Contratos na construção civil são instrumentos que regulam obras, serviços, fornecimentos e responsabilidades, nos termos dos arts. 421 e 425 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Na prática, eles definem escopo, preço, prazos, riscos, garantias e consequências do inadimplemento.
A construção civil segue como um dos segmentos relevantes da economia brasileira e envolve construtoras, incorporadoras, empreiteiros, fornecedores, prestadores de serviços, compradores, trabalhadores e órgãos públicos. Por isso, a atuação preventiva do departamento jurídico reduz litígios e melhora a execução das obras.
No segundo trimestre de 2023, o produto interno bruto da indústria da construção cresceu 0,7% em comparação ao primeiro trimestre e ficou 15,61% acima do patamar pré-pandemia, conforme comparativo divulgado pela CBIC. Esse volume de atividade aumenta a quantidade de negociações, aditivos, garantias e documentos técnicos.
Neste artigo, você verá os principais modelos de contratos usados no setor, os cuidados jurídicos mais recorrentes e os pontos que merecem controle durante todo o ciclo contratual.
Quais são os principais contratos na construção civil?
Os principais contratos na construção civil organizam a execução da obra, a remuneração, o fornecimento de materiais, a contratação de mão de obra e a prestação de serviços especializados. A escolha do modelo influencia custos, responsabilidade técnica, gestão de riscos, prazo de entrega e forma de solução de conflitos.
Em uma única obra, uma empresa pode celebrar contratos de empreitada, administração, preço máximo garantido, prestação de serviços, fornecimento, compra e venda, trabalho e locação de equipamentos. Entre os modelos mais recorrentes estão:
- contrato por empreitada ou contrato de construção por empreitada;
- contrato por preço de custo ou por administração;
- contrato com preço máximo garantido;
- contrato de prestação de serviços de construção;
- contratos de trabalho vinculados à obra.
Como funciona o contrato de empreitada?
No contrato de empreitada, o dono da obra contrata um empreiteiro para executar determinado serviço ou entregar a obra, total ou parcialmente. O Código Civil disciplina essa modalidade nos arts. 610 a 626 da Lei 10.406/2002, com regras específicas sobre materiais, preço, riscos e responsabilidade.
O art. 610 do Código Civil (Lei 10.406/2002) prevê que o empreiteiro pode contribuir apenas com seu trabalho ou com trabalho e materiais. O §1º do mesmo artigo determina que a obrigação de fornecer materiais não se presume, pois depende da lei ou da vontade expressa das partes.
A empreitada pode ocorrer por preço global, quando as partes definem um valor fechado para a obra, ou por preço unitário, quando o pagamento considera quantidades efetivamente executadas. No preço global, o contrato deve detalhar o escopo para evitar disputas sobre serviços extras.
O jurídico também deve observar o art. 618 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que trata da responsabilidade do empreiteiro pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos, quando a empreitada envolver edifícios ou outras construções consideráveis. Esse ponto exige alinhamento com garantias técnicas e seguros.
Para aprofundar procedimentos operacionais, veja também boas práticas de gestão de contratos de empreitada.
Quando usar contrato por preço de custo ou por administração?
O contrato por preço de custo, também chamado de contrato por administração, costuma atender obras em que o projeto ainda sofrerá detalhamento durante a execução. Nesse formato, a construtora administra a obra e recebe remuneração, geralmente calculada por taxa de administração sobre os custos pactuados.
Esse modelo exige transparência documental, prestação de contas, critérios de aprovação de despesas, política de compras, orçamento de referência e rotina de auditoria. Sem esses controles, o contratante pode questionar custos e a construtora pode enfrentar retenções, glosas ou disputas sobre despesas necessárias.
O que muda no contrato com preço máximo garantido?
No contrato com preço máximo garantido, a construtora apresenta orçamento, taxa de administração e limite máximo de custo. Se o custo final superar o teto, a construtora assume a diferença, conforme a matriz de riscos. Se houver economia, as partes podem dividir o ganho segundo percentual previsto no contrato.
Esse formato exige escopo técnico consistente, regras para alterações de projeto, critérios de reajuste, tratamento de caso fortuito, força maior e fatos de terceiros. Também convém prever aprovação formal para mudanças solicitadas pelo empreendedor, para que o limite máximo não cubra alterações sem autorização.
Como estruturar contratos de prestação de serviços?
Nos contratos de prestação de serviços de construção, uma empresa contratada executa atividades específicas, como instalações elétricas, fundações, pintura, fornecimento de equipamentos, projetos, consultoria técnica ou mão de obra especializada. O contrato deve separar autonomia empresarial de subordinação trabalhista.
Esse modelo também aparece quando a construtora contrata engenheiros, arquitetos, projetistas ou consultores externos por terceirização. A Lei 6.019/1974, alterada pelas Leis 13.429/2017 e 13.467/2017, permite terceirização, mas não elimina controles sobre segurança, obrigações trabalhistas e fiscalização contratual.
Quais contratos de trabalho aparecem no setor?
Construtoras e empresas de engenharia também celebram contratos de trabalho regidos pela CLT (Decreto-Lei 5.452/1943). A escolha do modelo depende da função, duração da necessidade, jornada, previsibilidade da demanda e relação entre empregado e empregador.
Entre as modalidades de relações trabalhistas, o setor pode usar contratos por prazo indeterminado, contratos por prazo determinado, experiência, estágio, trabalho temporário e Contratos intermitentes. A Reforma Trabalhista, Lei 13.467/2017, alterou pontos relevantes da CLT, inclusive sobre trabalho intermitente.
O jurídico deve acompanhar admissões, documentos obrigatórios, benefícios, saúde e segurança do trabalho, encargos e encerramentos. A gestão inadequada pode gerar passivos trabalhistas, autuações administrativas e discussões sobre responsabilidade subsidiária ou solidária, conforme o caso concreto.
Para ampliar a análise, leia também sobre contratos empresariais.
Quais cuidados o jurídico deve adotar na gestão de contratos na construção civil?
O jurídico deve controlar cláusulas, prazos, anexos técnicos, garantias, aprovações, documentos trabalhistas, distratos, proteção de dados e responsabilidades de terceiros. A gestão de contratos na construção civil precisa conectar o texto contratual à execução da obra, pois falhas documentais geram custos, atrasos e disputas.
Quais cláusulas contratuais exigem revisão detalhada?
As cláusulas mais sensíveis tratam de escopo, memorial descritivo, cronograma físico-financeiro, reajuste, retenção, multas, garantias, seguros, responsabilidade técnica, recebimento provisório e definitivo, aditivos, rescisão e solução de conflitos. O jurídico deve verificar se o contrato reflete a operação real.
Também convém revisar anexos técnicos, ART ou RRT quando aplicável, matriz de responsabilidades, obrigações ambientais e exigências de segurança. Uma cláusula clara reduz interpretações divergentes sobre quem fornece materiais, quem responde por atrasos e como a empresa aprova mudanças de projeto.
Como controlar prazos e evitar atrasos contratuais?
Os prazos orientam fornecimento de materiais, mobilização de equipes, entrega de projetos, aprovações, medições, pagamentos e conclusão da obra. O jurídico deve acompanhar obrigações próprias e obrigações de terceiros, porque o atraso de um fornecedor pode comprometer várias etapas da cadeia.
Quando ocorre inadimplemento, o contrato deve indicar notificação, prazo de cura, multa, retenção, suspensão, rescisão, mediação, arbitragem ou ação judicial. Em casos específicos, a empresa pode avaliar distrato contratual, sempre com registro documental da causa e dos efeitos econômicos.
Como lidar com alto volume de contratos?
Empresas do setor costumam administrar grande número de minutas, aditivos, medições, garantias, seguros, documentos de fornecedores e aprovações internas. Para evitar perda de prazo, o jurídico precisa padronizar fluxos de solicitação, revisão, aprovação, assinatura, arquivamento e monitoramento.
A padronização não elimina análise individual. Ela organiza cláusulas-base, checklists e trilhas de aprovação para que advogados concentrem tempo nos riscos relevantes, como exceções comerciais, obrigações técnicas, garantias especiais e cláusulas de responsabilidade.
O que observar nos distratos imobiliários?
Em incorporações imobiliárias, o distrato pode ocorrer quando o comprador desiste da aquisição ou quando há descumprimento contratual. A Lei do Distrato, Lei 13.786/2018, alterou regras da Lei 4.591/1964 e da Lei 6.766/1979 sobre resolução de contratos imobiliários.
O jurídico deve revisar percentuais de retenção, comissão de corretagem, fruição, prazo de restituição, patrimônio de afetação e comunicação ao adquirente. Esses elementos impactam fluxo de caixa, contabilidade, relacionamento com consumidores e estratégia de prevenção de litígios.
Como aplicar a LGPD aos contratos do setor?
A Lei Geral de Proteção de Dados, Lei 13.709/2018, alcança contratos que envolvem compradores, empregados, terceirizados, representantes de fornecedores e visitantes de canteiro. O jurídico deve mapear dados pessoais, bases legais, compartilhamentos, prazos de retenção e medidas de segurança.
Cláusulas de proteção de dados devem tratar de finalidade, confidencialidade, suboperadores, incidentes, eliminação, auditoria e cooperação com titulares. A ANPD pode aplicar sanções administrativas previstas no art. 52 da LGPD, o que reforça a necessidade de governança contratual.
Como um software ajuda na gestão de contratos na construção civil?
Um software jurídico ajuda a centralizar minutas, aprovações, prazos, assinaturas, anexos, imóveis, garantias, alvarás e documentos vinculados à obra. Na gestão de contratos na construção civil, a tecnologia reduz retrabalho, cria rastreabilidade e melhora o acompanhamento de obrigações assumidas por empresas e terceiros.
Entre os recursos úteis para construtoras, incorporadoras e empresas de engenharia estão:
- módulo de biblioteca jurídica, com minutas-padrão, cláusulas revisadas e modelos atualizados conforme a legislação aplicável;
- módulo de gestão de contratos, para criar contratos, aditivos, distratos, aprovações, alertas de vencimento e acompanhamento de execução;
- uso de assinatura digital, considerando a MP 2.200-2/2001 e a Lei 14.063/2020, que tratam de assinaturas eletrônicas em diferentes contextos;
- controle dos imóveis da empresa, conectando unidades, obras, documentos, negociações, contratos e responsabilidades internas;
- acompanhamento de licenças, alvarás e autorizações necessárias antes, durante e após a obra.
Com fluxos definidos, o jurídico identifica gargalos, acompanha obrigações críticas e mantém histórico de negociações. Esse registro facilita auditorias, diligências, due diligence imobiliária e resposta rápida a demandas de fornecedores, clientes e áreas internas.
Perguntas frequentes sobre contratos na construção civil
Contratos na construção civil mais usados incluem empreitada, preço de custo, administração, preço máximo garantido, prestação de serviços, fornecimento e contratos de trabalho. A escolha depende do escopo, do grau de definição do projeto, da forma de remuneração, dos riscos assumidos e do nível de controle desejado.
Contratos na construção civil por empreitada focam a entrega de obra ou etapa definida, com regras nos arts. 610 a 626 do Código Civil. Já a prestação de serviços costuma abranger atividades específicas e contínuas, como projetos, instalações ou consultorias, sem vínculo empregatício quando há autonomia real.
Contratos na construção civil devem prever garantias quando o risco técnico, financeiro ou operacional justificar essa proteção. Além das garantias convencionais, o art. 618 do Código Civil prevê responsabilidade do empreiteiro pela solidez e segurança de construções consideráveis pelo prazo de cinco anos.
Contratos na construção civil ligados à incorporação devem seguir a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. O jurídico deve redigir cláusulas claras sobre retenção, comissão de corretagem, prazo de devolução, patrimônio de afetação, inadimplemento e comunicação ao comprador.
Contratos na construção civil se submetem à LGPD quando tratam dados pessoais de compradores, empregados, terceirizados, fornecedores ou visitantes. As cláusulas devem indicar finalidade, base legal, compartilhamento, segurança, prazo de retenção e procedimento para incidentes, conforme a Lei 13.709/2018.
Contratos na construção civil envolvem muitos prazos, anexos, aprovações, medições, garantias e documentos técnicos. Um software centraliza informações, cria alertas, registra versões, organiza assinaturas e melhora a rastreabilidade das decisões, o que ajuda o jurídico a atuar de modo preventivo.
Como concluir a gestão de contratos na construção civil com segurança?
Contratos na construção civil exigem análise técnica, jurídica e operacional. O setor combina alto volume documental, prazos sensíveis, responsabilidades legais e relações com diferentes partes, o que torna a gestão contratual preventiva uma atividade estratégica para empresas do ramo.
Ao definir o modelo adequado, revisar cláusulas, controlar prazos, registrar aprovações, tratar distratos e aplicar a LGPD, o jurídico reduz incertezas e melhora a execução dos projetos. A tecnologia complementa esse trabalho ao centralizar informações e automatizar rotinas repetitivas.
Para seguir estudando o tema, acesse o Juriscast sobre Direito Imobiliário e aprofunde discussões práticas sobre contratos, imóveis e gestão jurídica.
