Tiago Fachini
25 de maio de 2021
22 de setembro de 2026 
A adjudicação compulsória é o meio judicial ou extrajudicial para obter a transferência de imóvel prometido à venda, nos termos do art. 1.418 do Código Civil (Lei 10.406/2002) e do art. 216-B da Lei 6.015/1973. Na prática, ela substitui a escritura recusada ou inviável e permite o registro imobiliário.
A medida interessa a compradores, vendedores, sucessores e empresas que precisam regularizar imóveis após promessa de compra e venda, cessão de direitos ou quitação do preço. Desde a Lei 14.382/2022, o interessado também pode buscar a via extrajudicial perante o Registro de Imóveis, sem excluir a via judicial.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a adjudicação compulsória?
- O que o Novo CPC diz sobre a adjudicação compulsória?
- Quando cabe uma ação de adjudicação compulsória?
- Quais são os requisitos para uma ação de adjudicação compulsória?
- – Promessa de compra e venda do imóvel, por meio de um instrumento público ou particular
- – Inexistência de arrependimento da promessa
- Qual é o prazo prescricional para a ação de adjudicação compulsória?
- De acordo com o Novo CPC, de quem é a competência da ação de adjudicação compulsória?
- Adjudicação compulsória x Usucapião
- Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória
- Conclusão
O que é a adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória garante ao titular do direito de aquisição a transferência do imóvel quando a outra parte não outorga a escritura definitiva. O interessado prova o negócio, a quitação e a ausência de arrependimento, para obter título hábil ao registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.
A adjudicação compulsória protege quem comprou ou recebeu direitos sobre imóvel, mas não consegue concluir a formalização da propriedade. Em vez de depender da assinatura do promitente vendedor, o comprador busca decisão judicial ou procedimento extrajudicial que cumpra essa função.
O art. 1.417 do Código Civil (Lei 10.406/2002) reconhece o direito real à aquisição quando a promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, consta de instrumento público ou particular e chega ao Registro de Imóveis. O art. 1.418 permite exigir a escritura definitiva e, diante da recusa, requerer a adjudicação do imóvel.
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça complementa esse regime ao afirmar que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório imobiliário. Ainda assim, o registro do contrato fortalece a publicidade, reduz disputas com terceiros e melhora a segurança probatória do caso.
Também existe a chamada adjudicação compulsória inversa. Ela ocorre quando o comprador, mesmo após adquirir o bem, resiste a receber a escritura ou a registrar a propriedade em seu nome. Nessa hipótese, o vendedor busca a regularização para encerrar responsabilidades fiscais, condominiais e registrais que permanecem vinculadas ao titular formal.
O que o Novo CPC diz sobre a adjudicação compulsória?
O Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) trata da adjudicação como forma de expropriação no processo de execução. O art. 825 do CPC prevê que a expropriação consiste em adjudicação, alienação ou apropriação de frutos e rendimentos de empresa, estabelecimentos e outros bens.
Art. 825 do CPC (Lei 13.105/2015). A expropriação consiste em: I – adjudicação; II – alienação; III – apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens.
No contexto executivo, a adjudicação permite que o credor receba o próprio bem penhorado, observados os requisitos do art. 876 do CPC (Lei 13.105/2015). O dispositivo exige, entre outros cuidados, avaliação do bem e respeito à ordem de preferência dos legitimados.
A adjudicação do CPC não se confunde integralmente com a adjudicação compulsória imobiliária fundada em promessa de compra e venda. A primeira integra a execução por quantia; a segunda busca substituir a declaração de vontade necessária à transferência. As duas, porém, dialogam pela ideia comum de satisfação de um direito por meio de ato jurídico substitutivo.
Quem pode pedir a adjudicação no processo de execução?
O art. 876, § 5º, do CPC (Lei 13.105/2015) autoriza outros sujeitos além do exequente. Podem exercer idêntico direito os indicados no art. 889, incisos II a VIII, os credores concorrentes que penhoraram o mesmo bem, o cônjuge, o companheiro, os descendentes e os ascendentes do executado.
Como a Lei 14.382/2022 regula a adjudicação compulsória extrajudicial?
A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e criou a adjudicação compulsória extrajudicial. O procedimento ocorre no Registro de Imóveis da situação do bem, exige advogado e depende de documentos que comprovem o direito à transmissão.
Em 27 de junho de 2022, a Lei 14.382 alterou a Lei de Registros Públicos, a Lei 6.015/73, para permitir que imóveis objeto de promessa de venda ou cessão sejam regularizados extrajudicialmente. A via administrativa não elimina a ação judicial, pois a própria lei preserva a via jurisdicional.
Art. 216-B da Lei 6.015/1973. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
O requerimento pode partir do promitente comprador, de qualquer cessionário ou promitente cessionário, dos sucessores ou do promitente vendedor. A representação por advogado tem papel central, porque o procedimento demanda análise documental, notificações, demonstração de inadimplemento e conferência da cadeia de direitos.
Entre os documentos previstos no art. 216-B da Lei 6.015/1973 estão o instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão; a prova do inadimplemento pela não celebração do título de transmissão no prazo de 15 dias após notificação extrajudicial; certidões forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente; comprovante de quitação do ITBI; e procuração com poderes específicos.
O texto sancionado retirou, por veto, a exigência de lavratura de ata notarial para instruir o pedido. A justificativa indicou que a exigência poderia encarecer o procedimento, aumentar a burocracia e manter o imóvel na informalidade.
Na rotina jurídica, a via extrajudicial tende a funcionar melhor quando há contrato escrito, preço quitado, matrícula identificada, partes localizáveis e ausência de litígio. Se houver conflito relevante, nulidade contratual, cadeia dominial complexa ou impugnação substancial, a ação judicial costuma oferecer contraditório mais adequado.
Quando cabe uma ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória cabe quando existe direito à transferência do imóvel, mas a escritura definitiva não é outorgada. A recusa pode decorrer de resistência do vendedor, impossibilidade prática, falecimento, ausência de localização, conflito entre sucessores ou negativa do comprador em formalizar a aquisição.
Na prática, os casos mais comuns envolvem vendedor que recebeu o preço e se recusa a assinar a escritura, vendedor que faleceu antes da outorga, empresa loteadora extinta, herdeiros que não cooperam ou comprador que não conclui o registro. Em todos os cenários, o advogado deve reconstruir a cadeia documental.
Também cabe examinar situações envolvendo garantias, gravames e contratos acessórios. Quando o imóvel foi dado em alienação fiduciária, por exemplo, a adjudicação compulsória pode ser inviável se a parte ré não detiver poderes para transmitir a propriedade plena. O diagnóstico registral evita pedidos inadequados.
O pedido pode interessar tanto ao comprador quanto ao vendedor. O comprador busca obter a propriedade formal. O vendedor, na adjudicação inversa, tenta retirar seu nome da matrícula e afastar cobranças de IPTU, condomínio, taxas e riscos civis vinculados ao imóvel que já saiu de sua esfera econômica.
Quais são os requisitos para uma ação de adjudicação compulsória?
Os requisitos da adjudicação compulsória incluem contrato válido de promessa de compra e venda, cessão ou negócio equivalente, inexistência de cláusula de arrependimento, quitação do preço ou cumprimento da prestação devida, identificação do imóvel e recusa, mora ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva.
Como comprovar a promessa de compra e venda do imóvel?
A promessa pode constar de instrumento público ou particular. O art. 1.417 do Código Civil (Lei 10.406/2002) menciona promessa sem arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A Súmula 239/STJ, porém, afasta o registro como condição absoluta para a adjudicação.
Art. 1.417 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
A prova documental deve demonstrar objeto, preço, partes, forma de pagamento, matrícula ou descrição suficiente do imóvel e cadeia de cessões, quando houver. Recibos, comprovantes bancários, declarações de quitação, correspondências, notificações e documentos fiscais ajudam a comprovar o cumprimento da obrigação principal.
Por que a inexistência de arrependimento é requisito?
A cláusula de arrependimento permite que a parte desfaça o negócio dentro dos limites pactuados. Sem essa cláusula, o contrato ganha força obrigacional voltada à escritura definitiva. Por isso, o art. 1.418 do Código Civil autoriza exigir a outorga e, diante da recusa, requerer a adjudicação do imóvel.
Art. 1.418 do Código Civil (Lei 10.406/2002). O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Na petição inicial ou no requerimento extrajudicial, convém apresentar a matrícula atualizada, o contrato, a prova de quitação, documentos pessoais ou societários das partes, certidões necessárias, comprovante de ITBI quando exigido e notificação extrajudicial. A ausência de prova mínima aumenta risco de exigência cartorial, impugnação ou improcedência.
Qual é o prazo prescricional para a ação de adjudicação compulsória?
O STJ entende que o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos legais, não se sujeita a prazo prescricional nem decadencial específico. A lógica decorre da natureza potestativa do direito à outorga, sem prazo legal especial para seu exercício.
Em 2015, a 4ª Turma do STJ julgou o Recurso Especial 1.216.568/MG, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, com publicação em 29/09/2015. O acórdão afirmou que, sem previsão legal de prazo especial, prevalece a regra da inesgotabilidade do direito potestativo.
O entendimento também aparece no Agravo Interno no AREsp 1.181.960/GO, julgado pela 3ª Turma do STJ e publicado em 03/05/2018. A decisão aplicou a Súmula 83/STJ para manter a orientação jurisprudencial sobre a imprescritibilidade do pedido.
Essa imprescritibilidade não dispensa gestão processual. Depois do ajuizamento, o advogado deve observar prazos do CPC para emenda, manifestação, réplica, recursos, cumprimento de exigências e pagamento de custas. Na via extrajudicial, também precisa acompanhar notificações, exigências do registrador e eventuais impugnações.
De acordo com o Novo CPC, de quem é a competência da ação de adjudicação compulsória?
A competência da ação de adjudicação compulsória costuma ser da Vara Cível do foro relacionado ao imóvel, porque o pedido discute direito à transmissão da propriedade. A ação não se limita a ato registral e, em regra, não pertence à Vara de Registros Públicos.
A análise pode variar conforme a organização judiciária local e o pedido formulado. Se a demanda envolver inventário, sucessores ou espólio, ainda assim o objeto principal continua sendo a outorga de escritura ou a transferência do imóvel, e não a partilha em si. Por isso, muitas decisões afastam a Vara de Sucessões quando a questão sucessória aparece apenas de forma indireta.
Na via extrajudicial, o art. 216-B da Lei 6.015/1973 direciona o procedimento ao serviço de Registro de Imóveis da situação do imóvel. Essa regra prática evita pedidos em serventia incompetente e reduz exigências por inadequação territorial.
Qual é a diferença entre adjudicação compulsória x Usucapião?
A adjudicação compulsória regulariza a transferência derivada de um negócio jurídico anterior, como promessa de compra e venda ou cessão. A usucapião reconhece aquisição originária pela posse qualificada durante prazo legal, sem depender de cadeia contratual perfeita ou assinatura do antigo titular.
As ações de Usucapião e adjudicação compulsória podem produzir regularização imobiliária, mas partem de fundamentos diferentes. Na adjudicação, o interessado demonstra contrato, quitação e dever de outorga. Na usucapião, demonstra posse com animus domini, tempo legal, publicidade, continuidade e ausência de oposição relevante.
Os prazos de usucapião variam conforme a modalidade, como a extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural e familiar, previstas no Código Civil (Lei 10.406/2002) e na Constituição Federal de 1988. Em linhas gerais, os períodos podem variar de 2 a 15 anos, conforme os requisitos legais de cada hipótese.
Outra diferença prática está na prova. Quem possui contrato quitado normalmente deve avaliar primeiro a adjudicação compulsória, pois ela preserva a lógica da transmissão. Quem não consegue comprovar negócio jurídico suficiente, mas exerce posse prolongada e qualificada, pode encontrar na usucapião o caminho mais adequado.
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória
As respostas abaixo resumem dúvidas recorrentes sobre conceito, cabimento, documentos, prazo, via extrajudicial e diferença para usucapião. Elas não substituem a análise do contrato, da matrícula e das provas de quitação, porque pequenos detalhes documentais podem alterar a estratégia jurídica.
Adjudicação compulsória é o procedimento que permite obter a transferência de imóvel prometido à venda quando a escritura definitiva não é assinada. A base está nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil (Lei 10.406/2002) e, na via extrajudicial, no art. 216-B da Lei 6.015/1973.
Adjudicação compulsória cabe quando o comprador ou cessionário comprova o negócio, a quitação e a obrigação de transmitir, mas não consegue obter a escritura. Também pode caber de forma inversa, quando o comprador não coopera para registrar o imóvel e mantém o vendedor exposto a encargos.
Adjudicação compulsória extrajudicial exige contrato de promessa, cessão ou sucessão, prova de inadimplemento após notificação de 15 dias, certidões forenses, comprovante de ITBI quando devido e procuração ao advogado. O registrador pode formular exigências conforme a matrícula, a cadeia de direitos e a documentação apresentada.
Adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional específico segundo o STJ, quando preenchidos os requisitos da medida. O REsp 1.216.568/MG e o AgInt no AREsp 1.181.960/GO aplicam a lógica da inesgotabilidade do direito potestativo sem prazo legal especial.
Adjudicação compulsória não depende obrigatoriamente do registro do compromisso, conforme a Súmula 239 do STJ. Mesmo assim, o registro na matrícula aumenta a publicidade do direito, reduz disputas com terceiros e fortalece a prova em procedimentos judiciais e extrajudiciais.
Adjudicação compulsória decorre de aquisição derivada, baseada em contrato e dever de outorga da escritura. Usucapião decorre de aquisição originária pela posse qualificada durante prazo legal. A escolha depende da existência de contrato, prova de quitação, tempo de posse e situação registral do imóvel.
Como concluir a análise sobre adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é instrumento de regularização imobiliária para transformar direito de aquisição em propriedade registrável. O caminho pode ser judicial ou extrajudicial, mas sempre exige prova consistente do negócio, da quitação, da inexistência de arrependimento e da recusa ou impossibilidade de outorga.
Para advogados e departamentos jurídicos, a estratégia começa pela matrícula atualizada, passa pela auditoria do contrato e termina na escolha do procedimento adequado. A Lei 14.382/2022 ampliou as possibilidades ao criar a via extrajudicial, mas conflitos documentais ou impugnações relevantes ainda podem exigir ação judicial.
Em síntese, a adjudicação compulsória protege a segurança jurídica das transações imobiliárias, reduz informalidades e permite que comprador, vendedor ou sucessores alinhem a realidade econômica do negócio à matrícula do imóvel. O sucesso do procedimento depende de documentação organizada, prazos acompanhados e análise técnica do caso concreto.
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