Procuração em causa própria é o mandato que autoriza o mandatário a transferir para si bens móveis ou imóveis do mandante, nos termos do art. 685 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Na prática, ela aproxima mandato, promessa de alienação e regularização imobiliária, exigindo forma adequada e cautela registral.
A procuração em causa própria aparece com frequência em negócios imobiliários porque pode dar agilidade a operações em que comprador, vendedor, corretor, incorporadora ou investidor precisam concluir atos posteriores. Ela não elimina as formalidades das transações imobiliárias, nem substitui a análise jurídica do título, do preço e da matrícula.
Em outras oportunidades, o blog tratou da relevância do direito real de propriedade no Brasil. Esse ponto importa porque, para imóveis, a propriedade não se transfere apenas pela vontade das partes. O art. 1.245 do Código Civil (Lei 10.406/2002) vincula a transferência ao registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Também convém lembrar o art. 108 do Código Civil (Lei 10.406/2002): negócios sobre direitos reais imobiliários de valor superior a trinta salários mínimos exigem escritura pública, salvo disposição legal em sentido diverso. Por isso, quem recebe poderes para se tornar proprietário do bem precisa verificar a forma do instrumento, o recolhimento tributário e a possibilidade de registro.
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Como ocorre a transferência de bens do mandante ao mandatário?
A transferência de bens por procuração em causa própria ocorre quando o mandante autoriza, no próprio mandato, que o mandatário adquira para si o bem indicado. O art. 685 do Código Civil (Lei 10.406/2002) permite esse efeito, desde que o instrumento respeite as formalidades legais do ato que será praticado.
O doutrinador Sílvio de Salvo Venosa explica que o instituto se presta, na prática, como contrato preliminar para transmissão de direitos, em especial direitos imobiliários. O mandato autoriza o mandatário a adquirir para si bem pertencente ao mandante, funcionando como cessão de direitos ou promessa de transferência.
“Presta-se, na verdade, como contrato preliminar para transmissão de direitos, geralmente imobiliários. Autoriza-se o mandatário a adquirir para si mesmo um bem pertencente ao mandante. A utilidade da procuração em causa própria reside na cessão de direitos ou promessa de transferir bens do mandante ao mandatário”.
O Código Civil define os efeitos centrais do instituto no art. 685, sem dispensar as exigências próprias do negócio. O dispositivo declara que a revogação não tem eficácia, que o mandato não se extingue pela morte de qualquer das partes e que o mandatário pode transferir para si os bens objeto do mandato.
“Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula em causa própria, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”.
Essa redação gera consequência prática relevante: o mandante não pode simplesmente revogar o mandato para impedir a conclusão do negócio já ajustado. Contudo, a cláusula não autoriza abuso. O mandatário não deve fixar sozinho preço, forma de pagamento, objeto e encargos quando esses elementos não constam do instrumento ou de autorização prévia.
Exemplo comum ocorre quando o vendedor recebe integralmente o preço, mas ainda não lavra a escritura definitiva. Para evitar novo comparecimento, outorga procuração em causa própria ao comprador, com descrição do imóvel, matrícula, preço, quitação e poderes para lavrar a escritura. Se faltar preço ou identificação precisa do bem, o risco de impugnação aumenta.
O que deve constar do mandato com cláusula em causa própria?
O mandato com cláusula em causa própria deve conter poderes expressos, identificação das partes, descrição do bem, preço, forma de pagamento, quitação quando aplicável e autorização inequívoca para autocontratação. Esses elementos demonstram a pluralidade de vontades e reduzem o risco de anulação com base no art. 117 do Código Civil (Lei 10.406/2002).
“Se o poder não é preciso e permite discricionariedade na atuação do mandatário, o contrato pode ser anulado, porque a vontade do representado fica em mãos do representante, que não pode agir independentemente já que se trata de seu próprio interesse contra o do representado. Esta ilicitude pode ser excluída se existe autorização anterior ou ratificação do ato”.
O art. 117 do Código Civil (Lei 10.406/2002) disciplina o autocontrato. Ele prevê que, salvo permissão legal ou autorização do representado, o negócio jurídico celebrado pelo representante consigo mesmo pode ser anulado. Na procuração em causa própria, a autorização deve surgir de modo claro no próprio mandato ou em ato anterior idôneo.
“Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo”.
Quando o representado permite que o representante adquira o objeto do mandato, o instrumento resolve o problema da ausência aparente de duas vontades. A vontade do mandante aparece no momento da outorga, e a vontade do mandatário aparece no exercício dos poderes. Por isso, a redação não deve ser genérica.
Na rotina de escritórios e cartórios, recomenda-se revisar a cadeia dominial, obter certidão atualizada da matrícula, conferir estado civil, regime de bens, anuência conjugal quando exigida e eventuais indisponibilidades. Também se deve checar débitos condominiais, tributos municipais, ações reais ou pessoais reipersecutórias e exigências locais do Código de Normas da Corregedoria estadual.
Como regra prática, o advogado deve tratar o instrumento como se estivesse preparando a escritura definitiva. Se o imóvel pertence a casal em comunhão, se integra inventário, se tem alienação fiduciária ou se está em área rural, a minuta precisa prever poderes e documentos adicionais. A cláusula em causa própria não corrige vícios de titularidade.
Qual é a posição do Superior Tribunal de Justiça acerca das condições do negócio?
O Superior Tribunal de Justiça exige cláusula específica e transferência clara dos direitos do mandante ao mandatário para reconhecer a procuratio in rem suam. No AgInt no REsp 1.542.151/GO, julgado em 11/05/2020 pela Terceira Turma, o Tribunal afastou procuração sem cláusula expressa em causa própria e sem delimitação suficiente dos direitos transferidos.
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL POR MEIO DE PROCURAÇÃO, SEM CLÁUSULA ESPECÍFICA DE EM CAUSA PRÓPRIA E SEM A PRECISA E CLARA TRANSFERÊNCIA AO MANDATÁRIO DE TODOS OS DIREITOS QUE O MANDANTE POSSUI EM RELAÇÃO AO BEM, IMÓVEL OU MÓVEL DESCRITO NO INSTRUMENTO. IMPOSSIBILIDADE. NÃO OBSERVÂNCIA DAS FORMALIDADES LEGAIS. ENTENDIMENTO QUE ENCONTRA RESSONÂNCIA NA JURISPRUDÊNCIA DO STJ.”
No mesmo precedente, o STJ registrou que a falta de cláusula específica pode levar ao reconhecimento de NULIDADE absoluta quando o instrumento não expressa a transferência de direitos. A decisão também diferencia nulidade de anulabilidade, distinção que impacta prazos, legitimidade e estratégia processual.
A consequência para compradores e advogados é objetiva: não basta inserir poderes amplos para vender, prometer vender, assinar escritura e receber preço. O instrumento deve afirmar que o mandatário pode transferir o bem para si, indicar o bem e demonstrar o negócio subjacente. Sem isso, o registro pode ser recusado ou o ato pode ser judicialmente questionado.
Outra consequência é probatória. Em disputa entre herdeiros, ex-cônjuges, credores ou terceiro adquirente, a parte interessada precisará demonstrar que a outorga representou negócio translativo efetivo, não mero mandato ordinário. Recibos, comprovantes de pagamento, escritura pública, certidões e matrícula atualizada reduzem a vulnerabilidade do negócio.
Como fazer a caracterização procuração em causa própria?
A caracterização procuração em causa própria exige mais do que poderes de representação. O instrumento deve indicar a expressão “em causa própria” ou outro elemento inequívoco de venda para si, além de preço, objeto, partes, quitação e observância das formalidades do negócio imobiliário. A redação vaga compromete a eficácia do ato.
O art. 462 do Código Civil (Lei 10.406/2002) estabelece que o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, salvo quanto à forma. Embora a procuração em causa própria não seja sempre idêntica a contrato preliminar, essa regra ajuda a identificar os elementos mínimos do negócio.
“Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”.
Também incide o art. 657 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que vincula a forma do mandato à forma exigida para o ato a ser praticado. Se a alienação imobiliária exige escritura pública, o mandato deve seguir a forma compatível. Não se admite mandato verbal para ato que a lei exige por escrito.
“Art. 657. A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito”.
Em resumo, quando o mandato permite que o mandatário transmita a propriedade de imóvel para si, ele deve observar os requisitos da escritura pública de compra e venda, inclusive quanto à forma. A identificação do imóvel deve reproduzir a matrícula, com número, cartório, localização, área e eventuais ônus.
Um roteiro seguro inclui cinco etapas: conferir a titularidade na matrícula, qualificar completamente mandante e mandatário, descrever o negócio e o preço, inserir cláusula expressa em causa própria e prever poderes para registro, recolhimento de tributos e assinatura de atos complementares. Depois, o advogado deve validar exigências do tabelionato e do Registro de Imóveis.
Se o preço ainda não foi pago, a minuta deve refletir essa condição. Se já houve quitação, a declaração deve ser expressa e compatível com comprovantes. Se a procuração serve apenas como garantia de dívida, o instrumento não deve simular venda definitiva, porque a divergência entre causa real e causa declarada pode gerar nulidade ou disputa indenizatória.
Quando fazer o registro da procuração em causa própria junto ao registro de imóveis?
O registro da procuração em causa própria torna o negócio oponível a terceiros quando o instrumento envolve imóvel. Sem registro, o mandato pode produzir efeitos entre mandante e mandatário, mas a matrícula continuará indicando o mandante como titular. O art. 1.245 do Código Civil (Lei 10.406/2002) mantém essa lógica registral.
“DIREITO CIVIL. NEGÓCIOS JURÍDICOS. INVALIDADES. CESSÃO DE USO DE TÍTULO DE OPERADOR ESPECIAL DA BOLSA DE VALORES. CONSTITUIÇÃO DE MANDATO COM CLÁUSULA EM CAUSA PRÓPRIA COMO FORMA DE GARANTIA. ALIENAÇÃO DO TÍTULO PELO CESSIONÁRIO/MANDANTE A TERCEIRO DE BOA-FÉ. O beneficiário de mandato com cláusula em causa própria tem garantido, ante quem lhe outorgou esse mandato, o direito subjetivo de transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do contrato, desde que obedecidas as formalidades legais. Em face de terceiros, porém, a estipulação só é válida mediante o competente registro em cartório. Recurso Especial a que se nega provimento. (STJ, REsp 1.269.572/SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 17/04/2012).”
Esse precedente mostra o principal risco: se o mandante continua aparecendo como proprietário e aliena o bem a terceiro de boa-fé, o mandatário pode não conseguir invalidar a alienação posterior. A solução pode se limitar a perdas e danos, conforme o caso concreto e os termos contratuais.
Não existe regra universal que obrigue toda procuração em causa própria a ingressar imediatamente no fólio real. Porém, quando o objetivo é proteger direito sobre imóvel contra terceiros, a providência registral se torna decisiva. A Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, orienta a prática registral e a qualificação do título pelo oficial.
O procedimento costuma começar pela lavratura do instrumento público no tabelionato, recolhimento do ITBI quando exigido, emissão de guias e apresentação ao Registro de Imóveis competente. O oficial analisa forma, poderes, qualificação, disponibilidade do imóvel, continuidade registral e pagamento de emolumentos. Havendo exigência, emite nota devolutiva para saneamento.
Quanto ao imposto, o art. 156, II, da Constituição Federal de 1988 atribui aos municípios competência para instituir ITBI sobre transmissão onerosa de bens imóveis e direitos reais. A Lei 7.433/1985 também exige documentos e certidões para lavratura de atos notariais relativos a imóveis. Até 2025, esses cuidados permanecem aplicáveis, sem alteração dos arts. 685, 657, 462 e 117 do Código Civil.
Na prática, o advogado deve consultar a legislação municipal do ITBI e o Código de Normas do Estado. Alguns municípios exigem recolhimento na lavratura da procuração em causa própria quando identificam transmissão onerosa. Outros vinculam a exigência ao registro ou à escritura definitiva. A análise local evita autuação fiscal, exigência cartorária e atraso na regularização.
Perguntas frequentes sobre procuração em causa própria
As dúvidas mais comuns envolvem validade, revogação, registro, tributação, morte das partes e diferença entre mandato comum e mandato em causa própria. As respostas abaixo sintetizam a aplicação do Código Civil (Lei 10.406/2002), da Lei 6.015/1973 e da jurisprudência do STJ em negócios imobiliários.
Procuração em causa própria é o mandato com cláusula que permite ao mandatário transferir para si bens do mandante, conforme o art. 685 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Em imóveis, ela deve identificar o bem, o preço, os poderes e as formalidades necessárias ao registro.
Procuração em causa própria não transfere automaticamente a propriedade imobiliária perante terceiros. O art. 1.245 do Código Civil (Lei 10.406/2002) exige registro do título translativo no Registro de Imóveis. Antes disso, o negócio pode produzir efeitos entre as partes, mas a matrícula ainda orienta terceiros.
Procuração em causa própria não perde eficácia por revogação simples do mandante, conforme o art. 685 do Código Civil (Lei 10.406/2002). A regra protege o mandatário que recebeu poderes vinculados a interesse próprio. Mesmo assim, vícios de consentimento, simulação ou falta de formalidade podem gerar discussão judicial.
Procuração em causa própria não se extingue pela morte de qualquer das partes, segundo o art. 685 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Por isso, herdeiros devem examinar o instrumento antes de tratar o imóvel como livre. A eficácia dependerá da validade formal e do conteúdo do mandato.
Procuração em causa própria pode exigir ITBI quando o município entende que houve transmissão onerosa de direito imobiliário. A competência decorre do art. 156, II, da Constituição Federal de 1988. A cobrança varia conforme legislação municipal, momento do registro e interpretação do tabelionato ou do fisco local.
Procuração em causa própria difere do mandato comum porque envolve interesse direto do mandatário no bem ou direito. No mandato comum, o representante atua em nome do mandante e presta contas. No mandato em causa própria, o art. 685 do Código Civil dispensa contas e admite transferência para si.
Quais cuidados jurídicos reduzem riscos na procuração em causa própria?
Os principais cuidados são redigir cláusula expressa, descrever o imóvel conforme a matrícula, indicar preço e quitação, observar escritura pública quando exigida, conferir tributos e levar o título ao registro quando a operação envolver direito real imobiliário. Esses passos protegem as partes e reduzem litígios com herdeiros, credores e terceiros.
Para empresas e departamentos jurídicos, a procuração em causa própria exige governança documental. A área responsável deve armazenar minuta, certidões, guias, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada, comunicações entre as partes e nota devolutiva, se houver. Em operações repetidas, uma lista de verificação padronizada reduz falhas de qualificação.
Em síntese, a procuração em causa própria pode ser útil na compra e venda de imóveis, mas não funciona como atalho para ignorar forma pública, registro, ITBI ou análise da matrícula. Quando bem estruturada, ela dá segurança ao mandatário. Quando redigida de modo genérico, cria risco de nulidade, perdas e danos e recusa registral.
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