Sale and leaseback: conceito, contrato e cuidados jurídicos

Sale and leaseback é a operação pela qual a empresa vende um imóvel e o aluga de volta, nos termos do art. 425 do Código Civil (Lei 10.406/2002), como contrato atípico. Na prática, a empresa obtém caixa sem deixar de usar o ativo essencial à sua atividade.

A operação também recebe o nome de desimobilização imobiliária. Ela costuma envolver imóveis corporativos, industriais, logísticos ou comerciais, nos quais o antigo proprietário passa a ocupar a posição de locatário ou arrendatário logo após a venda. O comprador, por sua vez, adquire o bem já com fluxo contratual de renda.

Um exemplo comum ocorre quando uma rede varejista vende lojas próprias para levantar capital e, no mesmo ato econômico, firma contrato de locação por prazo longo. A operação libera recursos para estoque, expansão, pagamento de dívidas ou investimento no negócio principal, mas exige contrato robusto, diligência imobiliária e análise tributária.

• Qual o significado de sale and leaseback?
• Vantagens das operações de sale and leaseback para as empresas
• Contrato de sale and leaseback : aspectos jurídicos
• – Contrato de sale and leaseback no Código Civil
• – Contrato de sale and leaseback frente à Lei do Inquilinato
• Cláusulas essenciais e cuidados na hora de fazer um contrato de sale and leaseback
• Prazo do arrendamento ou locação
• Renovação do contrato de sale and leaseback
• Cenário atual: sale and leaseback é tendência?
• Panorama brasileiro
• Perguntas frequentes
• Conclusão

Qual o significado de sale and leaseback?

Sale and leaseback significa, literalmente, venda e locação de volta. No contexto jurídico-empresarial, a expressão descreve a venda de um bem imóvel seguida de locação ao antigo proprietário. A estrutura combina alienação patrimonial, contrato de locação ou arrendamento e permanência operacional no imóvel.

Na expressão inglesa, sale corresponde à venda, enquanto leaseback indica o aluguel de volta. No Direito brasileiro, a operação não possui lei própria até 2025, mas pode ser estruturada com base na autonomia privada, na liberdade contratual e nos limites dos contratos atípicos.

Para muitos especialistas, o sale and leaseback reúne duas etapas conectadas: primeiro, a compra e venda do imóvel; depois, a locação não residencial ao antigo proprietário. Em algumas estruturas, porém, as partes utilizam arrendamento mercantil ou instrumentos híbridos, o que exige análise do objeto, da natureza das partes e da finalidade econômica.

Advogados que atuam em Direito Imobiliário devem avaliar matrícula, ônus reais, licenças, regularidade fiscal, destinação urbanística, garantias locatícias e poderes societários. Esses cuidados reduzem o risco de nulidade, inadimplemento, disputa possessória ou questionamento sobre o preço da transação.

Na prática, a empresa vendedora troca patrimônio imobilizado por caixa. Ela deixa de ser proprietária, mas mantém a posse direta do imóvel mediante pagamento de aluguel. O investidor ou comprador assume a propriedade e busca retorno por meio do fluxo locatício, valorização imobiliária e eventual revenda futura.

Quais são as vantagens das operações de sale and leaseback para as empresas?

As operações de sale and leaseback podem aumentar a liquidez, melhorar indicadores financeiros e permitir que a empresa concentre capital no negócio principal. O modelo também pode atrair investidores interessados em imóveis ocupados por locatários empresariais, com contratos de prazo longo e receitas previsíveis.

• Liquidez imediata: a empresa transforma o imóvel em capital disponível, sem interromper a operação no local.
• Alocação estratégica de recursos: a companhia pode direcionar caixa para expansão, tecnologia, estoques, redução de dívida ou aquisições.
• Melhoria de indicadores: a desimobilização pode alterar a composição patrimonial e apoiar metas internas de eficiência financeira.
• Renda para o investidor: o comprador recebe aluguel desde o início da relação, caso as partes concluam venda e locação simultaneamente.

Essas vantagens dependem de preço justo, avaliação independente, contrato bem redigido e aderência às normas contábeis e fiscais aplicáveis. A operação perde eficiência quando o aluguel compromete o fluxo de caixa, quando o imóvel possui passivos ocultos ou quando a empresa não negocia prazo suficiente para manter suas atividades.

Quais são os aspectos jurídicos do contrato de sale and leaseback?

O contrato de sale and leaseback exige análise conjunta de compra e venda, locação, garantias, função social, boa-fé objetiva e registro imobiliário. Como não há disciplina legal específica para a modalidade, as partes devem combinar normas do Código Civil, da Lei do Inquilinato e regras setoriais aplicáveis.

O ordenamento jurídico brasileiro não criou, até 2025, um tipo contratual autônomo chamado sale and leaseback imobiliário. Por isso, a estrutura costuma operar como contrato coligado: a venda depende economicamente da locação, e a locação depende da aquisição prévia do imóvel pelo comprador.

Essa coligação aumenta a relevância da redação contratual. O instrumento deve explicar se a inadimplência do aluguel afeta a venda, se há opção de recompra, como ocorrerá a rescisão antecipada e quais garantias protegem o investidor. A coerência entre escritura, contrato de locação e documentos societários evita interpretações contraditórias.

Como em outros contratos empresariais, a negociação deve observar capacidade das partes, licitude do objeto, forma adequada e preço compatível com o mercado. Também convém documentar a motivação econômica da operação, especialmente quando há partes relacionadas ou grupos econômicos.

Como o Código Civil trata o contrato de sale and leaseback?

O Código Civil de 2002 não menciona expressamente o sale and leaseback, mas autoriza contratos atípicos no art. 425 da Lei 10.406/2002. O dispositivo permite que as partes estipulem estruturas não previstas em lei, desde que respeitem as normas gerais do próprio Código.

Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.

Além do art. 425, a operação deve observar a liberdade contratual e sua função social, previstas no art. 421 do Código Civil (Lei 10.406/2002), com redação alterada pela Lei 13.874/2019. Também incidem a boa-fé objetiva do art. 422 e as regras sobre interpretação contratual do art. 113.

A Lei 13.874/2019 reforçou a intervenção mínima nas relações privadas e a excepcionalidade da revisão contratual, especialmente em negócios empresariais paritários. Mesmo assim, cláusulas abusivas, simulação, fraude contra credores ou desequilíbrio decorrente de vícios podem gerar disputas judiciais e medidas de invalidação.

Como a Lei do Inquilinato se aplica ao sale and leaseback?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) regula a locação de imóveis urbanos residenciais e não residenciais. Quando o sale and leaseback envolve imóvel urbano alugado a pessoa jurídica, seus dispositivos podem disciplinar prazo, renovação, garantias, encargos, benfeitorias e despejo.

O art. 55 da Lei 8.245/1991 define hipóteses de locação não residencial envolvendo pessoa jurídica. Já o art. 54-A, incluído pela Lei 12.744/12, disciplina a locação não residencial em que o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel para locá-lo ao interessado.

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma […] prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

Esse artigo interessa ao sale and leaseback porque reconhece maior força às condições livremente pactuadas em operações empresariais de imóvel específico. O parágrafo 2º do art. 54-A também permite cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência, ponto sensível para contratos longos.

Quais cláusulas exigem atenção em um contrato de sale and leaseback?

Um contrato de sale and leaseback deve descrever o imóvel, o preço, o aluguel, o prazo, as garantias, as responsabilidades por encargos e as regras de saída. A ausência de cláusulas claras aumenta o risco de litígios sobre posse, reajuste, renovação, benfeitorias e recomposição econômica.

A redação deve refletir as condições reais do negócio, e não apenas replicar modelos de locação comum. Imóveis industriais, galpões logísticos, sedes administrativas, hospitais, supermercados e agências bancárias possuem riscos próprios. Por isso, a matriz de responsabilidades precisa considerar licenças, AVCB, zoneamento, manutenção estrutural e adequações regulatórias.

• Descrição do objeto: o contrato deve identificar matrícula, endereço, área, confrontações, acessões, equipamentos incorporados e eventuais restrições.
• Preço de venda e forma de pagamento: as partes devem registrar valor, condições suspensivas, retenções, tributos e momento de transferência da propriedade.
• Aluguel e reajuste: o instrumento deve prever periodicidade, índice, vencimento, multa, juros e eventual revisão, respeitando a legislação aplicável.
• Opção de compra ou recompra: quando houver, a cláusula deve fixar prazo, preço, método de cálculo e procedimento de exercício.
• Renovação e saída: o contrato deve tratar de prorrogação, denúncia, rescisão antecipada, multa compensatória e devolução do imóvel.
• Encargos e manutenção: IPTU, condomínio, seguros, obras, licenças e custos de conservação devem ter responsável definido.
• Garantias: fiança, seguro-garantia, caução, alienação fiduciária, carta de crédito ou garantias corporativas podem ser avaliadas conforme o risco.

Essas cláusulas fortalecem a segurança jurídica porque reduzem zonas de dúvida. Também protegem o comprador contra inadimplemento e a empresa locatária contra perda inesperada de imóvel estratégico.

Qual prazo escolher para o arrendamento ou locação?

O prazo deve refletir a relevância do imóvel para a operação da empresa. Contratos de sale and leaseback frequentemente superam cinco anos e podem chegar a períodos maiores em operações logísticas, industriais ou de varejo. Quanto maior a dependência operacional do imóvel, maior deve ser o cuidado com estabilidade contratual.

Prazos longos trazem previsibilidade, mas também limitam a flexibilidade da locatária. A empresa pode precisar adaptar layout, ampliar área, instalar equipamentos ou realizar obras. Como explica Fernanda Haddad Gomes em monografia sobre o tema, a Lei do Inquilinato condiciona alterações no imóvel ao consentimento do locador.

Por isso, o contrato deve autorizar previamente obras necessárias à atividade, estabelecer regras para benfeitorias e definir se haverá indenização, retenção ou obrigação de remoção. Também convém prever prazos de aprovação de projetos, responsabilidade por licenças e consequências caso o locador recuse autorização sem motivo técnico.

Como funciona a renovação do contrato de sale and leaseback?

A renovação merece atenção porque o imóvel geralmente sustenta parte relevante da operação empresarial. O art. 51 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê ação renovatória para locação comercial quando o contrato escrito soma, no mínimo, cinco anos e o locatário explora o mesmo ramo por três anos.

O art. 52 da Lei 8.245/1991, porém, lista hipóteses em que o locador pode se opor à renovação, como obras determinadas pelo Poder Público ou modificações que aumentem o valor do negócio. O contrato não elimina todas essas hipóteses legais, mas pode reduzir incertezas com condições objetivas de prorrogação.

Fernanda Haddad Gomes observa que, quando o imóvel possui vínculo direto com logística, localização ou continuidade operacional, prazos de dez anos ou mais podem proteger a atividade. Ainda assim, a empresa deve mapear alternativas de realocação, custos de mudança e impacto de eventual não renovação.

O sale and leaseback é tendência no mercado imobiliário empresarial?

O sale and leaseback ganhou relevância internacional como instrumento de captação de recursos a partir de ativos imobiliários corporativos. Empresas usam a estrutura para reduzir capital imobilizado, financiar expansão e preservar a operação em imóveis estratégicos, enquanto investidores buscam contratos longos e locatários com capacidade financeira.

Fora do Brasil, corporações de varejo, bancos, telecomunicações e indústria já utilizaram SLB para levantar capital. O relatório “Raising Capital from Corporate Real Estate”, publicado pela JLL em março de 2022, apresenta exemplos de venda de sedes, escritórios e ativos operacionais seguida de locação.

O relatório cita operações como a venda do escritório principal do banco suíço Pictet, em Genebra, e a venda da sede global do McLaren Group, na Inglaterra, com locação de longo prazo. Esses casos mostram como imóveis corporativos podem funcionar como fonte alternativa de capital, sem mudança imediata da ocupação.

Qual é o panorama brasileiro do sale and leaseback?

No Brasil, a pesquisadora Andrea Garisto Gregório, em sua tese de doutorado, aponta a expansão dessas operações no início dos anos 2000, especialmente em instituições financeiras. O movimento relacionou-se à necessidade de reduzir a participação de ativos imobilizados em relação ao patrimônio líquido.

Bancos e empresas com ampla rede física passaram a vender agências, lojas e imóveis operacionais, mantendo a ocupação mediante contratos de locação. Depois, o modelo alcançou varejo, logística, educação, saúde e outros setores intensivos em imóveis.

O interesse brasileiro pelo sale and leaseback também exige cautela. A operação pode gerar ganho de caixa, mas cria obrigação locatícia futura. Departamentos jurídicos e financeiros devem comparar custo do aluguel, custo de capital, tributação, riscos de vacância para o investidor e impactos contábeis antes da assinatura.

Perguntas frequentes sobre sale and leaseback

Como concluir uma operação de sale and leaseback com segurança?

Uma operação de sale and leaseback exige diligência imobiliária, análise econômica e contrato integrado. A empresa deve verificar se o capital obtido compensa a obrigação futura de aluguel e se o prazo contratual protege a continuidade da atividade instalada no imóvel vendido.

A equipe jurídica deve revisar matrícula, certidões, poderes societários, obrigações ambientais, licenças, garantias, cláusulas de renovação e hipóteses de rescisão. Também deve alinhar o contrato à Lei 8.245/1991, ao Código Civil e às alterações trazidas pela Lei 13.874/2019 sobre liberdade econômica.

Para reduzir falhas, empresas podem estruturar uma política de elaboração e análise de contratos. Departamentos jurídicos também podem usar softwares de gestão de contratos para controlar versões, prazos, reajustes, garantias e obrigações de operações de sale and leaseback.

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