Súmula 971/STJ é a denominação usada no mercado para a tese do Tema Repetitivo 971/STJ sobre cláusula penal inversa, nos termos do art. 413 do Código Civil (Lei 10.406/2002) e do art. 51, IV, do CDC (Lei 8.078/1990). Na prática, aumenta o custo jurídico do atraso de obra.
Advogados, gestores jurídicos e empresas da construção civil lidam com ações por atraso de obra com frequência. Quando o contrato prevê multa apenas contra o comprador, o STJ permite usar essa mesma penalidade como parâmetro para indenizar o adquirente prejudicado pelo atraso da construtora ou incorporadora.
Há um ajuste técnico relevante: o Superior Tribunal de Justiça não organiza essa tese como uma súmula numerada 971. O entendimento citado no setor corresponde ao Tema 971/STJ, julgado pela Segunda Seção sob o rito dos recursos repetitivos em 2019. Como a expressão Súmula 971/STJ se consolidou em pesquisas e materiais jurídicos, este artigo a mantém e explica a correção terminológica.
Em estudo com dados públicos de processos que tramitam na Justiça brasileira, a Projuris identificou que ações sobre atraso de obras tendem a gerar perdas relevantes para empresas. A amostra analisada indicou que 90% dos processos localizados no recorte pesquisado resultaram em decisões desfavoráveis para construtoras.
O que diz a Súmula 971/STJ e por que o correto é Tema 971/STJ?
A Súmula 971/STJ, em linguagem de busca, corresponde ao Tema 971/STJ, que trata da aplicação inversa da cláusula penal em contratos de adesão entre compradores e construtoras. O entendimento protege o equilíbrio contratual quando o contrato pune o consumidor inadimplente, mas não prevê consequência equivalente para o atraso do vendedor.
A tese firmada pelo STJ afirma:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas, obrigações de fazer e de dar, serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
O fundamento dialoga com o art. 51, IV e §1º, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), que considera nulas cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Também se relaciona ao art. 413 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que autoriza a redução equitativa da penalidade quando ela se torna manifestamente excessiva.
Na prática, o STJ não cria uma multa automática contra a construtora. O tribunal permite que a multa prevista contra o adquirente sirva de referência para o juiz calcular a indenização devida ao comprador. Quando as obrigações são diferentes, o juiz converte a obrigação de entregar o imóvel em valor monetário por arbitramento.
Como a cláusula penal inversa funciona em atraso de obra?
A cláusula penal inversa surge quando o contrato prevê multa para uma parte e o juiz usa essa previsão contra a outra parte, por simetria e equilíbrio. Em contratos de imóvel na planta, isso ocorre quando o comprador pagaria multa por atraso no pagamento, mas o contrato não prevê penalidade equivalente para a entrega tardia.
Exemplo: se o contrato estabelece multa moratória de 2% mais juros de 1% ao mês contra o comprador inadimplente, o consumidor pode pedir que esses parâmetros orientem a indenização pelo atraso da construtora. O juiz analisará o contrato, a duração do atraso, os valores pagos e a extensão do dano alegado.
O arbitramento não elimina a análise de razoabilidade. A indenização não deve gerar enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Ao mesmo tempo, a ausência de penalidade contra a empresa não impede a reparação, porque o CDC veda desequilíbrio relevante em contrato de adesão.
Qual é o impacto da Súmula 971/STJ para construtoras e incorporadoras?
A Súmula 971/STJ eleva o risco financeiro porque adiciona a cláusula penal inversa a pedidos já comuns em ações por atraso de obra. A empresa pode enfrentar, no mesmo processo, indenização material, lucros cessantes, discussão sobre taxa de evolução de obra, rescisão contratual e questionamento da cláusula de tolerância.
A tese amplia o campo de discussão processual. Antes, muitos contratos tentavam limitar a responsabilidade da construtora a prazos de tolerância ou a previsões genéricas. Após o Tema 971/STJ, o comprador passou a ter argumento mais objetivo para pedir que a penalidade do contrato opere também contra a empresa.
À inversão da cláusula penal, costumam somar-se pedidos como:
- indenização por danos morais, quando o comprador alega frustração grave, mudança de residência inviabilizada ou situação excepcional documentada;
- indenização por perdas e danos, muitas vezes calculada pelo valor locativo do imóvel durante o período de atraso;
- ressarcimento de valores pagos a título de taxa de evolução da obra, especialmente quando o atraso prolonga encargos de financiamento;
- nulidade ou limitação da cláusula de tolerância de 180 dias, quando a redação não aparece de forma clara e expressa;
- rescisão contratual com devolução de valores, multa, correção monetária e discussão sobre comissão de corretagem.
A Lei 13.786/2018 atualizou o regime dos distratos imobiliários e incluiu o art. 43-A na Lei 4.591/1964. Esse artigo admite cláusula de tolerância de até 180 dias corridos, desde que o contrato informe o prazo de forma clara e expressa. Se o atraso superar esse limite, o comprador pode resolver o contrato ou exigir indenização.
Quando o adquirente não opta pela resolução, o art. 43-A, §2º e §3º, da Lei 4.591/1964 prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, corrigida monetariamente. O jurídico deve avaliar a convivência dessa regra com a cláusula penal contratual e com o pedido formulado na ação.
Ao fim, a Súmula 971/STJ aumenta o potencial de perda financeira das empresas frente à judicialização promovida pelos compradores. Por isso, o tema deve entrar no planejamento, na matriz de risco e no provisionamento do jurídico.
Construtoras costumam perder processos por atraso de obra?
Dados internos da Projuris, obtidos por análise de litígios em bases públicas de tribunais e diários de justiça, indicaram alto índice de decisões desfavoráveis para construtoras em demandas sobre atraso de obra. No recorte pesquisado, 90% dos processos relacionados ao tema resultaram em perda para empresas do setor.
Esse percentual não substitui a análise de cada carteira processual, mas ajuda a calibrar a estratégia. Um contrato com documentação frágil, comunicação desorganizada e cláusulas assimétricas tende a piorar a posição defensiva da construtora. Já um dossiê completo de obra, cronograma e relacionamento pode reduzir controvérsias ou favorecer acordo.
O risco cresce quando a empresa não consegue comprovar fatos que justificaram o atraso. Chuvas atípicas, demora de concessionárias, embargos administrativos e escassez pontual de insumos exigem prova documental. Relatórios de engenharia, atas, notificações, cronogramas revisados e registros de comunicação com compradores podem mudar a avaliação econômica do caso.
Também pesa a fase do processo. No início, a empresa ainda pode negociar com menor custo reputacional e menor gasto com custas, perícias e honorários. Após sentença desfavorável, a margem de negociação diminui, porque o comprador já tem uma decisão que fortalece sua posição. A sucumbência prevista no art. 85 do CPC (Lei 13.105/2015) também deve entrar no cálculo.
Em carteiras com muitos compradores afetados pelo mesmo empreendimento, o risco deixa de ser apenas individual. Uma tese desfavorável pode estimular demandas repetidas, reclamações administrativas e pressão comercial. Por isso, o jurídico precisa cruzar dados de contratos, obras, atendimento e processos para definir lotes prioritários de negociação.
Como reduzir a judicialização quando há atraso na obra?
Construtoras reduzem judicialização quando atuam antes da ação judicial, revisam contratos, documentam causas do atraso e estruturam propostas de acordo com base em dados. A prevenção começa na minuta contratual e continua na comunicação com o comprador, na governança da obra e na resposta rápida a reclamações.
O jurídico corporativo pode adotar algumas ações objetivas. A primeira é realizar auditoria de contratos para identificar cláusulas penais assimétricas, redações ambíguas sobre prazo de entrega e ausência de critérios para indenização. A segunda é revisar minutas-padrão com apoio da área técnica, comercial e financeira.
A terceira medida envolve práticas de gestão de contratos. A empresa deve manter versões assinadas, aditivos, comprovantes de ciência do comprador e histórico de comunicações em repositório único. Sem rastreabilidade, a defesa processual depende de documentos dispersos e aumenta o custo de resposta.
Qual procedimento o jurídico deve seguir antes da ação?
Um procedimento preventivo pode seguir cinco etapas. Primeiro, classificar empreendimentos por prazo de entrega, tolerância contratual e risco de ultrapassagem. Segundo, mapear compradores impactados e valores pagos. Terceiro, calcular exposição provável, incluindo multa, indenização mensal, custas, honorários e impacto no provisionamento.
Quarto, criar faixas de proposta. Um comprador que depende do imóvel para moradia pode demandar solução diferente de um investidor. Quinto, registrar todas as tratativas com linguagem clara, sem reconhecimento amplo de culpa quando ainda houver discussão técnica. A proposta deve indicar base de cálculo, prazo de resposta e forma de pagamento.
Quando a ação já existe, a lógica muda, mas a negociação continua útil. O jurídico deve verificar fase processual, pedidos, provas, decisões anteriores do juízo e custo de manutenção do litígio. Se a probabilidade de perda for alta, insistir no trâmite pode elevar despesas sem ganho estratégico proporcional.
Como o Projuris Acordos apoia a redução de perdas?
O Projuris Acordos apoia construtoras ao centralizar contato, proposta, negociação, assinatura e acompanhamento de acordos em uma plataforma. Para demandas de atraso de obra, essa organização permite priorizar casos com maior risco, padronizar critérios econômicos e reduzir o avanço de litígios que tendem a gerar condenações.
Nem sempre a alta gestão deseja manter equipe interna dedicada a operacionalizar negociações com todos os compradores afetados. A terceirização integral com escritórios externos também pode gerar desalinhamento quando a precificação se apoia na duração do litígio. Uma plataforma de mediação e acordos, como o Projuris Acordos, ajuda a estruturar esse fluxo.
O Projuris Acordos permite conduzir e acompanhar procedimentos de negociação como:
- contato inicial com a parte em múltiplos canais;
- apresentação de proposta com base em dados internos, perfil do caso e histórico da carteira;
- negociação, contraproposta e ajuste de condições;
- assinatura eletrônica do instrumento;
- controle de pagamento, cumprimento e eventual homologação judicial.
Empresas que já mantinham práticas de negociação e acordos relataram melhora de resultados em até 4 vezes com o uso do Projuris Acordos. Com inteligência de dados na formulação das propostas, também há casos de redução do passivo provisionado em até 43%, conforme recortes comerciais da solução.
Além da redução de custos, a plataforma ajuda a preservar tempo e reputação. Em atraso de obra, a percepção do comprador influencia reclamações, redes sociais, órgãos de defesa do consumidor e novas vendas. Uma política clara de acordos sinaliza previsibilidade e permite que o jurídico deixe de atuar apenas de modo reativo.
Perguntas frequentes sobre Súmula 971/STJ
As principais dúvidas sobre Súmula 971/STJ envolvem a diferença entre súmula e tema repetitivo, o alcance da cláusula penal inversa, a tolerância de 180 dias, a cumulação de indenizações e as medidas práticas para reduzir litígios em contratos de incorporação imobiliária.
Súmula 971/STJ é a forma como muitos profissionais pesquisam o Tema 971/STJ, tese repetitiva sobre cláusula penal inversa em contratos de compra de imóvel. O entendimento permite usar a multa prevista contra o comprador como parâmetro para indenizar atraso da construtora.
Súmula 971/STJ não existe formalmente como súmula numerada do Superior Tribunal de Justiça. O conteúdo jurídico associado a essa expressão corresponde ao Tema Repetitivo 971/STJ. A distinção importa para petições, pareceres e auditorias, porque a fonte correta deve citar o tema repetitivo.
Súmula 971/STJ trata da inversão da cláusula penal quando o contrato pune apenas o comprador inadimplente. Nessa hipótese, o juiz pode usar a penalidade como referência contra a construtora que atrasou a entrega, respeitando proporcionalidade, dano comprovado e arbitramento judicial.
Súmula 971/STJ não elimina a cláusula de tolerância de 180 dias. O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, admite essa tolerância quando ela aparece de modo claro e expresso no contrato de incorporação imobiliária.
Súmula 971/STJ não garante dano moral automático. O comprador pode pedir indenização, mas precisa demonstrar situação que ultrapasse mero aborrecimento, como impacto grave e documentado na moradia ou na organização familiar. O juiz analisará provas, duração do atraso e conduta das partes.
Súmula 971/STJ exige prevenção contratual e gestão de risco. A construtora deve revisar minutas, documentar causas de atraso, comunicar compradores com antecedência, calcular exposição financeira e criar política de acordos. Em carteiras repetitivas, plataformas de negociação ajudam a priorizar casos e reduzir judicialização.
Como concluir uma estratégia jurídica diante da Súmula 971/STJ?
A conclusão prática é que a Súmula 971/STJ, entendida tecnicamente como Tema 971/STJ, deve orientar contratos, provisionamento e negociação em atraso de obra. Construtoras que tratam o tema apenas no contencioso perdem margem para prevenir custos e controlar a narrativa com compradores.
Litígios envolvendo atraso na entrega podem gerar prejuízos relevantes. Além dos pedidos tradicionais, compradores podem requerer a inversão da cláusula penal, indenização mensal, ressarcimentos e rescisão. A atualização trazida pela Lei 13.786/2018 e pelo art. 43-A da Lei 4.591/1964 também exige revisão contínua das minutas.
Como 90% dos processos analisados no recorte da Projuris resultaram em perda para construtoras e incorporadoras, evitar judicialização deve ser uma decisão econômica, não apenas processual. Departamentos jurídicos podem reduzir passivo provisionado, custos e desgaste reputacional ao adotar negociação estruturada e um software para acordos.
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Nesse contexto, uma das principais conclusões do estudo é que, nos processos relacionados a atrasos em obras, as construtoras perdem em 90% dos casos. E, mesmo que haja recurso a instâncias superiores, o cenário não costuma ser tão diferente. As decisões de primeira instância nas ações de atraso de obra são mantidas em 52% dos processos.
Por fim, mais não menos importante, o estudo realizado a partir dos litígios públicos mostrou ainda que a taxa de admissão de Recursos Especiais em ações cujo objeto é atraso de obra são baixas – na casa dos 4%, aproximadamente.
Pela análise dos dados, portanto, está claro que em processos envolvendo a Súmula 971/STJ, os resultados raramente são favoráveis. A baixa taxa de sucesso na judicialização desse tipo de questão se soma ao dispêndio de recursos por anos – o tempo médio de duração de processos por atraso de obras é de 41 meses, ou 3 anos e meio, segundo o mesmo estudo.
