Advogados e profissionais do jurídico que atuam no ramo da Construção Civil sabem que ações envolvendo atrasos em obras são relativamente comuns. Com a Súmula 971 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mais uma camada de complexidade foi acrescentada a essas ações. É que agora firmou-se entendimento sobre a aplicação de cláusula penal inversa, para penalizar não apenas o inadimplemento do adquirente, mas também do vendedor.
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Em estudo realizado com base em dados públicos de processos que tramitam na Justiça brasileira, a Projuris identificou que esse tipo de ação costuma resultar em prejuízos para as empresas: 90% dos processos acerca de atrasos em obras foram causa perdida para as construtoras.
Neste artigo, além de entender o que é a Súmula 971/STJ e quais seus impactos, você verá como o jurídico pode construir alternativas para reduzir esse tipo de judicializaçaõ e evitar seus efeitos negativos. Vamos lá?
O que diz a Súmula 971?
A súmula 971 do Superior Tribunal de Justiça transitou em julgado em novembro de 2019. Por meio dela, ficou consolidado que:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
Na prática, o STJ considera abusiva a existência de penalidade contratual apenas para o consumidor, fato que estaria ferindo os Direitos do Consumidor. Por isso, em resumo, a Súmula 971 determina que a cláusula aplicada para atraso no pagamento deverá servir como parâmetro na fixação da indenização a ser paga pela construtora. O valor fixado, de qualquer forma, deverá ser razoável tendo em conta o dano causado
Qual o impacto da Súmula 971/STJ para construtoras e incorporadoras?
A Súmula adiciona mais um grau de complexidade aos processos por atraso de obra, permitindo que compradores possam também pedir a inversão da cláusula penal. À inversão, somam-se o pedido de rescisão, e demandas como:
- Indenização por danos morais;
- Indenização por perdas e danos, representada pelo valor locativo que o comprador poderia ter auferido pelo período de atraso;
- Ressarcimento do valor pago a título de “taxa de evolução da obra”;
- Nulidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias;
- Entre outros pedidos.
Ao fim, a Súmula 971/STJ aumenta o potencial de perda financeira das empresas, frente à judicialização promovida pelos compradores quando do atraso da obra. É, portanto, um fator que deve ser considerado no planejamento e provisionamento do jurídico.
Mas, será que o risco de perda para as construtoras, nesse tipo de ação, é realmente alto? Nós buscamos a resposta. Confira abaixo.
Construtoras costumam perder os processos por atraso de obras: veja dados
A Projuris analisou litígios judiciais em bases públicas dos tribunais e de diários de justiça. O foco, neste estudo, foram os processos localizados dentro do escopo da Súmula 971 do STJ.
Nesse contexto, uma das principais conclusões do estudo é que, nos processos relacionados a atrasos em obras, as construtoras perdem em 90% dos casos. E, mesmo que haja recurso a instâncias superiores, o cenário não costuma ser tão diferente. As decisões de primeira instância nas ações de atraso de obra são mantidas em 52% dos processos.
Por fim, mais não menos importante, o estudo realizado a partir dos litígios públicos mostrou ainda que a taxa de admissão de Recursos Especiais em ações cujo objeto é atraso de obra são baixas – na casa dos 4%, aproximadamente.
Pela análise dos dados, portanto, está claro que em processos envolvendo a Súmula 971/STJ, os resultados raramente são favoráveis. A baixa taxa de sucesso na judicialização desse tipo de questão se soma ao dispêndio de recursos por anos – o tempo médio de duração de processos por atraso de obras é de 41 meses, ou 3 anos e meio, segundo o mesmo estudo.
Como reduzir a judicialização quando há atraso na obra?
Há algumas ações que o jurídico corporativo pode tomar, para reduzir o risco de litígios futuros envolvendo o atraso de obras. Dentre elas, fazer uma auditoria de contratos, revisar as minutas-padrão da empresa, entre outras práticas de gestão de contratos.
Mas, é sábido que atrasos na entrega das obras sempre podem ocorrer. Nesse cenário, os promitentes compradores vão buscar indenização, e não há nada que um advogado possa fazer para evitar esse movimento. Entretanto, o departamento jurídico das construtoras e incoporadoras pode, sim, atuar para reduzir as perdas com processos judiciais. Como?
A resposta está em evitar que os processos se instalem e ganhem prosseguimento. Se 90% dos litígios envolvendo atraso de obras resultam em perda para as construtoras, não é lógico insistir no trâmite judicial. É nessa hora que o jurídico moderno deve buscar a via da negociação e dos acordos.
Qual o papel do Projuris Acordos na redução da judicialização?
Sabemos que nem sempre a alta gestão das construtoras está disposta a manter uma equipe interna para operacionalizar a negociação e a proposição de acordos com os compradores de obras que estão em atraso.
O caminho da terceirização – com a contratação de escritórios de advocacia externos – também encontra dificuldades. Afinal, a maioria dos escritórios ainda mantém um modelo de precificação baseado na duração dos litígios. Logo, não é interessante para esses advogados evitar o litígio, ou reduzi-lo via acordo.
É nesse cenário que uma plataforma de mediação e acordos – como o Projuris Acordos – se torna mais vantajosa.
O que o Projuris Acordos faz?
O Projuris Acordos permite que todos os procedimentos envolvidos na negociação sejam conduzidos e acompanhados pela plataforma. Dentre eles:
- contato inicial com a parte, em multicanais;
- apresentação de uma proposta, com base em dados internos e públicos;
- negociação e ajuste da proposta;
- assinatura;
- homologação;
Empresas que já mantinham práticas de negociação e acordos conseguiram melhorar os resultados em até 4x, usando o Projuris Acordos.
Com inteligência de dados na formulação das propostas, e atuação preventiva frente aos litígios, as empresas que usam a plataforma também costumam reduzir o passivo provisionado em até 43%.
E, além da redução óbvia de custos, o Projuris Acordos ainda garante um benefício menos tangível, mas igualmente importante: a economia de tempo (evitando-se a morosidade do sistema judicial) e a preservação da reputação e credibilidade das marcas.
Perguntas frequentes
O que é inversão da cláusula penal?
Como o próprio nome já permite supor, a inversão indica o revés da cláusula penal. Vale lembrar, as cláusulas penais definem indenizações frente ao descumprimento de alguma obrigação prevista em contrato. Assim, a inversão da cláusula penal indica que não apenas a parte originalmente passível de indenização pode ser acionada, mas também seu contrário.
Conclusão
Como você viu, os lítigios envolvendo atrasos na entrega de obras podem causar uma série de prejuízos para as contrutoras. A partir da Súmula 971/STJ, para além dos pedidos comumente realizados, os compradores podem também obter a inversão da cláusula penal.
Uma vez que 90% dos processos cujo objeto é atraso na obra resultam em perda para construtoras e incorporadoras, evitar a judicialização é fundamental. Departamentos jurídicos podem levar a uma redução do passivo provisionado e reduzir custos judiciais, adotando a negociação e a proposição de acordos como prática padrão. E, claro, um software para acordos pode ajudar nessa missão!
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