Em sentença proferida em maio de 2023, a Justiça determinou que obrigação de fazer da transferência de um imóvel pela parte compradora fosse tomada como adjudicação compulsória inversa. Decisão vai ao encontro da nova Lei de Registros Públicos (Lei 14.382/22).
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É relativamente comum que advogados representantes de empresas do ramo da construção civil precisem mover ações contra o comprador do imóvel, que apesar de ter quitado o bem, mantém-se inerte em relação à transferência da propriedade do imóvel para seu nome.
A elaboração do contrato definitivo de compra e venda, nestes casos, é importante porque garante a construtora ou incorporadora a liberação do débito, exime-a de obrigações tributárias e permite deixar para trás a indefinição. Pode, em suma, reduzir e evitar uma série de transtornos para as corporações.
Nestes casos, o recurso mais comumente utilizado pelos profissionais do Direito era a execução da obrigação de fazer em face do comprador, para que este efetivasse a transferência via escritura pública. Contudo, há uma nova possibilidade na mesa, sobretudo a partir da desde a entrada em vigor da nova Lei de Registros Públicos,
Jurisprudência recente sobre a adjudicação compulsória inversa para transferência de imóvel
Em decisão recente, em processo que transcorreu no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), após um pedido de obrigação de fazer movido por uma empresa do ramo da construção civil, contra uma ré promitente compradora, o magistrado decidiu pela aplicação do instituto da adjudicação compulsória inversa. Em trecho que introduz a sentença, lê-se:
Apesar de a parte Autora falar em obrigação de fazer, o certo é que a tutela pretendida é de
elaboração do contrato definitivo (compra e venda, através de escritura pública), para viabilizar a
transferência do imóvel. Processo nº 1001389-56.2021.8.26.0102/SP
Determinou, ainda, que a sentença proferida poderia suprir a apresentação de escritura pública, nos termos que segue:
Diante do exposto, julgo procedente o pedido para determinar a transferência da
propriedade do imóvel de matrícula de […] em favor da parte Ré, ressaltando que a presente
sentença supre a necessidade de escritura pública.Após o trânsito em julgado, expeça-se o necessário ao CRI para a transferência da
propriedade (art. 501, do CPC/2015)Ressalto que a presente sentença não dispensa dos custos com registros e demais tributos
nem impõe esse dever a qualquer das partes. Caso alguma das partes opte por pagar tais verbas para
viabilizar a transferência e entenda que deve ser reembolsada, fica-lhe aberta a via autônoma para tal
cobrança. Processo nº 1001389-56.2021.8.26.0102/SP
O que é a adjudicação compulsória inversa?
Como já explicamos em outras ocasiões, a adjudicação compulsória é um tipo de ação que permite ao promitentente comprador obter a propriedade do imóvel, conforme direito real ou pessoal adquirido. A sentença favorável em uma ação de adjudicação compulsória, portanto, tem valor como título apto a transferir a propriedade do imóvel para esse comprador.
Logo, a adjudicação compulsória inversa é aquela em que busca-se obrigar o promitente comprador a efetivar a transferência de propriedade do imóvel. Ela é inversa porque, dentre outros aspectos, o papel dos promitentes vendedor e comprador se alteram. Quem move a adjudicação compulsória inversa é, portanto, o vendedor.
Requisitos da adjudicação compulsória inversa
E, é possível que você esteja se perguntando, o que o promitente vendedor precisa provar para requerer a adjudicação compulsória inversa?
A jurisprudência recente nos mostra que há dois itens essenciais. Quais sejam:
“[…] para obter a adjudicação compulsória, a parte Autora deve comprovar: a) a
existência de uma promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento expressa; b) o
pagamento integral do preço”. Processo nº 1001389-56.2021.8.26.0102/SP
Resumo
A sentença proferida no processo nº 1001389-56.2021.8.26.0102, no TJ/SP acaba por dar mais segurança jurídica aos advogados que, frente à nova Lei de Registros Públicos, desejem pedir a adjudicação compulsória inversa – em substituição ao pedido de execução de obrigação de fazer.
A transferência de propriedade do imóvel, visto a decisão de adjudicação proferida, fica estabelecida pela sentença – que acaba por substituir a escritura pública negada pelo comprador.
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