob os regimes de empreitada por preço global, empreitada integral e contratação integrada.       (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

Parágrafo único. Na hipótese prevista no inciso IV do caput, o edital deverá prever expressamente:        (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

I – o responsável por cada fase do procedimento expropriatório;      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

II – o orçamento estimado para sua realização;       (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

III – a distribuição objetiva de riscos entre as partes, incluído o risco pela variação do custo das desapropriações em relação ao orçamento estimado.       (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

Como se dá a indenização no processo de desapropriação?

Como já falamos, apenas em dois dos tipos de desapropriação pode ser realizada a indenização, que é na direta e na indireta.

Assim, quanto a indenização, a lei dispõe:

Art. 4º-A. Quando o imóvel a ser desapropriado caracterizar-se como núcleo urbano informal ocupado predominantemente por população de baixa renda, nos termos do § 2º do art. 9º da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, e seu regulamento, o ente expropriante deverá prever, no planejamento da ação de desapropriação, medidas compensatórias.        (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

§ 1º  As medidas compensatórias a que se refere o caput incluem a realocação de famílias em outra unidade habitacional, a indenização de benfeitorias ou a compensação financeira suficiente para assegurar o restabelecimento da família em outro local, exigindo-se, para este fim, o prévio cadastramento dos ocupantes.       (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

§ 2º  Poderá ser equiparada à família ou à pessoa de baixa renda aquela ocupante da área que, por sua situação fática específica, apresente condição de vulnerabilidade, conforme definido pelo expropriante.   (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

Também o art. 7º da mesma lei dispõe:

Art. 7º  Declarada a utilidade pública, ficam as autoridades administrativas do expropriante ou seus representantes autorizados a ingressar nas áreas compreendidas na declaração, inclusive para realizar inspeções e levantamentos de campo, podendo recorrer, em caso de resistência, ao auxílio de força policial.      (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

Parágrafo único. Em caso de dano por excesso ou abuso de poder ou originário das inspeções e levantamentos de campo realizados, cabe indenização por perdas e danos, sem prejuízo da ação penal.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

Qual o valor da indenização?

Já quanto aos valores de indenização, estes serão fixados por um juiz, logo, não há como saber um valor exato, como dispõe o art. 24º da lei:

Art. 24.  Na audiência de instrução e julgamento proceder-se-á na conformidade do Código de Processo Civil. Encerrado o debate, o juiz proferirá sentença fixando o preço da indenização.

Além disso, os texto ainda dispõe sobre os pagamentos a terceiros e honorários advocatícios:

Art. 26. No valor da indenização, que será contemporâneo da avaliação, não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado.                  (Redação dada pela Lei nº 2.786, de 1956)

E no art. 27º:

Art. 27.  O juiz indicará na sentença os fatos que motivaram o seu convencimento e deverá atender, especialmente, à estimação dos bens para efeitos fiscais; ao preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; à sua situação, estado de conservação e segurança; ao valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos, e à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu.

§ 1^o  A sentença que fixar o valor da indenização quando este for superior ao preço oferecido condenará o desapropriante a pagar honorários do advogado, que serão fixados entre meio e cinco por cento do valor da diferença, observado o disposto no § 4^o do art. 20 do Código de Processo Civil, não podendo os honorários ultrapassar R$ 151.000,00 (cento e cinqüenta e um mil reais).(Redação dada Medida Provisória nº 2.183-56, de 2001)(Vide ADIN Nº 2332)

Como é pago a desapropriação?

Segundo dispõe o art. 32º da Lei, o pagamento da indenização deve ser feito previamente e em dinheiro. Sendo que:

Art. 33.  O depósito do preço fixado por sentença, à disposição do juiz da causa, é considerado pagamento prévio da indenização.

Quais são os requisitos para desapropriação?

Os requisitos são:

• Necessidade pública;
• Utilidade pública;
• Interesse social
• Uso da propriedade contrário à sua função social;
• Uso indevido para cultivo de psicóticos e outras plantas ilegais.

Além disso, para fazer uma desapropriação deve-se enviar ao juiz a petição junto da oferta do preço e um exemplar do contrato ou do jornal oficial que houver publicado o decreto de desapropriação. Também deverá conter a planta ou descrição dos bens e suas confrontações.

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