Contrato de compra e venda: um guia completo para fechar negócios com segurança

Contratos de compra e venda regulam relações comerciais tanto de pessoas físicas como jurídicas. Mas, nem toda compra e venda exige a elaboração de um contrato por escrito, por exemplo ao fazer compras no supermercado informalmente acorda-se que você deve pagar o valor correspondente aos produtos e leva-os para consumo em troca.

Todavia, as vendas de imóveis, veículos, e produtos de maior valor financeiro precisam de mais segurança jurídica, de que o acordo será cumprido. Aqui, entra o papel do contrato escrito de compra e venda. Até que dê fato o bem seja nominalmente do comprador, registrado em cartório, e o vendedor receba integralmente a remuneração, o contrato protege os direitos e deveres de ambas as partes.

Saiba as regras do contrato de compra e venda, como negociá-lo e elaborar a minuta. Boa leitura!

O que é um contrato de compra e venda?

Chamamos de contrato de compra e venda, de acordo com o artigo 481 do CC/02, quando o vendedor se obriga a transferir a posse de um bem móvel (carro, computador e outros) ou imóvel (casas, apartamentos, terrenos e outros) a uma pessoa, em contrapartida recebe o valor em dinheiro pago pelo comprador. Isto não quer dizer que o pagamento precisa ser em dinheiro físico ou à vista, apenas que nesse caso não é uma doação ou troca de bens, deve haver remuneração financeira.

Minutas como essa, obrigam uma transmissão de propriedade, ou seja que o objeto vendido, deixe de ser de uma pessoa e passe a pertencer a outra. Por essa razão, são classificadas como contrato translativo. A transmissão poderá ser concluída pela entrega do bem móvel ou pelo registro em cartório quando forem imóveis.

Natureza Jurídica do contrato de compra e venda

A natureza jurídica nada mais é do que as características principais do tipo de contrato, nesse caso estamos falando do contrato de compra e venda.

• Contrato bilateral: ambas as partes tem direitos e deveres e são credoras e devedoras entre si. Ou seja, tem benefícios e obrigações proporcionais;
• Contrato oneroso: há custo patrimonial tanto para o comprador como para o vendedor, um perde o dinheiro entregue na remuneração e outro, o bem vendido;
• Contrato comutativo: ambas as partes sabem previamente quais são suas obrigações;
• Contrato consensual: o contrato tem efeito assim que assinado, tendo as partes entrado em acordo no objeto e preço;
• Pode ser negócio formal ou informal: formal é quando exige escritura pública, pelo art. 108 do CC/02 a escritura pública deve ser feita quando o valor do objeto ultrapassar 30 salários mínimos. Neste caso, ser formal ou informal não dize respeito a ser um contrato escrito ou não, mas sim sobre a existência de escritura;
• Contrato típico: isto é, está previsto no Código Civil e segue as regras determinadas por este.

Por fim, o CC/02 prevê no seu art. 483, que a compra e venda poderá ser de objeto atual, ou seja um imóvel pronto para morar por exemplo, ou então de algo futuro, seguindo o exemplo do imóvel: um apartamento na planta a ser entregue em alguns anos.

Elementos que compõem um contrato de compra e venda

Ao elaborar um contrato de compra e venda, três cláusulas serão essenciais: partes, objeto e o preço. Estas são os elementos constituintes da compra e da venda, ou seja sem eles esta relação comercial não se configura e não existe contrato.

Basicamente responderemos à pergunta: o que é obrigatório constar no contrato de compra e venda? Este será o primeiro passo para o entendimento de como fazer um contrato deste tipo. Comece pelos elementos que explicaremos abaixo.

1. Partes no contrato de compra e venda

As partes podem ser pessoas físicas e/ou jurídicas, comprador e vendedor.

Na fase de pré-contratação colete o número dos documentos de cada um, CPF ou CNPJ, endereço de residência ou sede fiscal, nome de registro completo e no caso de pessoas físicas também o estado civil, nacionalidade e profissão.

Ademais, deve existir o consenso sobre o objeto vendido e a remuneração e não podem haver vícios, a título de exemplo as partes devem ser capazes de tomar esta decisão. Caso sejam julgadas incapazes, a depender da modalidade da incapacidade, o contrato poderá ser dado como nulo.

Importante lembrar que caso alguma parte seja casada em comunhão parcial de bens ou comunhão universal de bens, ainda há a necessidade de outorga matrimonial, isto é uma autorização do cônjuge concordando com a compra ou a venda de um bem comum.

2. Objeto de contrato/coisa na compra e venda

O Código Civil prevê alguns requisitos para o objeto do contrato de compra e venda, ou seja para que o bem móvel ou imóvel possa ser vendido.

Primeiro deve ser lícito, com venda permitida por lei, e de caráter determinado ou determinável.

Determinada é a venda por item, por exemplo “uma casa”, sem importar a metragem, ainda que seja maior do que o vendedor apontou no acordo não modificará o contrato.

Já quando determinável é indicada pelo gênero e quantidade. Ex.: 30 hectares de terra, se por acaso o comprador tomar posse de 31 hectares terá que devolver um deles ao vendedor.

O segundo critério é que não seja alienável, sendo possível a transferência. Um exemplo de alienação neste caso são os bens de família, tal qual uma residência em que vive um núcleo familiar. Por fim, ainda que pareça óbvio, o CC traz que o objeto deve ser propriedade do vendedor.

Na hora da elaboração do contrato, ao escrever a cláusula de objeto, indicamos que seja o mais detalhada possível, se for imóvel pode ser acompanhada de uma vistoria anexa, e deve-se trazer se será uma venda determinada ou determinável, já que erros na especificação tem consequências diferentes em cada caso.

3. Preço no contrato de compra e venda

No que concerne a remuneração em dinheiro do contrato de compra e venda, o CC no artigo 315 estabelece que o valor seja certo e determinado, ou seja um preço fechado e em moeda nacional, não pode ser fixado em moeda estrangeira ou ouro, caso contrário o contrato é considerado nulo (Art. 318 CC/02).

A única exceção a regra da moeda é quando a compra for internacional, nos acordos de compra e venda cujo o vendedor está fora do país. Neste caso o preço pode ser expresso em moeda estrangeira segundo o Decreto-Lei 857/1969.

Alguns tipos de venda fogem a essa regra e tem categorias especiais de preço no Código Civil: preço por cotação, preço por avaliação e preço tabelado/preço médio.

Como funciona o preço por cotação?

O preço por cotação é aquele em que o valor do negócio é fixado em função de índices ou parâmetros objetivos, desde que conste no contrato seu valor correspondente em reais.

Por mais que um índice como IGPM, por exemplo, varie. No contrato, ele irá regular o valor mas, a partir de um dia e local pré-determinado, assim o momento de coleta do índice será considerado no cálculo da cotação.

Ainda, o preço pode ser dado de acordo com a bolsa de valores ou outra taxa de mercado, também levando em conta data e local.

Os artigos 486 e 487 do CC ditam as regras dos contratos por cotação.

Como funciona o preço por avaliação?

Preço por avaliação é aquele arbitrado pelas partes ou por terceiro da confiança de ambos. Na venda de um imóvel, citando um caso, é comum a avaliação de uma imobiliária ou pessoa especialista do ramo, para entender de acordo com a metragem, estado de conservação, localização e preço médio do m² na região qual o valor deverá ser cobrado.

Caso o terceiro designado para arbitrar o preço não aceite a função, o contrato perde efeito a não ser que ambas as partes concordem em indicar outra pessoa. As regras deste tipo de precificação estão ditas no artigo 485 do CC/02.

Como funciona preço tabelado ou preço médio?

Quando o preço não é fixado e nem definido por avaliação ou cotação, ele poderá ser tabelado. Isto, claro, quando houver convenção de órgão oficial da categoria. Caso não, outra opção é seguir o valor habitualmente praticado pelo vendedor. Quando não há um padrão no preço das vendas o que vale é a média dos valores anteriormente cobrados.

Sem esquecer que ambas as partes devem chegar ao acordo na adoção deste método de precificação e no preço final obtido.

Para segurança tanto de quem compra como de quem vende, ter o valor determinado em contrato na moeda nacional é, ainda, a melhor opção. Assim, você evita preços abusivos e surpresas financeiras ao caixa da empresa ou pessoa física.

Existem restrições nos contratos de compra e venda privados?

Nas vendas entre duas empresas ou pessoas físicas a sensação é de que tudo pode, afinal desde que as partes concordem é possível fazer o contrato como desejam. Certo?

Não é bem assim! Apesar da decisão entre as partes ser primordial nas relações comerciais – como preceitua o pacta sunt servanda -, o Código Civil coloca algumas restrições aos contratos ainda que privados. A quebra de alguma dessas restrições pode tornar o contrato nulo. Vamos entender melhor como funciona, pela legislação atual.

As três restrições à autonomia individual nos contratos de compra e venda são:

1. Venda de ascendente à descendente;
2. Venda entre cônjuges;
3. Venda de bens sob administração.

1.Venda de ascendente à descendente

A venda de um bem de pais para filhos pode ser nula, conforme o artigo 496 do CC/02, que traz:

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Código Civil, 2002

Assim, para vender um bem móvel ou imóvel a um(a) filho(a), o genitor precisa da autorização dos demais filhos e do(a) conjunge quando for casado. A permissão do esposo ou esposa é dispensada quando o regime do casamento for de separação total de bens conforme parágrafo único do CC/02.

2.Venda entre cônjuges

A norma no caso de venda entre pessoas casadas não é totalmente restritiva, mas depende do regime de bens escolhidos no contrato de casamento. Em separação total de bens poderá haver compra e venda entre cônjuges. A lei diz que a venda pode ser feitas de bens excluídos da comunhão.

Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. Código Civil, 2002

A mesma regra se aplica aos contratos de união estável, pois é possível a venda de bens excluídos da comunhão entre companheiros. Atenção, caso não tenha sido celebrado um contrato de união estável em cartório, o regime que prevalece é da comunhão parcial de bens que poderá limitar as relações comerciais entre o casal.

3.Venda de bens sob administração

Esta terceira restrição, admitida no artigo 497 do Código Civil, propõe evitar que pessoas responsáveis pela tutela de algum bem material de terceiro compre-o com vantagens.

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. Código Civil, 2002

O inciso I do artigo 497, trata de bens de pessoas físicas e privadas. Ele pretende proteger os titulares que confiaram seu bem a administração de terceiro, para que o administrador não usufrua indevidamente da sua função de guarda. O mesmo serve para os responsáveis por leilões, a fim de garantir a moralidade da venda, os leiloeiros não podem comprar os próprios objetos que irão leiloar.

Já os incisos II e III do mesmo artigo, proíbem a compra por funcionários públicos de bens administrados por eles em suas gestões.

O que é contrato de promessa de compra e venda?

O contrato de promessa serve como uma garantia ao comprador que o vendedor não irá vender o bem a outra pessoa. É usado em negócios com maior aporte financeiro, como a venda de imóveis, por exemplo, pois até que seja feita a transferência de titularidade o contrato de promessa regula a relação comercial.

No Código Civil,

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Código Civil, 2002

Tipos de contrato de compra e venda

Os contratos de compra e venda não são iguais. A depender do objeto vendido e comprado, os cuidados legais e a avaliação pré aquisição mudam.

Entender o estado de um bem móvel como um veículo ou bem imóvel, tal qual uma casa, será importante para a elaboração da cláusula de objeto. Contudo, ao comprar um apartamento na planta o cliente deverá avaliar o prazo de entrega da obra, por exemplo, para tomar sua decisão.

Listamos os três tipos de contrato de compra e venda mais comuns e suas principais características. São:

• Compra e venda de veículo;
• Compra e venda de imóvel;
• Compra e venda de terreno.

Contrato de compra e venda de veículo

O contrato de compra e venda de veículo formaliza a transferência de propriedade de um veículo de uma pessoa física ou jurídica para outra. É indispensável que esse contrato seja feito de forma correta e detalhada, para evitar problemas futuros.

Abaixo, as informações imprescindíveis e que devem ser contempladas no documento:

• Identificação das partes: nome, RG, CPF, endereço e telefone de vendedor e comprador.
• Objeto do contrato: descrição completa do veículo, incluindo marca, modelo, ano, chassi, placa, cor e motorização.
• Preço: valor total do veículo, bem como a forma de pagamento.
• Prazo de entrega: data em que o vendedor deverá entregar o veículo ao comprador.
• Responsabilidades das partes: direitos e obrigações de vendedor e comprador.

Indicamos que o comprador faça uma vistoria no veículo antes de assinar o contrato, para verificar seu estado de conservação. Também solicitar os documentos do veículo, como o certificado de registro e licenciamento (CRLV) e o recibo da compra.

Após a assinatura do contrato, o vendedor deverá entregar o veículo ao comprador e fornecer a documentação necessária para a transferência de propriedade. O comprador, por sua vez, realiza o pagamento do veículo e realiza a transferência de propriedade no Departamento Estadual de Trânsito (DETRAN).

Principais cláusulas do contrato de compra e venda de veículo

Além das informações mencionadas acima, o contrato de compra e venda de veículo pode conter outras cláusulas, como:

• Garantia: o vendedor pode oferecer uma garantia ao comprador, caso o veículo apresente algum defeito após a compra.
• Rescisão do contrato: o contrato pode prever condições para a rescisão, como o inadimplemento de uma das partes.

É pertinente que as partes consultem um advogado antes de assinar o contrato de compra e venda de veículo, para garantir que o documento esteja em conformidade com a lei.

Contrato de compra e venda de terreno

Assim como no contrato de veículos, ele também é um documento que determina a transferência de propriedade, nesse caso de um terreno de uma parte a outra. O contrato deve conter, obrigatoriamente, as seguintes informações:

• Identificação das partes envolvidas, incluindo nome, CPF, RG, endereço e profissão;
• Descrição do terreno, incluindo localização, dimensões, número da matrícula, características;
• Preço do terreno;
• Forma de pagamento;
• Data da assinatura do contrato;
• Data prevista para transferência da propriedade.

Além desses dados, o contrato pode conter outras cláusulas, como a possibilidade de rescisão, a responsabilidade por impostos e taxas, e as garantias oferecidas pelo vendedor.

Principais cláusulas do contrato de compra e venda de terreno

As cláusulas mais importantes do contrato de compra e venda de terreno são as seguintes:

• Preço do terreno: o preço do terreno deve ser especificado no contrato, de forma clara e precisa.
• Forma de pagamento: a forma de pagamento do preço do terreno. O pagamento pode ser feito à vista, parcelado ou mediante financiamento.
• Data da transferência da propriedade: a data em que a propriedade do terreno será transferida para o comprador.
• Rescisão do contrato: o contrato deve prever a possibilidade de rescisão do contrato, indicando as condições para isso.
• Impostos e taxas: indicar de quem será a responsabilidade por impostos e taxas incidentes sobre o terreno.
• Garantias oferecidas pelo vendedor: prevê garantias oferecidas pelo vendedor, como a garantia de que o terreno está livre de quaisquer ônus ou dívidas.

Este contrato protege os direitos de ambas as partes envolvidas na transação. Garante que o comprador tenha a certeza de que a propriedade do terreno será transferida para ele, e que o vendedor receba o pagamento em dinheiro.

É importante que o contrato seja elaborado e/ou revisado por um profissional qualificado, como um advogado.

Contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel assim como os demais inclui a identificação das partes envolvidas, descrição do objeto e data de entrega. Contudo, essa relação comercial em específico só é finalizada após o registro do imóvel no nome do comprador e antes desta etapa há a escritura pública em cartório.

O contrato deve conter as seguintes informações:

• Identificação das partes envolvidas, incluindo nome, RG, CPF, estado civil, endereço e profissão;
• Descrição do imóvel, incluindo localização, área, número de cômodos, etc.;
• Valor do imóvel e forma de pagamento;
• Data de entrega das chaves;
• Data estimada de registro do imóvel no cartório.

Também, pode ser feito de forma particular ou pública. O contrato particular é mais simples e elaborado por qualquer pessoa, mas é preciso que seja assinado por duas testemunhas. Já, o contrato público é feito em cartório e terá mais validade jurídica.

O registro do imóvel é obrigatório para que o comprador obtenha a propriedade legal e pode levar até 30 dias para ser finalizado. Por isso é comum a entrega de chaves logo após a escritura pública. Mas, também, podem ser entregues pós assinado o contrato em cartório por exemplo, irá depender do acordo entre as partes.

Aqui estão algumas dicas para garantir que o contrato de compra e venda de imóvel seja válido e seguro:

• Leia atentamente o contrato antes de assiná-lo;
• Certifique-se de que todas as informações estejam corretas;
• Consulte um advogado ou um corretor de imóveis para obter orientação;
• Não faça pagamentos sem ter um contrato assinado.

Um contrato de compra e venda de imóvel bem elaborado é essencial para proteger os direitos de ambas as partes e garantir uma transação segura e tranquila.

Dicas para negociar um contrato de compra e venda

A negociação das cláusulas do contrato de compra e venda é uma etapa importante do processo de aquisição de um bem, especialmente os imóveis. É valoroso que ambas as partes envolvidas estejam bem representadas e que as cláusulas sejam justas e equilibradas.

Antes da negociação em si, siga algumas etapas para coleta de informações para estar de fato preparado na hora de negociar,

1. Faça sua pesquisa. Antes de iniciar as negociações, é importante que você pesquise o mercado e entenda os valores praticados para bens semelhantes. Isso lhe dará uma base para negociar o preço e outras condições do contrato.
2. Separe suas dúvidas. Antes de se reunir com o vendedor, prepare uma lista de questões que deseja discutir. Isso lhe ajudará a manter o foco nas negociações e a evitar esquecer de algo importante. O mesmo se você for o vendedor, anote quais cláusulas são flexíveis e o que não pode ser negociado para ter clareza no momento da discussão.
3. Seja flexível. Sendo cliente, é importante estar disposto a negociar e fazer concessões. Não espere que o vendedor aceite todas as suas condições, mas também saiba o que é inegociável e irá te impedir de fechar negócio. Já se for vendedor, entenda qual o seu limite de negociação mas esteja disposto a ouvir.
4. Converse com um advogado. Caso não tenha experiência em negociação de contratos, é recomendável consultar um advogado para orientá-lo, nas empresas peça um parecer ao departamento jurídico.

As principais cláusulas que devem ser negociadas são:

• Preço: Esta é, obviamente, a cláusula mais importante. Negocie o preço até que entrem em acordo.
• Forma de pagamento: Determine como será o pagamento, podendo ser à vista, parcelado ou por meio de financiamento.
• Prazo de entrega: Acordem um prazo para a entrega do bem, que se for imóvel poderá ser, por exemplo, após a escritura pública.
• Descrição do objeto: Certifique-se de que a descrição do objeto no contrato esteja correta e detalhada.
• Distratos: Estabeleça condições para o distrato do contrato, caso seja necessário. Lembre-se de elencar situações em que o distrato é permitido.

Ao negociar as cláusulas do contrato de compra e venda, lembre-se que o objetivo é chegar a um acordo que seja justo e benéfico para ambas as partes. Sendo assim, tanto comprador como vendedor devem estar dispostos a fazerem concessões.

Como fazer um contrato de compra e venda?

Para elaborar um contrato de compra e venda, o primeiro passo é negociar as principais cláusulas como já tratamos no tópico anterior. Ter a assistência de um advogado ou advogada na elaboração ajuda que o documento esteja em conformidade com a legislação vigente.

Se estiver na dúvida do que pode ou não ser feito na relação de compra e venda, sem que o contrato seja anulado, consulte o Código Civil.

Para te auxiliar na elaboração do contrato, nosso time jurídico disponibilizou um modelo padrão de contrato que pode ser preenchido e usado pelo seu negócio ou por você, caso seja pessoa física.

Modelo de contrato de compra e venda

Pelo presente instrumento particular, de um lado XXXX, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o no ../-, com sede no Endereço, Cidade/UF, neste ato legalmente representada na forma de seu Contrato/Estatuto Social, doravante denominada simplesmente VENDEDORA, e de outro lado,  
 XXXX, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o no ../–, com sede no Endereço, Cidade/UF, neste ato legalmente representada na forma de seu Contrato/Estatuto Social, doravante denominado simplesmente de COMPRADORA. 

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO DO CONTRATO
O presente instrumento tem como objeto a compra e venda do xxxx, de propriedade da VENDEDORA, livre de qualquer ônus ou encargo.

Parágrafo único. Descrição do objeto, a qual a COMPRADORA realizou a vistoria e declara conhecimento das condições do item adquirido.

CLÁUSULA SEGUNDA – DO PREÇO
A COMPRADORA pagará à VENDEDORA, pela compra de xxxxx objeto deste contrato, a quantia de R$xxxx (xxxxx), por meio de transferência bancária a ser realizada para a conta corrente nº xxxxx, agência nº xxxxx, Banco xxxxx, no dia xx/xx/xxxx, de titularidade da VENDEDORA.

Parágrafo único. A transferência e a tradição do objeto somente ocorrerão após a efetiva compensação bancária dos valores.

CLÁUSULA QUARTA – DAS RESPONSABILIDADES DAS PARTES
O xxxxx objeto do presente contrato encontra-se na cidade xxxx/xx, sendo que a COMPRADORA fará a retirada do bem no local, devendo a VENDEDORA disponibilizar o xxxx para retirada junto com a documentação necessária, devidamente assinada, após a efetiva compensação bancária dos valores descritos na cláusula segunda.

Todos os procedimentos relacionados à transferência de propriedade do xxxxxx da VENDEDORA para o COMPRADOR junto aos órgãos oficiais serão realizados pela COMPRADORA.

Com a efetiva compensação bancária do pagamento, a VENDEDORA dá plena e total quitação para a COMPRADORA em relação ao objeto contratado. Por sua vez, a COMPRADORA com a efetiva entrega do xxxx e da documentação, dá plena e total quitação para VENDEDORA em relação ao objeto contratado.

E por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.

xxxxx/UF, xxxxx

COMPRADORA:

VENDEDORA:

Testemunhas:

Nome:
CPF:

Nome:
CPF:

Perguntas frequentes

Conclusão

Independente do negócio feito, o contrato de compra e venda precisa estar em conformidade com o código civil 2002. Trata-se de uma relação bilateral, pois ambas as partes tem benefícios e contrapartidas negativas. Uma recebe a titularidade do bem material e perde o dinheiro correspondente ao pagamento, enquanto outra ganha o valor financeiro da venda e perde o bem material vendido.

As cláusulas mais importantes deste tipo de contrato são a descrição do objeto que deverá ser detalhada, o preço que deverá ser expresso em moeda nacional, com exceção às compras e vendas internacionais, e a forma de pagamento.

Além destas, vendedor e comprar podem acordar garantias e situações em que o distrato é permitido. Indicamos que o contrato seja elaborado e/ou revisado por advogado contratualista ou especialista do ramo do objeto vendido.

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